ABD konut piyasası, kalıcı enflasyon ve Federal Rezerv politikası nedeniyle 2026 başlarına kadar %6,5 civarında seyreden mortgage oranlarının sürdürüleceği bir "yeni normal" ile karşı karşıya. Tam bir çöküş öngörülmezken, satın alınabilirlik zorlukları, demografik değişimler ve daha geniş piyasa kırılganlıkları, ilgili sektörler üzerinde önemli olumsuz etki potansiyeli ve artan borsa düzeltme riskleri ile ayı piyasası duyarlılığını işaret ediyor.

ABD Konut Piyasası, Daha Geniş Ekonomik Belirsizlik Ortamında Yüksek Mortgage Oranlarını Yönetiyor

ABD konut piyasası, sürekli yüksek mortgage oranları ile karakterize edilen bir "yeni normale" giriyor. Önde gelen finans kurumları, 30 yıllık sabit mortgage oranının 2025 sonlarından 2026 başlarına kadar %6'nın ortalarında seyredeceğini tahmin ediyor. Bu görünüm, inatçı enflasyon ve Federal Rezerv'in ihtiyatlı para politikası tarafından yönlendirilen, pandemi döneminin ultra düşük oranlarından önemli bir kaymaya işaret ediyor. Tam teşekküllü bir çöküş, büyük kurumlar için temel senaryo olmasa da, yüksek borçlanma maliyetleri, satın alınabilirlik zorlukları ve demografik değişimlerin bir araya gelmesi, ilgili sektörler üzerinde önemli olumsuz etki potansiyeli ile ayı piyasası duyarlılığına katkıda bulunuyor.

Mortgage Piyasası Tahminleri ve Dinamikleri

Mortgage Bankalar Birliği (MBA), Fannie Mae ve Freddie Mac dahil olmak üzere önde gelen sektör oyuncuları, mortgage oranlarında dramatik düşüşler yerine kademeli, mütevazı düşüşleri toplu olarak resmeden güncellenmiş tahminler yayınladılar. Mortgage Bankalar Birliği (MBA), 2025'in 4. çeyreğinde 30 yıllık sabit mortgage oranının ortalama %6,6 olacağını ve 2026'nın 1. çeyreğinde hafifçe %6,5'e düşeceğini öngörüyor. Bu tahmin, Federal Rezerv'in 2025 sonlarında potansiyel faiz indirimlerini bekliyor. Fannie Mae, 30 yıllık sabit mortgage oranının 2025'in 4. çeyreği sonunda %6,5'e ulaşacağını ve 2026'nın 1. çeyreğinde %6,4'e daha da düşeceğini, 2026'nın sonuna kadar potansiyel olarak %6,1'e ulaşabileceğini tahmin ediyor. Bu, ABD ekonomisine daha mütevazı bir bakış açısına dayanıyor, daha yavaş öngörülen GSYİH büyümesi ve beklenen enflasyonda bir artış ile. Freddie Mac genellikle bu görünümle uyumlu olup, 30 yıllık sabit mortgage oranının 2025'in 4. çeyreğinde yaklaşık %6,4 ve 2026'nın 1. çeyreğinde yaklaşık %6,2 olacağını öne sürüyor. Son veriler, hayal kırıklığı yaratan bir istihdam raporu ve Ağustos enflasyon verileri sonrasında 11 Eylül haftası sonunda 30 yıllık sabit konut kredilerinin ortalama oranının %6,35'e düştüğünü gösterdi. Bu, Federal Rezerv'in potansiyel faiz oranı ayarlamalarına olan yatırımcı güvenini yansıtan, geçen yılki en büyük haftalık düşüşü işaret etti.

Piyasa Tepkisi ve Satın Alınabilirlik Zorlukları

Sürekli yüksek faiz oranları, kalıcı enflasyonun ve Federal Rezerv'in fiyat istikrarını hedefleyen ihtiyatlı para politikasının doğrudan bir sonucudur. Bu ortam, konut satın alınabilirliği üzerinde önemli bir baskı yaratıyor; ortalama bir evin aylık ödemesi artık bir hanenin gelirinin %40'ını tüketiyor, bu da maaşlar ve konut fiyatları arasında önemli bir kopukluk olduğunu gösteriyor. Yüksek oranlar, önemli ölçüde daha düşük oranlara sahip mevcut ev sahiplerinin satmaya isteksiz olduğu bir "kilitlenme etkisine" katkıda bulunuyor, böylece mevcut konut arzını kısıtlıyor ve alıcı faaliyetini azaltıyor. Bu dinamik, fiyat artışında bir ılımlılığa yol açtı; ulusal konut fiyatlarının bu yıl sadece %2 oranında büyümesi bekleniyor, bu da istikrarlı ancak daha az coşkulu bir piyasayı temsil ediyor. Yeniden finansman faaliyetlerinin de bastırılmış kalması bekleniyor.

