建筑商行业面临库存上升和政策讨论带来的逆风

市场概况：在库存积累中呼吁增加住房供应

在美国，在最近呼吁大幅增加住房供应之后，住房建筑商股票正经历一个高度不确定的时期，这恰逢库存水平已经很高和买家情绪谨慎。讨论的焦点在于，在市场努力消化现有库存之际，政策干预能否促进建筑业发展，这引发了人们对房价下行压力和建筑商盈利能力的担忧。

事件详情：特朗普敦促大幅增加建筑量

前总统唐纳德·特朗普重新引发了关于国家住房短缺的辩论，公开敦促房利美和房地美鼓励新房建设浪潮。特朗普在社交媒体上发帖称，大型建筑商“囤积着200万块空地，创历史新高”，并呼吁他们“开始建造房屋”，并提供融资帮助。他的言论正值房地产市场努力应对复杂的供需动态之际。尽管8月底待售新房数量为490,000套，是今年的最低水平，比7月份的估计值低1.4%，月供应量从9.0下降到7.4，但更广泛的数据显示出不同的情况。摩根大通研究报告称，待售新房达到481,000套，是2007年以来的最高水平，比长期平均水平高出约50%。同样，待售投机性住房达到385,000套，是2008年以来的最高水平，比长期平均水平高出约40%。这种积累反映了当前面临的挑战，8月份住房总库存增加10.6%，达到210万套，卖家比买家多出50多万。

市场反应分析：盈利能力承受压力与建筑商调整

分析师对政策驱动的住房供应增加可能加剧现有市场挑战，导致房价进一步下跌和建筑商利润率收缩表示了相当大的担忧。这种担忧因建筑商已经采取积极策略刺激需求而加剧。全国住宅建筑商协会（NAHB）的数据显示，39%的建筑商报告在9月份降价——这是疫情结束以来的最高比例——65%使用了销售激励措施。2025年7月，38%的建筑商降价，62%使用激励措施，平均降价幅度为5%。莱纳公司（Lennar Corporation，LEN）作为该行业的晴雨表，最近公布了其2025财年第三季度财报，凸显了当前的压力。该公司的总收入同比下降6%，至88亿美元，低于分析师预期。扣除某些投资后的净收益为每股摊薄收益2.00美元，低于华尔街2.10至2.14美元的共识预测。至关重要的是，房屋销售毛利率从去年同期的22.5%显著下降至17.5%，这主要归因于更高的土地成本和销售激励措施达到最终销售价格的14.3%。公告发布后，莱纳公司（LEN）的股价在盘后交易中下跌4.18%，反映出市场对其盈利前景的即时担忧。

更广泛的背景和影响：脆弱的平衡

根据Evercore ISI的说法，当前的房地产市场特点是“脆弱的平衡”，其中需求疲软而非供应不足是主要挑战。尽管抵押贷款利率有所放松，但买家情绪依然低迷，Bankrate报告称，截至2025年7月9日，30年期抵押贷款平均利率为6.78%。再加上2025年5月平均房价高达422,800美元，这继续抑制买家活动。2025年7月，NAHB住房市场指数注册为33，连续15个月低于50点阈值，表明建筑商持谨慎态度。买家流量尤其低，为20，是2022年末以来的最低读数。房价上涨明显放缓，从2020年6月到2022年6月上涨40%，但此后到2025年6月仅上涨8%，根据标普/凯斯-席勒全国房价指数。行业专家预计，2025年房价增长将放缓至平均2%，低于2024年的4.5%。住房部门是美国经济的关键组成部分，贡献了**国内生产总值（GDP）**的15-18%，大幅下降可能会影响更广泛的“财富效应”。

专家评论：需求而非供应担忧

摩根大通美国住宅建筑和建筑产品研究主管Michael Rehaut指出，“新房已变得相当充足”，这表明2025年市场对供应的担忧较少。

Evercore ISI也呼应了这一观点，将包括D.R. Horton、KB Home、Meritage Homes、PulteGroup、Toll Brothers和Tri Pointe Homes在内的几家主要美国住宅建筑商的评级从“跑赢大盘”下调至“与大盘持平”。该公司表示，“负担能力并非今年需求疲软的主要原因……情绪而非利率让买家持观望态度。”他们进一步警告说，政府的供应侧举措可能“在市场达到脆弱平衡的时候压低价格”，可能“适得其反，给价格和利润带来压力”。

莱纳公司联席首席执行官Jon Jaffe评论了公司的激进定价策略：“我们的贸易伙伴知道我们这样做是为了维持生产水平。我们的贸易伙伴与我们合作，以降低他们的运营成本，并在需要时降低他们的利润率。”

展望：应对持续的逆风

预计美国房地产市场在2025年剩余时间将保持挑战性。虽然买家最终可能会适应抵押贷款利率上升的“新常态”，导致市场活动有所增加，但住宅建筑商的近期前景仍面临利润率和盈利能力的持续压力。需要关注的关键因素包括美联储未来的利率政策、即将发布的经济报告以及旨在提振住房供应的任何已实施的政策变化。库存水平、买家需求和政策决策之间的平衡将对该行业未来几个季度的发展轨迹至关重要。