Les 100 plus grands promoteurs chinois ont vu leurs ventes contractuelles augmenter de 15 % d'un mois sur l'autre en mai, la plus forte progression séquentielle en un an, alors que l'assouplissement des politiques à Shenzhen et dans d'autres villes de première ligne a stimulé une reprise de la demande réelle.
Les 100 plus grands promoteurs chinois ont vu leurs ventes contractuelles augmenter de 15 % d'un mois sur l'autre en mai, la plus forte progression séquentielle en un an, alors que l'assouplissement des politiques à Shenzhen et dans d'autres villes de première ligne a stimulé une reprise de la demande réelle.
Daiwa a déclaré que le marché immobilier chinois touche le fond dans les villes de première ligne après que les données des ventes de mai aient montré la plus forte amélioration mensuelle en un an, les principaux promoteurs publics affichant une croissance à deux chiffres.
« Les données des ventes de mai soutiennent notre prévision d'un atterrissage et d'une reprise dans les villes de première ligne », a déclaré Daiwa dans un rapport de recherche, réitérant sa préférence pour les promoteurs publics fortement exposés aux villes de première ligne.
La valeur des ventes contractuelles parmi les 100 plus grands promoteurs n'a chuté que de 2 % sur un an en mai, contre une baisse de 12 % en avril. Sur une base mensuelle, la valeur des ventes a bondi de 15 % et la surface vendue a augmenté de 9 %, contre des gains de 3 % pour ces deux indicateurs sur la même période l'an dernier, ce qui indique que l'amélioration n'était pas purement saisonnière. Le prix de vente moyen a grimpé de 9 % sur un an pour atteindre 22 842 yuans par mètre carré, reflétant une combinaison plus riche de projets de première ligne et haut de gamme.
La reprise du secteur immobilier chinois, qui se contracte depuis quatre années consécutives, dépend de la capacité du rebond des villes de première ligne à se maintenir et à s'étendre. Daiwa s'attend à ce que le rythme du déclin se modère encore au deuxième trimestre, bien que les ventes cumulées des cinq premiers mois aient encore chuté de 17 % sur un an.
L'écart se creuse entre les promoteurs publics et privés
L'écart entre les gagnants et les perdants sur le marché immobilier chinois se creuse. Les principaux promoteurs publics ont enregistré une croissance annuelle à deux chiffres de leurs ventes en mai, avec China Resources Land Ltd. (01109.HK) bondissant de 28 %, China Overseas Land & Investment Ltd. (00688.HK) progressant de 14 % et Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co. (001979.SZ) gagnant 20 %. Les données de CREIS montrent que les ventes de ces entreprises publiques dans les villes de première ligne ont bondi de 9 % à 134 % sur un an, Shenzhen — qui a assoupli les restrictions d'achat de logements fin avril — affichant une augmentation encore plus forte, allant jusqu'à 1 523 %.
En revanche, les promoteurs privés ont continué à sous-performer. Longfor Group Holdings Ltd. et Seazen Group Ltd. ont vu leurs ventes de mai chuter de 48 %, contraints par un nombre limité de nouveaux lancements de projets et une présence insuffisante sur les marchés de première ligne. Même Binjiang Group Co. et Greentown China Holdings Ltd., qui sont concentrés sur le marché relativement solide de Hangzhou, ont enregistré des baisses de ventes.
Le débat sur la valorisation s'intensifie après le rallye du secteur
Le récent rallye du secteur a relancé le débat sur la justification des valorisations actuelles. Depuis fin mars, les cours des actions des promoteurs immobiliers chinois couverts par Goldman Sachs ont augmenté en moyenne de 6 %, tandis que les promoteurs publics les plus performants ont gagné 17 %. China Overseas et China Resources Land ont chacune bondi d'environ 30 %.
Goldman Sachs, dans un rapport séparé, a appliqué un cadre de reprise en quatre piliers évaluant la démographie, les revenus, l'accessibilité et les conditions d'offre dans les villes de première et deuxième lignes. Dans son scénario optimiste — qui suppose que les prix des logements dans 15 grandes villes atteignent une augmentation de 15 % d'ici fin 2028 — China Overseas, avec plus de 80 % de ses ressources vendables dans ces villes, verrait ses bénéfices en liquidités augmenter de plus de 30 % d'ici 2028 par rapport aux estimations de 2026. China Resources Land pourrait voir ses bénéfices en liquidités augmenter de plus de 50 % sur la même période, bénéficiant à la fois de la reprise du développement immobilier et de l'amélioration des performances des centres commerciaux grâce à l'effet de richesse de la hausse des prix de l'immobilier.
La dernière fois que le secteur immobilier chinois a montré une amélioration séquentielle comparable, c'était à la mi-2023, lorsqu'un bref rallye soutenu par les politiques s'est essoufflé en trois mois, la demande dans les villes de rang inférieur n'ayant pas suivi. La reprise actuelle, concentrée sur les marchés de première ligne, est confrontée à un défi similaire : savoir si l'élan mené par Shenzhen peut entraîner le groupe de 15 villes que Goldman Sachs identifie comme l'indicateur avancé d'un redressement plus large.
Daiwa a maintenu ses recommandations d'Achat sur China Resources Land et China Overseas, ses valeurs préférées du secteur, tout en restant prudent vis-à-vis des promoteurs privés confrontés à des risques de dégradation de notation alors que la dynamique des ventes s'estompe.
Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
