Points clés à retenir :
Digital Realty paie 3,5 milliards de dollars pour prendre le contrôle de trois centres de données hyperscale intégralement loués sur le plus grand marché de centres de données au monde.
Digital Realty a accepté d'acquérir la participation de 64 % de Blackstone dans trois centres de données en Virginie du Nord pour 3,5 milliards de dollars, ajoutant 288 mégawatts de capacité hyperscale sur le premier marché américain des centres de données.
« Cette transaction reflète la prochaine phase de cette relation, nous permettant d'augmenter notre participation dans un portefeuille d'actifs hyperscale de haute qualité et intégralement loués », a déclaré Greg Wright, directeur des investissements chez Digital Realty.
Le portefeuille comprend deux installations de 96 MW à Manassas et une installation de 96 MW sur le campus Digital Dulles à Sterling, toutes louées à 100 % à trois clients hyperscale de qualité investissement avec une notation de crédit combinée AA-. Digital Realty a payé 1,2 milliard de dollars en espèces et 2,3 milliards de dollars en actions, représentant une valeur brute immobilière de 7,8 milliards de dollars à un taux de capitalisation stabilisé attendu supérieur à 6,5 %. Deux des centres de données devraient se stabiliser au premier semestre 2027, le troisième suivant au premier semestre 2028.
L'accord renforce l'exposition de Digital Realty à la Virginie du Nord, qui héberge plus d'un tiers du trafic internet mondial, alors que la demande d'IA et de cloud stimule un boom de la construction. Blackstone, qui vendra également 2,35 milliards de dollars d'actions Digital Realty par l'intermédiaire de Morgan Stanley, conserve des participations en joint-venture avec Digital Realty à Paris et Francfort.
La transaction devrait être relutive pour le résultat opérationnel de base par action de Digital Realty en 2027 et 2028 à mesure que les développements s'achèvent et que les loyers entrent en vigueur, selon Matt Mercier, directeur financier. Les baux de 15 ans comportent des escalades annuelles de loyer de 3,6 %, offrant une croissance prévisible des revenus dans une classe d'actifs où les contraintes énergétiques rendent l'offre nouvelle de plus en plus difficile à mettre en service.
Consolider la position de leader sur un marché sous contrainte énergétique
L'accord renforce la position de Digital Realty en tant que plus grand fournisseur mondial de centres de données, avec plus de 300 installations dans 55 métropoles réparties dans 30 pays. Blackstone, quant à lui, continue de monétiser ses investissements dans les centres de données après une phase de construction rapide. Le portefeuille de centres de données de la firme dépasse désormais 55 milliards de dollars, y compris la pleine propriété de QTS et CoreWeave, et elle a récemment finalisé l'acquisition pour 16,1 milliards de dollars de l'opérateur australien de centres de données AirTrunk. Une filiale de QTS a également finalisé près de 500 millions de dollars d'achats de terrains à Bessemer, en Alabama, pour un projet hyperscale, signalant que Blackstone fait une rotation de capitaux plutôt qu'une sortie du secteur.
Ce que la vente d'actions signifie pour les investisseurs
Les actions Digital Realty absorberont 2,35 milliards de dollars de nouvelle offre alors que Blackstone vend sa participation par le biais d'une offre prise ferme menée par Morgan Stanley. L'entreprise elle-même ne reçoit aucun produit — les actions sont vendues par Blackstone seul. Pour les investisseurs, la question est de savoir si la dilution liée à la vente d'actions compense l'accretion provenant de l'achat d'actifs. Le taux de capitalisation stabilisé de 6,5 % de l'opération se compare favorablement au coût du capital de Digital Realty, et la qualité de crédit AA- des locataires réduit le risque de commercialisation dans un marché où les taux de vacance pour les nouvelles offres hyperscale restent proches de zéro.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
