Le ralentissement du marché immobilier chinois s'aggrave alors que Fitch Ratings a fortement réduit ses prévisions de ventes de logements neufs pour 2026, la faiblesse des villes de moindre envergure submergeant la fragile reprise des marchés centraux.
Fitch Ratings a abaissé ses prévisions pour les ventes de logements neufs en Chine en 2026, tablant désormais sur une contraction de 11 à 13 %, contre une estimation précédente de 7 à 8 %, car la faiblesse persistante des villes de rang inférieur continue de compenser la reprise naissante dans une poignée de marchés urbains centraux.
« La plupart des promoteurs notés auront encore besoin de temps pour digérer leurs réserves foncières héritées, les marges restant sous pression en 2026 et ne s'améliorant que progressivement au cours des prochaines années », a indiqué Fitch Ratings dans ses prévisions révisées. L'agence de notation a souligné que l'essentiel de la demande d'achat de logements s'est déplacé vers les transactions de logements d'occasion.
Parmi les promoteurs détenus par l'État et notés par Fitch qui publient des données mensuelles, tous, à l'exception de Yuexiu Property (00123.HK), ont enregistré une croissance de leurs ventes au cours des cinq premiers mois de 2026. Cette divergence illustre comment même les promoteurs bien capitalisés naviguent sur un marché où les villes de rang inférieur continuent de peser sur les ventes globales, annulant les gains réalisés dans les villes centrales comme Pékin et Shanghai. La dernière fois que les ventes de logements neufs en Chine se sont contractées à un rythme à deux chiffres, c'était en 2022, lorsque les ventes ont chuté d'environ 27 % après la crise d'Evergrande, selon les données du Bureau national des statistiques.
Cette contraction qui s'aggrave prolonge la crise du secteur immobilier chinois, qui traverse un ralentissement pluriannuel depuis que le défaut d'Evergrande fin 2021 a déclenché une vague de défaillances de promoteurs. Les marges devant rester sous pression jusqu'en 2026, les promoteurs font face à une période prolongée d'assainissement de leurs bilans, tandis que les gouvernements locaux dépendant des recettes de ventes de terrains subiront des tensions budgétaires. Les difficultés du secteur pèsent également sur la croissance économique globale, l'immobilier et les industries connexes représentant historiquement environ un quart du PIB chinois.
Le basculement vers les transactions de logements d'occasion représente un changement structurel dans le comportement des acheteurs chinois. Méfiants à l'égard des retards de livraison et des problèmes de qualité des nouveaux projets de promoteurs en difficulté financière, les acheteurs se tournent de plus en plus vers le marché de la revente. Cette tendance soutient les volumes de transactions globaux, mais n'aide guère les promoteurs à écouler leurs stocks de logements neufs invendus, maintenant ainsi des niveaux élevés de stock de logements neufs.
Les autorités chinoises ont déployé une série de mesures pour stabiliser le marché immobilier depuis fin 2022, notamment en réduisant les taux hypothécaires, en assouplissant les restrictions d'achat de logements dans les grandes villes et en lançant un programme de rachat de logements invendus destinés au logement abordable. La Banque populaire de Chine a également abaissé le taux préférentiel des prêts à cinq ans — le taux de référence pour le calcul des hypothèques — de plus de 100 points de base par rapport à son sommet de 2022. Malgré ces efforts, la reprise a été inégale, concentrée dans les villes de premier rang tandis que les marchés de rang inférieur continuent de souffrir.
Pour les investisseurs dans la dette des promoteurs chinois, cette dégradation des prévisions annonce un calendrier de reprise prolongé. Les obligations en dollars émises par les promoteurs immobiliers chinois ont rebondi depuis fin 2024, portées par l'espoir d'un redressement du secteur, mais les prévisions révisées de Fitch suggèrent que les améliorations fondamentales pourraient prendre plus de temps à se concrétiser. Les promoteurs privés fortement exposés aux villes de rang inférieur subissent la pression la plus aiguë, tandis que les entreprises d'État, dotées de bilans plus solides et d'un accès à un financement moins coûteux, sont mieux placées pour surmonter le ralentissement.
La divergence entre les villes centrales et les marchés de rang inférieur devrait persister. Alors que des villes comme Pékin, Shanghai et Shenzhen ont montré des signes timides de stabilisation soutenus par l'assouplissement des politiques, les villes plus petites sont confrontées à des vents contraires structurels liés à l'exode de la population et à une offre excédentaire de logements. Les prévisions révisées de Fitch suggèrent que cette bifurcation continuera de définir le marché immobilier chinois au moins jusqu'en 2026, le chemin vers la reprise dépendant de la rapidité avec laquelle les promoteurs pourront écouler leurs réserves foncières et de l'efficacité avec laquelle les mesures de relance se traduiront par une demande de logements neufs.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