Daha Geniş Ekonomik ve Sektörel Etkiler

%3'ün altındaki mortgage dönemi kesinlikle geride kaldı ve piyasa katılımcılarını daha sıkı bir borçlanma ortamına adapte olmaya zorluyor. Konut fiyatlarının yükselmeye devam etmesi beklense de, hız yavaşlayacak; Fannie Mae, 2025'te yıllık konut fiyatı büyümesinin sadece %2,8, 2026'ya kadar ise %1,1'e yavaşlayacağını tahmin ediyor. Bu, hem 2025 hem de 2026'da talebin azalmasına ve satışların yavaşlamasına yol açacaktır.

Ticari Gayrimenkul (CRE) sektörü, daha yüksek kapitalizasyon oranları, azalan mülk değerleri ve artan borçlanma maliyetleri nedeniyle borç yeniden finansmanında zorluklarla karşılaşarak artan hassasiyetle karşılaşıyor. 2025'te şaşırtıcı bir 500 milyar dolar ABD ticari gayrimenkul kredisi vadesi doluyor, bu da düşük faiz oranı ortamında finanse edilen mülkler için önemli yeniden finansman zorlukları yaratıyor. İnşaat sektörü de artan maliyetler ve azalan kar marjları yaşıyor, bu da özellikle aşırı inşa edilmiş piyasalarda yeni projelerin gecikmesine veya küçültülmesine yol açabilir.

Faiz oranlarının yanı sıra, demografik değişimler uzun vadeli piyasa dinamiklerini yeniden şekillendiriyor. Dünya, 2050 yılına kadar ülkelerin dörtte üçünün nüfus yenileme doğum oranı olan kadın başına 2,1 çocuk seviyesinin altına düşeceği bir "demografik kış" yaşıyor. ABD'de kadın başına 1,6 doğum ortalamasında görülen bu eğilim, küçülen genç kohortlar ve genişleyen yaşlı nüfusun "demografik tersine çevrilmesini" yaratıyor. Bu, tüketici talebini ve işgücü piyasalarını etkileyecek, yatırım ortamlarını düşüşte olan bebek ürünleri sektörlerinden yaşlı bakımına yönelik artan talebe doğru değiştirecektir.

Genel borsa için, 2025'te bir "çöküş" büyük kurumlar arasında temel senaryo olmasa da, keskin bir düzeltme (%10-20) olasılığı yüksektir. ABD hisse senetleri, tarihsel standartlara göre pahalı çarpanlarla işlem görüyor; ileriye dönük F/K oranları 22-23 civarında seyrediyor ve Shiller CAPE yüksek 30'larda. Yapay zeka liderliğindeki teknoloji liderliğinin son zamanlardaki sendelemesi ve Federal Rezerv'in eylemlerinin öngörülemezliği piyasa tedirginliğini daha da artırıyor. Goldman Sachs araştırmasının belirttiği gibi, piyasalar jeopolitik olayların süresini ve etkisini genellikle hafife alır, bu da düzenli geri çekilmeleri önemli hava boşluklarına dönüştürebilir.

Uzman Yorumları ve Görünüm

Freddie Mac baş ekonomisti Sam Khater, son mortgage oranlarındaki düşüşün, bir yıl içindeki en büyük haftalık düşüş olduğunu ve oranların "doğru yönde ilerlediğini" gösterdiğini gözlemledi. Konut alıcıları, satın alma başvuruları bir önceki yıla göre dört yılın en yüksek büyüme oranına ulaşırken olumlu tepki veriyor. Ancak, ekonomist Xu, piyasaların Fed'in rehberliğinden daha agresif bir gevşeme beklemesi durumunda FOMC toplantısı sonrası oranların stabilize olabileceği veya hatta hafifçe yükselebileceği konusunda uyarıyor.

Analistler, yüksek küresel faiz oranları, kurumsal borç ve yavaşlayan ekonomik büyüme gibi risklere işaret ediyor, ancak güçlü kazançların ve teknolojik inovasyonun ciddi bir düşüşü hafifletebileceğini de belirtiyorlar. Bir analistin belirttiği gibi,

2025'te bir borsa çöküşü olasılığı, garanti edilmiş bir çöküşten çok, artan düzeltme riskiyle ilgilidir.

İleriye Bakış

ABD konut ve daha geniş finans piyasalarının gidişatı, büyük ölçüde Federal Rezerv'in faiz oranları ve enflasyon yönetimine ilişkin gelecekteki politika kararlarına bağlı olacaktır. Yatırımcılar, özellikle enflasyon verileri ve istihdam rakamları gibi Fed'in duruşunu etkileyecek olan yaklaşan ekonomik raporları yakından izlemelidir. Ticari gayrimenkulün yeniden finansman zorluğu ve gayrimenkul ve inşaat sektörlerindeki konsolidasyon potansiyeli hem riskleri hem de fırsatları sunmaktadır. Güçlü likiditeye ve düşük kaldıraca sahip şirketler, sıkıntılı varlıkları satın almak için iyi konumda olabilirler. Devam eden demografik değişimler de çeşitli sektörlerde uzun vadeli yatırım stratejilerini şekillendirmeye devam edecektir. Ciddi bir piyasa düşüşü ortak bir tahmin olmasa da, yüksek değerlemeler, yüksek faiz oranları ve gelişen ekonomik temellerin birleşimi, yatırımcıların dikkatli olması ve sürekli dalgalanmaya hazırlıklı olması gerektiğini göstermektedir.