La dette hypothécaire commerciale et multifamiliale augmente alors que le crédit entre dans une « ère dorée »

Aperçu du marché

L'encours de la dette hypothécaire commerciale et multifamiliale aux États-Unis a progressé de 1,0 % au deuxième trimestre 2025, marquant une augmentation de 47,1 milliards de dollars pour un total de 4,88 billions de dollars. Cette croissance, telle que rapportée par la Mortgage Bankers Association (MBA), signale une liquidité continue et des perspectives optimistes au sein du paysage du crédit immobilier commercial (CRE), caractérisé par certains analystes comme une « ère dorée » pour le secteur.

Dynamique sectorielle et principaux moteurs

L'expansion de la dette hypothécaire a été généralisée à travers les principales sources de capitaux, avec des contributions significatives des compagnies d'assurance-vie et des sociétés d'investissement immobilier (REIT). La dette hypothécaire multifamiliale à elle seule a augmenté de 27,7 milliards de dollars (1,3 %) pour atteindre 2,19 billions de dollars au cours du trimestre. Les compagnies d'assurance-vie ont démontré une activité robuste, augmentant leurs détentions totales de dette hypothécaire commerciale/multifamiliale de 2,4 %, soit un gain de 17,7 milliards de dollars. Leurs détentions de dette hypothécaire multifamiliale ont connu une augmentation encore plus substantielle de 5,8 %, soit 14,2 milliards de dollars. Les REIT ont également considérablement augmenté leurs détentions, contribuant à l'expansion globale du marché avec une augmentation de 2,2 % d'un trimestre à l'autre de l'encours total de la dette hypothécaire commerciale/multifamiliale.

Reggie Booker, vice-président associé de la recherche commerciale de la MBA, a noté : « Chaque source de capital majeure a augmenté ses détentions, mais la croissance a varié, les compagnies d'assurance-vie augmentant leurs détentions de 2,4 % et les banques de 0,9 % ». Les quatre plus grands groupes d'investisseurs restent les banques et caisses d'épargne, les portefeuilles d'agences fédérales et d'entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) et les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les compagnies d'assurance-vie, ainsi que les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), les obligations de dette garanties (CDO) et autres émissions de titres adossés à des actifs (ABS).

Alors que le marché global de la dette immobilière commerciale a montré de la force, le secteur des REIT a présenté des performances divergentes au troisième trimestre 2025, soulignant des changements fondamentaux dans la demande de propriétés. Les REIT de centres de données, propulsées par un « supercycle axé sur l'IA », sont apparues comme les plus performantes avec une croissance des Fonds provenant des opérations (FFO) de 21,3 % d'une année sur l'autre. Digital Realty Trust (DLR), par exemple, a rapporté un FFO par action de 1,89 $ au troisième trimestre, une augmentation de 18,2 % d'une année sur l'autre, et a annoncé des plans pour doubler sa capacité d'ici 2029. Les REIT industriels ont également démontré une résilience avec une croissance du FFO de 8,0 %, exemplifiée par Prologis (PLD), qui a affiché une croissance du FFO de base de 10,9 % à 1,42 $ par action. En revanche, les REIT de bureaux ont continué de lutter, connaissant une croissance du FFO de -5,5 % et des rendements de -19,7 % depuis le début de l'année, largement attribués à l'« impact persistant du travail hybride ».

Analyse du sentiment des investisseurs et des flux de capitaux

L'augmentation de l'encours de la dette hypothécaire s'aligne sur des tendances plus larges de liquidité accrue et d'activité d'origination robuste sur les marchés de la dette immobilière commerciale (CRE). L'enquête MBA du 2T 2025 sur les originations de prêts hypothécaires commerciaux/multifamiliaux a indiqué une augmentation substantielle de 48 % d'un trimestre à l'autre et de 66 % d'une année sur l'autre dans les originations. Cette recrudescence est également attestée par un retour significatif des REIT hypothécaires sur le marché des obligations de prêts garantis par des biens immobiliers commerciaux (CRE CLO). L'émission de CRE CLO au premier semestre 2025 a été près de cinq fois supérieure à celle de la même période en 2024, stimulée par la performance stable de cette classe d'actifs, la demande des investisseurs à revenu fixe et le besoin de refinancement.

Les REIT hypothécaires sont particulièrement attirés par les CRE CLO pour leurs avantages non économiques, tels que les facilités sans recours, sans valorisation à la valeur de marché, et les structures de financement à terme équivalent. Stephen Buschbom, directeur de recherche chez Trepp, a souligné l'importance du financement à terme équivalent des CLO pour les REIT hypothécaires qui octroient des prêts relais de deux ou trois ans avec des prolongations potentielles de cinq ans.

Implications plus larges et contexte historique

Les ajustements récents de la politique monétaire contribuent également à l'amélioration des perspectives immobilières commerciales (CRE). La baisse de 25 points de base des taux d'intérêt par la Réserve fédérale apporte un soulagement immédiat, en particulier pour le refinancement des propriétés de bureaux et multifamiliales en difficulté. Hessam Nadji, PDG de Marcus & Millichap, a décrit la baisse des taux comme un « grand soulagement » pour un marché qui a connu un gel en 2023. Des signes de stabilisation émergent, avec des prix des bureaux dans les quartiers d'affaires centraux augmentant de près de 2 % d'une année sur l'autre en juillet, un renversement notable par rapport à un déclin de 25 % un an auparavant.

Malgré l'élan positif, le marché est confronté à un défi substantiel avec environ 2 billions de dollars d'échéances de dette au cours des deux prochaines années. On estime que 591 milliards de dollars de ces prêts, largement originés pendant des périodes de taux d'intérêt ultra-bas (inférieurs à 0,25 % contre 4,33 % aujourd'hui), sont projetés comme « potentiellement problématiques », la dette de bureaux faisant face au risque le plus important.

Perspectives d'experts et prévisions

Rich Hill, responsable mondial de la recherche et de la stratégie immobilière, a observé la cohérence des chiffres de l'encours de la dette avec les solides résultats de l'enquête sur les originations, renforçant le récit d'un environnement de prêt robuste. La dynamique actuelle du marché suggère une « ère dorée » continue pour le crédit immobilier commercial (CRE), caractérisée par des rendements attractifs et des structures conservatrices, en particulier dans des secteurs comme les centres de données et les propriétés industrielles.

À l'avenir, le marché surveillera attentivement le succès des efforts de refinancement de la dette arrivant à échéance, en particulier dans les secteurs vulnérables tels que les propriétés de bureaux. Les mouvements futurs des taux d'intérêt et la divergence continue des performances entre les différents sous-marchés du CRE seront des facteurs clés influençant la trajectoire du secteur au cours des prochains trimestres. L'afflux de capitaux via les compagnies d'assurance-vie et la résurgence des CRE CLO devraient maintenir la liquidité, mais le défi de la réévaluation de l'ancienne dette à faible taux d'intérêt reste un point d'attention critique pour les investisseurs et les prêteurs.