(P1) El centro tecnológico de China, Shenzhen, flexibilizará las restricciones a la compra de viviendas en los distritos principales, un estímulo focalizado destinado a revertir la caída inmobiliaria nacional que vio descender los préstamos hipotecarios pendientes un 3,4% interanual. Las nuevas reglas, efectivas a partir del 30 de abril, representan un esfuerzo local significativo para impulsar la demanda.
(P2) "El grado de flexibilización en Shenzhen es mayor que en Pekín y Shanghái", afirmaron analistas de JPMorgan en un informe de investigación. El banco espera que la medida mejore los volúmenes de transacciones locales y los precios de las propiedades durante al menos uno o dos meses.
(P3) La política elimina la necesidad de que los hogares no locales hayan pagado seguridad social o impuestos individuales durante un año, permitiéndoles comprar una vivienda comercial en distritos clave como Futian y Nanshan. Esto contrasta con los requisitos más estrictos en Shanghái, que exige tres años de pagos de impuestos para dos unidades, y Pekín, que requiere dos años para una unidad. La medida llega cuando el banco central informó que los préstamos inmobiliarios pendientes cayeron a 51,7 billones de yuanes (7,57 billones de dólares) a finales de marzo.
(P4) La flexibilización representa una prueba crítica de si las medidas localizadas pueden reactivar la confianza en el atribulado sector inmobiliario de China, que ha sido un gran lastre para la segunda economía más grande del mundo. Con los estímulos a nivel nacional todavía al margen, todos los ojos están puestos en Shenzhen para ver si este enfoque focalizado puede estabilizar su mercado y proporcionar un modelo para otras ciudades de primer nivel.
Las ciudades de primer nivel lideran un rebote frágil
La medida en Shenzhen se produce después de que los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas mostraran una recuperación incipiente en marzo, impulsada por los centros urbanos más grandes de China. En las cuatro ciudades de referencia (Pekín, Shanghái, Shenzhen y Guangzhou), los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano subieron, poniendo fin a un prolongado período de ajuste.
Los precios de las viviendas de segunda mano en estas ciudades subieron colectivamente un 0,4% intermensual en marzo, una reversión radical frente a la caída del 0,1% en febrero. Este impulso positivo genera esperanza entre los expertos; Shaun Brodie, director de investigación de Cushman & Wakefield Gran China, señaló que tales políticas "ayudan a bajar el umbral para las compras de viviendas y estimulan la demanda de vivienda".
Los analistas favorecen a los promotores estatales
Tras el anuncio, JPMorgan reiteró su preferencia por promotores con fundamentos sólidos y respaldo estatal. El banco favorece a China Overseas Land & Investment (00688.HK), cuyo precio de las acciones se ha rezagado pero ha tenido ventas sólidas en lo que va del año, y a China Jinmao (00817.HK), cuyo impulso de ventas se espera que siga siendo robusto.
Este sentimiento se refleja en el desempeño general del mercado, donde los promotores con percibido respaldo gubernamental han resistido la crisis mejor que sus homólogos del sector privado. El foco se desplaza ahora a las próximas vacaciones del Primero de Mayo, una temporada alta tradicional para las ventas de propiedades. "Anticipamos que los mercados inmobiliarios en las ciudades de primer y segundo nivel continúen con el impulso de recuperación durante las vacaciones del Primero de Mayo", añadió Brodie. Sin embargo, JPMorgan advirtió que no espera políticas de flexibilización generalizadas a nivel nacional en el corto plazo, dados estos recientes signos de mejora del mercado.
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