Les ventes de maisons en attente aux États-Unis diminuent sur fond de hausse des taux hypothécaires et d'incertitude économique

Aperçu du marché : les ventes en attente reculent à mesure que les taux augmentent

Les ventes de maisons en attente aux États-Unis ont connu une baisse d'environ 1 % sur un an au cours des quatre semaines se terminant le 28 septembre, selon un rapport du courtier immobilier Redfin. Cela marque la plus forte contraction en près de cinq mois, principalement influencée par un renversement des tendances des taux hypothécaires et des incertitudes économiques persistantes.

Le ralentissement de l'activité des acheteurs de maisons a été particulièrement notable dans plusieurs grandes zones métropolitaines. Houston a vu ses ventes en attente chuter de 15,4 % sur un an, tandis que Denver a enregistré une baisse de 12,3 % et Las Vegas a connu une réduction de 11,2 %. Au total, les ventes en attente ont diminué dans 30 des 50 plus grandes zones métropolitaines des États-Unis.

Facteurs influençant l'hésitation des acheteurs

Plusieurs facteurs interconnectés contribuent à la dynamique actuelle du marché. Le prix médian des maisons vendues a augmenté de 2,5 % par rapport à l'année précédente, atteignant 390 845 dollars, ce qui représente la plus forte augmentation sur six mois. Parallèlement, le taux hypothécaire moyen hebdomadaire est passé de 6,26 % à 6,3 %, mettant fin à une période de neuf semaines de baisse. Cette augmentation des taux a exacerbé la hausse des prix de vente, poussant le paiement mensuel médian du logement à 2 590 dollars, soit une augmentation d'environ 40 dollars par rapport au plus bas de neuf mois de début septembre.

Bien que l'inventaire total de logements ait augmenté de 8,4 % sur un an, cela représente la plus petite augmentation depuis début 2024, car la croissance des nouvelles inscriptions a ralenti. Au-delà des prix et des taux, des incertitudes économiques plus larges, y compris des inquiétudes concernant d'éventuels licenciements et la récente fermeture du gouvernement fédéral, ont encore freiné la confiance des consommateurs et l'enthousiasme des acheteurs.

Impact sectoriel et points positifs

Les conditions actuelles du marché ont créé des vents contraires pour divers segments du secteur immobilier. Les prêteurs hypothécaires, tels que Rocket Companies (RKT), sont directement impactés par la réduction de l'activité de prêt et le nombre moins élevé de prêts initiés. Malgré ces défis, Rocket Companies a fait preuve de résilience avec une croissance de 6,75 % de son chiffre d'affaires au cours des douze derniers mois. Cependant, les données d'InvestingPro indiquent que la société se négocie actuellement au-dessus de sa juste valeur, reflétant l'environnement de marché difficile. Les agences immobilières comme Zillow Group (ZG) et Redfin (RDFN) sont également sensibles aux volumes de transactions plus faibles, ce qui peut affecter les revenus de commissions et les revenus publicitaires.

Inversement, le marché présente certains domaines de résilience. Les ventes de premières maisons, classées comme celles dont le prix se situe dans les 5e-35e percentiles, ont augmenté de 4 % en août, même si la demande pour les maisons plus chères s'est adoucie. Cette tendance suggère un pouvoir de négociation accru des acheteurs, avec environ un demi-million de vendeurs de plus que d'acheteurs sur le marché actuel. En outre, le rapport sur l'emploi du secteur privé d'ADP pour septembre a indiqué un marché du travail relativement stable, offrant une mesure de clarté économique au milieu de l'impact de la fermeture du gouvernement fédéral sur les données officielles.

« La trajectoire actuelle du marché du logement crée un paysage distinct de gagnants et de perdants parmi les entreprises publiques, principalement en fonction de leur exposition directe ou indirecte aux volumes de transactions et aux nouvelles constructions. »

Les grands constructeurs de maisons, y compris D.R. Horton (DHI), Lennar (LEN) et PulteGroup (PHM), sont susceptibles de connaître une demande réduite pour les nouvelles maisons, des démarrages de construction plus lents et une pression pour offrir des incitations. Les fournisseurs de matériaux de construction comme Builders FirstSource (BLDR), Home Depot (HD) et Lowe's (LOW) sont également vulnérables à la baisse de la demande à mesure que la nouvelle construction ralentit.

Perspectives et considérations futures

Le marché du logement devrait connaître une période de rééquilibrage progressif et d'appréciation des prix modérée. Un « crash » rapide du marché est considéré comme improbable en raison des niveaux d'inventaire durablement bas par rapport aux chiffres d'avant la pandémie, de la forte valeur nette des propriétaires et des normes de prêt robustes. La croissance des prix des maisons devrait rester modeste, probablement dans la fourchette annuelle de 1 % à 5 % à l'échelle nationale, une modération significative par rapport aux dernières années. Les ventes de maisons existantes devraient rester atones, marquant potentiellement l'année la plus lente depuis 1995.

Fannie Mae prévoit que les taux hypothécaires se situeront en moyenne autour de 6,4 % d'ici la fin de 2025, pouvant descendre à 5,9 % d'ici la fin de 2026. Leurs perspectives économiques et immobilières projettent un total de 4,72 millions de ventes de maisons neuves et existantes en 2025 et 5,16 millions en 2026. L'Association nationale des agents immobiliers (NAR) prévoit une augmentation de 11 à 13 % des ventes de maisons existantes en 2026, à condition que les taux hypothécaires descendent en dessous de 6 %.

À plus long terme, l'abordabilité restera un défi majeur à moins que la croissance des salaires ne dépasse significativement l'augmentation des prix des maisons. Les facteurs clés à surveiller dans les mois à venir incluent la trajectoire des taux hypothécaires, les indicateurs économiques plus larges et l'évolution des niveaux d'inventaire de logements. Le marché devrait poursuivre une voie lente vers des taux plus bas et un rebond progressif de l'activité de vente à mesure que la demande refoulée se matérialise.