ACRES Commercial Realty Corp. está avanzando para internalizar su gestión y adquirir su contraparte crediticia, una consolidación estratégica destinada a capitalizar un mercado inmobiliario comercial bifurcado.
ACRES Commercial Realty Corp. anunció el martes que adquirirá ACRES Capital Corp. en una transacción de todas las acciones, una medida diseñada para unificar su estructura de gestión y capturar nuevos flujos de ingresos de un sector inmobiliario turbulento. La fusión combina el fideicomiso de inversión inmobiliaria que cotiza en la NYSE con su gestor y prestamista externo, creando una única entidad autogestionada.
La empresa declaró que se espera que la fusión mejore su perfil de ganancias al añadir importantes flujos de ingresos de terceros y alinear los intereses de la dirección. El acuerdo, que utiliza acciones de ACR como contraprestación al valor contable totalmente diluido, garantiza la continuidad del equipo directivo actual, lo que indica la confianza interna en las perspectivas de la empresa combinada.
La estructura de todas las acciones alinea los intereses tanto de la dirección como de los accionistas, apostando a que el capital de la nueva entidad será más valioso que la suma de sus partes. Al internalizar la gestión, ACR elimina las comisiones de gestión externa y crea una estructura operativa más eficiente.
Esta consolidación estratégica posiciona a ACRES para navegar de forma más eficaz en un mercado inmobiliario comercial caracterizado por una profunda crisis en algunos segmentos y una sólida salud en otros. La estructura unificada proporciona la flexibilidad necesaria para actuar tanto como inversor directo en propiedades como prestamista que origina préstamos para terceros, una ventaja crucial en el entorno actual.
Una historia de dos mercados
El telón de fondo de la fusión de ACRES es un mercado profundamente dividido. Por un lado, los edificios de oficinas más antiguos se enfrentan a una crisis sin precedentes. En Chicago, la firma de inversión inmobiliaria Alvarez & Marsal entregó recientemente el 205 West Wacker Drive, una torre de oficinas alquilada al 43%, a su prestamista a través de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. La firma también vendió otros dos edificios de oficinas en Chicago por solo 8,5 millones de dólares, una fracción de los 24,5 millones de dólares que pagó en 2018, y los nuevos propietarios planean una conversión residencial.
En el otro lado del espectro de calidad, las propiedades modernas y bien arrendadas están alcanzando precios de primera. En un marcado contraste, el campus de uso mixto Culver Steps en Culver City, totalmente arrendado a inquilinos como Amazon Studios y Erewhon, se está comercializando por unos 150 millones de dólares, o aproximadamente 1.230 dólares por pie cuadrado. Del mismo modo, los nuevos desarrollos desde cero, como el proyecto Avenue South de 140 acres en Loveland, Colorado, están integrando miles de viviendas con espacios comerciales y de oficinas a gran escala para satisfacer la fuerte demanda de comunidades de uso mixto transitables.
La solución de conversión
Los profundos descuentos en propiedades de oficinas anticuadas, como las vendidas por Alvarez & Marsal, están alimentando una tendencia creciente de conversión de oficinas a viviendas. Aunque estas transformaciones son costosas, los bajísimos precios de adquisición creados por la actual crisis del mercado las están haciendo financieramente viables, a menudo con la ayuda de iniciativas lideradas por la ciudad que ofrecen incentivos fiscales. La fusión de ACRES crea una plataforma que podría financiar o adquirir potencialmente tales activos, capitalizando el cambio generacional en cómo y dónde vive y trabaja la gente. Al combinar sus capacidades de gestión de activos y de préstamo, la empresa está mejor equipada para suscribir y ejecutar estas complejas oportunidades de redesarrollo.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
