모기지 금리 하락 및 연방준비제도 금리 인하가 Annaly Capital Management 전망에 미치는 영향
## 연방준비제도, 모기지 금리 하락 속 완화 정책 시행
2025년 9월 17일, **연방공개시장위원회(FOMC)**는 연방기금금리를 25bp 인하하여 기준 금리를 **4.00%에서 4.25%** 범위로 낮췄습니다. 이 결정은 9개월 만의 첫 금리 인하로, 주로 노동 시장 약화와 일자리 증가 둔화에 대한 우려 때문이었습니다. **FOMC**는 연말까지 두 차례 추가 금리 인하 가능성을 시사했습니다.
**연방준비제도**의 정책 전환과 함께 미국 모기지 금리는 계속 하락하여 거의 1년 만에 최저치를 기록했습니다. **프레디 맥(Freddie Mac)**에 따르면, 2025년 9월 17일 기준 30년 고정 대출 평균 금리는 연초의 **6.91%**에서 **6.26%**로 떨어졌습니다. 이러한 하락은 재융자 활동의 눈에 띄는 증가를 촉발했으며, **모기지은행협회(MBA)**는 관련 신청 건수의 상당한 증가를 보고했습니다.
## Annaly Capital Management의 성과 및 전략적 포지셔닝
**Annaly Capital Management (NLY)**는 이러한 시장 역학 속에서 견조한 성과를 보여주었습니다. 회사 주가는 연초 대비 **18.6%** 상승하여 업계 전체 성장률 **5.9%**를 크게 상회했습니다. 이러한 강세는 유리한 금리 환경에 크게 기인하며, 이는 **Annaly**의 순이자수익(NII)을 강화했습니다. 회사는 2025년 상반기 NII를 **4억 9,320만 달러**로 보고했으며, 이는 전년 동기의 **4,710만 달러**에서 크게 증가한 수치입니다. 2025년 1분기 **Annaly**의 NII는 **2억 2천만 달러**에 달하여 2022년 3분기 이후 가장 높은 분기별 NII를 기록했습니다.
회사의 순이자마진도 2025년 1분기에 **0.87%**로 확대되어 분기 대비 12bp 개선되었습니다. 이러한 확장은 대차대조표 부채 측의 낮은 자금 조달 비용의 직접적인 이점입니다. 재무 건전성을 더욱 나타내는 지표로, **Annaly**는 최근 배당금을 **8%** 인상하여 현재 **14.5%**의 수익률을 제공하는 동시에 배당 성향을 100% 미만으로 유지하고 있습니다.
**Annaly**의 다각화된 투자 전략은 기관 모기지 담보부 증권(**MBS**), 주거용 신용, 모기지 서비스 권리(**MSR**)를 포함하며, 이는 회사의 회복력에 핵심적인 요소입니다. 2025년 6월 30일 기준, 포트폴리오는 총 **895억 달러**였으며, 이 중 **795억 달러**가 유동성이 높은 기관 MBS에 할당되었습니다. 이러한 다중 자산 접근 방식은 **60-40 헤지 믹스**의 국채 및 스왑 노출과 결합되어 금리 위험을 완화하고 정상화되는 수익률 곡선 환경을 탐색하도록 설계되었습니다.
## 시장 반응 및 광범위한 산업 영향
모기지 부동산 투자 신탁(**mREITs**)에 대한 현재 시장 정서는 모기지 금리 하락과 **연방준비제도**의 금리 인하에 힘입어 낙관적입니다. 대출 수요, 모기지 발행 및 재융자 활동의 상당한 증가는 해당 부문에 건설적인 배경을 조성합니다. **MBA**는 지난주 모기지 대출 신청 건수가 **43%** 급증하고 재융자 지수가 **58%** 급등했다고 보고했으며, 이는 낮은 금리에 대한 시장의 상당한 반응을 나타냅니다.
