La flexibilización de la política de Shenzhen representa una de las medidas más agresivas de China hasta la fecha, con el objetivo de contrarrestar un choque de riqueza estimado en 18 billones de dólares tras el colapso del sector inmobiliario nacional.
(P1) El centro tecnológico chino de Shenzhen está implementando su estímulo inmobiliario más significativo en años, recortando los requisitos de residencia para compradores de vivienda hasta en un 67% en comparación con otras ciudades de primer nivel, en un intento por frenar una caída histórica de la vivienda. La medida, vigente a partir del 30 de abril, es el último intento de una importante ciudad china por reavivar la demanda en un sector que ha visto 17 trimestres consecutivos de caídas de precios.
(P2) "El grado de flexibilización en Shenzhen es más fuerte que en Pekín y Shanghái", dijo JPMorgan en un informe de investigación, y agregó que espera que los volúmenes de transacciones locales y los precios de las propiedades mejoren durante al menos uno o dos meses tras el cambio.
(P3) Según las nuevas reglas, los hogares no locales con un permiso de residencia válido pueden comprar una vivienda comercial en distritos de primer nivel como Futian y Nanshan después de pagar impuestos durante solo un año. Esto se compara con el requisito de pago de impuestos de tres años en Shanghái y el mandato de dos años en Pekín, lo que subraya la urgencia de la situación de Shenzhen. Anteriormente, los compradores en estos distritos centrales de Shenzhen necesitaban haber pagado seguridad social o impuestos sobre la renta individual durante un año para ser elegibles.
(P4) La política confronta directamente las secuelas de un colapso inmobiliario que ha aniquilado aproximadamente 18 billones de dólares en riqueza de los hogares, empujando a la economía a lo que algunos economistas denominan una "recesión de balance". Con una inversión inmobiliaria que bajó un 17,2% en 2025 y unos ingresos por venta de tierras de los gobiernos locales que cayeron un 44% desde su pico de 2021, las medidas son una prueba crítica de si una flexibilización específica puede restaurar la confianza.
La decisión de Shenzhen no se tomó en el vacío. Es una reacción directa a una recesión inmobiliaria de proporciones históricas que ha borrado una década y media de ganancias reales para la clase media china. Según el Banco de Pagos Internacionales, el índice real de precios de propiedades residenciales de China alcanzó un mínimo histórico en el cuarto trimestre de 2025, cayendo por debajo de los niveles de 2010.
Este colapso ha paralizado un sector que alguna vez fue responsable de aproximadamente el 24% del PIB de la nación. La destrucción de riqueza resultante ha llevado a los hogares a aumentar agresivamente el ahorro y recortar el gasto, una dinámica que el economista Richard Koo identificó por primera vez en el Japón posterior a la burbuja como una "recesión de balance". El Banco Popular de China ha recortado las tasas de interés, pero la política monetaria ha tenido dificultades para ganar tracción ya que la confianza del consumidor permanece cerca de mínimos históricos. El impacto de la recesión también se ha extendido a las finanzas públicas, con la caída del 44% en los ingresos por tierras de los gobiernos locales desde 2021, lo que ha tensado los presupuestos municipales que financian servicios públicos esenciales.
Si bien se espera que la política proporcione un impulso a corto plazo, los analistas están divididos sobre su eficacia a largo plazo. JPMorgan, aunque positivo sobre el impacto inmediato, señaló que muchos inversores están mirando más allá del estímulo local en busca de signos de una recuperación del mercado más amplia y autosostenida. El banco favorece a los promotores con una fuerte ejecución, incluidos China Overseas Land & Investment (00688.HK) y China Jinmao (00817.HK).
Sin embargo, otros observadores del mercado creen que se necesita más. Zhang Yu, analista jefe de bienes raíces en CICC, dijo en una nota reciente que una recuperación sostenible requiere la participación de quienes buscan mejorar su vivienda, no solo de los compradores primerizos. Abogó por una mayor flexibilización, incluyendo tasas hipotecarias más bajas y deducciones fiscales.
Esta visión fue compartida por Zhang Bin, investigador principal del China Finance 40 Forum, quien afirmó que estabilizar la propiedad requiere abordar la insuficiente demanda interna y la baja inflación a través de una política macroeconómica más amplia. "Una palanca política clave para estabilizar los precios de las propiedades sería nuevos recortes de las tasas de interés", dijo, un sentimiento que se alinea con las señales recientes del gobernador del PBoC, Pan Gongsheng, quien se comprometió el mes pasado a utilizar una gama de herramientas para apoyar el crecimiento. Por ahora, JPMorgan no espera políticas de flexibilización a nivel nacional en el corto plazo, dejando la carga de la recuperación en experimentos a nivel de ciudad como el de Shenzhen.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
