Points clés à retenir :
La guerre en Iran a inversé une amélioration durement acquise de l'accessibilité au logement aux États-Unis, poussant les taux hypothécaires à un sommet de neuf mois et gelant ce qui avait été un dégel printanier progressif du marché.
La guerre en Iran a poussé les taux hypothécaires américains à 6,51 %, leur plus haut niveau en neuf mois, stoppant une amélioration graduelle de l'accessibilité au logement qui se dessinait depuis fin 2023. Le taux moyen d'un prêt immobilier à 30 ans a grimpé à ce niveau, selon Freddie Mac, alors que le rendement du Trésor à 10 ans est monté à 4,49 % en raison des craintes que la crise énergétique n'alimente l'inflation.
« L'amélioration que nous observions s'arrête effectivement ici », a déclaré Jim Egan, stratège américain du logement chez Morgan Stanley. Début janvier, il s'attendait à ce que les taux hypothécaires tombent à 5,75 % plus tard dans l'année.
Les acheteurs consacrent désormais 42 % de leurs revenus aux coûts du logement, selon le Burns Affordability Index, calculé sur la base d'un acompte de 10 % sur une maison existante au prix médian. C'est encore extrêmement inabordable, mais mieux que le pic de 48 % atteint fin 2023. Les principaux facteurs qui avaient favorisé l'amélioration — la baisse des taux hypothécaires, le ralentissement de l'appréciation des prix des logements et la hausse des revenus — ont tous changé de direction depuis le début de la guerre le 28 février.
Ce retournement menace de verrouiller le marché immobilier dans une quatrième année consécutive de stagnation. Les prévisions révisées de Morgan Stanley ne prévoient plus de taux hypothécaires inférieurs à 6 % avant la fin 2027, repoussant toute reprise significative encore plus loin. Environ la moitié des prêts immobiliers en cours portent encore un taux d'intérêt inférieur à 4 %, selon la banque, ce qui signifie que les propriétaires restent réticents à vendre et à renoncer à leur financement ultra-bon marché.
Des gains d'accessibilité anéantis
Le secteur du logement connaissait une amélioration « glaciaire » de son accessibilité, a déclaré Rick Palacios, directeur de la recherche chez John Burns Research & Consulting. Mesurée par les ratios coûts du logement/revenus, l'inaccessibilité avait culminé il y a 2 ans et demi et avait lentement diminué. L'appréciation nationale des prix des logements avait ralenti, les prix augmentant en dessous du taux d'inflation global pendant neuf mois consécutifs. L'offre de maisons individuelles sur le marché est revenue aux niveaux d'avant la pandémie, selon la National Association of Realtors.
Tout cela aidait jusqu'à ce que les taux se mettent à évoluer dans la mauvaise direction. Les taux hypothécaires sont brièvement passés sous la barre des 6 % la veille de la guerre — la première fois depuis 2022 que les taux commençaient par un cinq. L'indice S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index, publié mardi, devrait montrer que la valeur des logements continue d'évoluer latéralement.
L'impact de la guerre sur la demande de logements
La guerre a également perturbé l'approvisionnement énergétique mondial, faisant grimper les prix de l'essence et l'inflation globale. Le Brent a grimpé de 3,3 % à 99,4 dollars le baril mardi après que les États-Unis ont mené ce qu'ils ont appelé des « frappes de légitime défense » visant les sites de lancement de missiles iraniens et les bateaux autour du détroit d'Ormuz. Les frappes sont survenues quelques heures après que les négociateurs iraniens ont rencontré des médiateurs qataris à Doha, le secrétaire d'État américain Marco Rubio déclarant que les discussions étaient bloquées par des « désaccords sur un mot, une phrase ».
La hausse des prix du pétrole alimente directement les taux hypothécaires par le biais du marché obligataire. Le rendement du Trésor à 10 ans, que les taux hypothécaires suivent, augmente lorsque les investisseurs intègrent des anticipations d'inflation plus élevées. La guerre a déjà coûté au moins 29 milliards de dollars aux États-Unis, selon la Maison-Blanche, et a perturbé les économies du monde entier. Le DIHK allemand a abaissé ses prévisions de croissance pour 2026 à 0,3 % contre 1 % au début de l'année, citant les conséquences économiques de la guerre.
À l'approche de la cruciale saison des ventes de printemps, les agents immobiliers et les constructeurs espéraient que la baisse des taux hypothécaires inciterait enfin les acheteurs à sortir de l'ombre. Au lieu de cela, 2026 s'annonce comme la quatrième année consécutive où le marché immobilier américain est effectivement gelé. Le moment du dégel dépendra de l'issue de la guerre, du prix du pétrole et, en fin de compte, du marché obligataire.
Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