**Ellington Financial (EFC)**, **Annaly Capital Management (NLY)**, **Orchid Island Capital (ORC)**과 같은 회사들이 이러한 추세의 잠재적 수혜자로 지목됩니다. 낮은 금리는 **mREITs**의 운영 및 자금 조달 압력을 완화하고, 판매 수익 마진을 높이며, 새로운 투자 활동을 자극할 것으로 예상됩니다. **Annaly**의 연초 대비 상승률과 비교했을 때, **AGNC Investment (AGNC)** 및 **Starwood Property Trust (STWD)**와 같은 동종 기업들은 같은 기간 동안 각각 **9.7%**와 **7.1%**의 수익을 올렸습니다.
밸류에이션 관점에서 **Annaly**는 현재 선행 12개월 유형 장부가치 대비 가격(**P/TB**) 배수가 **1.13배**로, 업계 평균인 **1.08배**보다 높습니다. **AGNC**와 **STWD**는 각각 **1.26배**와 **1.07배**로 거래됩니다. 그러나 애널리스트들은 **Annaly**를 "보통 매수"로 평가하며 평균 12개월 목표 주가를 **20.83달러**로 제시합니다. 이는 현재 수준에서 **-5.96%**의 잠재적 하락을 의미하지만, 회사의 최근 뛰어난 운영 성과를 인정하는 것입니다.
## 전문가 논평 및 미래 전망
이자율의 미래 궤적과 주택 시장에 미치는 영향은 여전히 다양한 전문가 의견의 대상입니다. **연방준비제도**의 최신 **경제 전망 요약**은 위원회 위원들 간의 광범위한 견해 차이를 보여주었으며, 2026년 중간 예측은 추가 금리 인하가 단 한 번만 있을 것으로 예상하며 금리를 **3.25%에서 3.5%**로 가져올 것이라고 밝혔습니다. 이는 연방기금 선물 시장이 시사하는 3% 미만보다 높은 수치입니다. 인플레이션은 2028년까지 연준의 **2%** 목표에 도달하지 못할 것으로 예상됩니다.
대조적으로, **모건 스탠리 리서치**는 더 공격적인 완화 사이클을 예상하며, 7월까지 5번의 추가 25bp 인하를 예측하여 최종 금리가 **2.75%에서 3%**에 도달할 것으로 전망합니다. 그러나 **모건 스탠리 증권화 상품 연구 공동 책임자 Jay Bacow**는 **연준**의 금리 인하가 항상 30년 고정 모기지 금리 하락으로 직접 이어지는 것은 아니라고 경고하며, 국채 수익률과의 더 강한 상관관계와 금융 시장의 선행성을 언급했습니다.
주택 판매의 지속 가능한 성장을 위해서는 **모건 스탠리 리서치**는 모기지 금리가 약 100bp 하락하여 **5.5%** 수준이 되어야 한다고 추정합니다. 기존 30년 모기지의 평균 금리(**4.1%**)와 신규 대출(**6.5%**) 간의 지속적인 격차는 낮은 금리를 가진 주택 소유자들이 주택 판매를 꺼리게 하여 공급을 제한하고 높은 가격에 기여하고 있습니다. **Zillow 수석 경제학자 Orphe Divounguy**는 현재의 "다소 낮은 금리가 유지된다면" 일부 한계 구매자를 동기 부여할 수 있지만 판매자에게는 크게 영향을 미치지 않을 수 있다고 제안합니다. **Realtor.com** 데이터에 따르면, 차용인의 **80%** 이상이 여전히 **6%** 미만의 모기지를 보유하고 있어 이사하거나 판매할 유인이 적습니다.
향후 **Annaly**의 전략적 대차대조표 관리, 다각화된 자산 배분 및 적극적인 자본 배치는 **mREIT** 부문에서 동종 기업을 능가하는 데 유리한 위치를 점할 것으로 예상됩니다. **연방준비제도**의 후속 금리 결정, 국채 수익률 변동, 진화하는 노동 시장 데이터 및 지속적인 금리 조정에 대한 주택 시장의 반응이 주요 모니터링 요소가 될 것입니다.
