Puntos clave:
Las firmas de capital privado están absorbiendo administradores de HOA locales en un intento por consolidar una industria considerada durante mucho tiempo demasiado fragmentada para el gran capital.
Los inversores de capital privado están consolidando la fragmentada industria estadounidense de administración de asociaciones de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés), atraídos por flujos de ingresos resistentes a las recesiones en un mercado donde los dos actores más grandes controlan solo el 11 % de un sector valorado en $53,900 millones.
"Para ese tipo de firmas, esto ha ascendido hasta convertirse en una estrategia entre las diez principales", dijo Lenin Ruiz, socio asociado sénior de la firma asesora Bainbridge Capital, que asesora a empresas en transacciones de administración de HOA.
La industria contaba con 365,000 asociaciones comunitarias que prestaban servicios a 75.5 millones de residentes en 2023, según la Foundation for Community Association Research. Bainbridge estima que el valor acumulado del sector alcanzará casi los $73,000 millones para 2030. Casi una cuarta parte de los propietarios de viviendas en EE. UU. pagan cuotas de HOA o condominio, y alrededor de 3 millones pagan más de $500 al mes, según datos de la Oficina del Censo.
Ejecutar con éxito una absorción en este mercado ha resultado difícil. La naturaleza local de la industria, las bajas barreras de entrada y la tendencia a la refragmentación han frustrado intentos de consolidación anteriores. Sin embargo, una nueva ola de patrocinadores de capital privado —incluyendo a American Securities, CIVC Partners, Morgan Stanley Capital Partners y Charlesbank Capital Partners— apuesta a que estrategias de adquisición disciplinadas pueden superar esos obstáculos.
La industria de administración de HOA se ajusta al perfil que el capital privado ha perseguido en los sectores de servicios para el hogar durante décadas: flujos de ingresos duraderos, bajos gastos generales y activos fijos mínimos. Los administradores suelen subcontratar el mantenimiento, la jardinería, los servicios legales y la contabilidad, manteniendo plantillas reducidas y requisitos de capital bajos.
Los múltiplos de transacción reflejan un creciente interés. Los compradores pagan hasta aproximadamente 10 veces el EBITDA por empresas con más de $1 millón en EBITDA y hasta 7 veces por operaciones más pequeñas, según Arthur Beisner, corredor de Transworld Business Advisors que asesora a administradores de HOA en ventas y adquisiciones.
El tercer operador más grande es RealManage, respaldado desde 2022 por American Securities. Continuum Cos., propiedad de CIVC Partners desde 2022, ha completado 32 transacciones complementarias, según el sitio web de CIVC. Otros actores importantes incluyen a RowCal, propiedad de Morgan Stanley Capital Partners, y CCMC, respaldado por Charlesbank Capital Partners.
A pesar del atractivo perfil financiero, la administración de HOA se ha resistido durante mucho tiempo a la consolidación. Las dos empresas más grandes —FirstService Corp., que cotiza en bolsa, y Associa, respaldada por Summit Partners— representan solo el 11 % del mercado, según Grant Thornton. La mayoría de las HOA siguen siendo atendidas por operadores locales.
"El capital privado ha aprendido por las malas que a esta industria no le gustan los cambios, por lo que hay que ser estratégico en cómo se aborda", dijo Beisner.
Dos errores comunes son cambiar la marca demasiado rápido y perder empleados clave, que a menudo se llevan a los clientes con ellos. Las firmas ahora suelen conservar las marcas de las empresas adquiridas y utilizan bonificaciones y otras estrategias de retención para mantener al personal a bordo.
Las bajas barreras de entrada agravan el desafío. Las nuevas empresas de administración de HOA requieren poco capital para empezar y ningún equipo costoso, lo que significa que siguen surgiendo nuevos competidores incluso mientras el capital privado compra a los existentes. "La consolidación casi no puede seguir el ritmo de la refragmentación", dijo Beisner.
El cambio estructural refleja lo que el capital privado logró en los sectores de HVAC, fontanería y control de plagas, que estaban igualmente fragmentados antes de que una ola de absorciones creara plataformas nacionales. Sin embargo, las relaciones locales y la naturaleza intensiva en servicios de la industria de administración de HOA podrían convertirla en un problema más difícil de resolver. "Este será un espacio en el que los inversores estarán interesados durante mucho tiempo", dijo Tyler Veit, socio de Grant Thornton. "Llevará mucho tiempo consolidar este mercado, dado lo grande y fragmentado que es".
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
