Points clés :
Une communauté de bunkers apocalyptiques du Dakota du Sud présentée comme « La plus grande communauté de survie sur Terre » se déchire — non pas à cause d'une guerre nucléaire ou d'un effondrement de la société, mais à cause de pannes de fosse septique, de tirs d'armes à feu et d'une pile croissante de procès qui ont atteint deux fois la Cour suprême de l'État.
IGLOO, S.D. — Rangée après rangée de bunkers en béton avec des portes en acier anti-souffle surgissent des prairies vallonnées d'un ancien dépôt de munitions de l'armée près des Black Hills. Vivos xPoint propose 575 abris, chacun d'environ 2 200 pieds carrés, avec des baux de 99 ans coûtant jusqu'à 55 000 $ upfront plus un loyer foncier annuel et des frais de service. L'argument : survivre à une guerre nucléaire, à la prochaine pandémie ou à un effondrement sociétal dans ce que l'entreprise appelle « Survival Luxueux et Confort 5 Étoiles ».
Pourtant, pour de nombreux résidents, la menace ne vient pas de l'Armageddon mais de frictions qui ressemblent à une bataille d'association de propriétaires de banlieue. Les procès, contre-procès et différends s'accumulent au sujet des systèmes septiques, des taxes foncières, des chiens sans laisse et d'une liste croissante de règles communautaires que Vivos peut modifier en cours de bail. Des armes ont été sorties, et il y a eu des offres pour régler les choses à coups de poing.
« Vous mettez autant de personnes avec la même mentalité dans un petit endroit comme celui-ci, tôt ou tard ils vont empiéter sur les plates-bandes des autres et vous allez avoir un conflit », a déclaré Larry Harter, un mécanicien de locomotive à la retraite à Edgemont, ville voisine de 725 habitants, qui voit parfois les survivalistes du complexe au steakhouse local.
La fusillade de Streeter
David Streeter a payé 55 000 $ pour son unité en juillet 2023 et a déménagé dans la prairie balayée par les vents avec sa femme, sa fille et ses quatre enfants. Il a rapidement découvert que son système septique ne fonctionnait pas. Lorsqu'il s'est renseigné pour déposer une plainte, un employé de Vivos l'en a dissuadé, a témoigné Streeter au tribunal — l'entreprise tenterait probablement de l'expulser, comme elle l'avait fait pour d'autres, et il perdrait son paiement de loyer et toutes les améliorations en vertu des termes du bail. Vivos a affirmé qu'aucune telle tactique n'existe.
Puis sont venus environ cinq mois de ce que Streeter a décrit au tribunal comme du harcèlement de la part des entrepreneurs de Vivos. Cela a pris fin lorsque l'un d'eux a conduit une chargeuse-pelleteuse jusqu'au bunker de Streeter et l'a défié en combat à mains nues. Streeter, ancien gardien de prison, vétéran de l'armée et secouriste médical ayant servi en Bosnie, a sorti son arme. Une confrontation a eu lieu, capturée en vidéo par la fille de Streeter et versée au dossier judiciaire. Streeter a témoigné que l'homme l'avait chargé et qu'il a tiré une fois, le touchant. Il lui a prodigué les premiers soins par la suite et a conduit l'homme à la rencontre d'une ambulance. L'homme a survécu.
Un grand jury a refusé d'inculper Streeter, et un juge lui a par la suite accordé l'immunité en vertu de la loi « stand-your-ground » du Dakota du Sud. La Cour suprême de l'État a confirmé la décision. Vivos a entrepris d'expulser Streeter pour la fusillade et pour un incident plus tôt ce jour-là au cours duquel il avait bousculé un autre entrepreneur. Streeter conteste la procédure devant les tribunaux.
Le changement de règle sur les armes à feu
Daniel Sindorf, qui travaillait pour le gouvernement et est titulaire d'un MBA, a payé 35 000 $ pour son bail de 99 ans en juillet 2020 et a investi 100 000 $ supplémentaires en améliorations, selon des documents judiciaires. Deux choses l'ont aigri : Vivos a cherché à augmenter les frais mensuels pour couvrir les taxes foncières, et les chiens d'un entrepreneur continuaient à errer en liberté. Il s'en est plaint dans un groupe de discussion de résidents appelé xPoint Pioneers.
En juillet 2023, Sindorf a déclaré avoir sorti une arme à feu pour se protéger des animaux alors qu'il conduisait sa moto. La petite amie de l'entrepreneur a allégué qu'il avait pointé l'arme sur elle. Environ six mois plus tard, Vivos a cherché à l'expulser, invoquant une règle interdisant l'exhibition d'armes à feu — une règle ajoutée après qu'il ait signé son bail. Sindorf a reconnu avoir reçu un avis du changement.
Sindorf a quitté en mai 2024 mais a cadenassé l'unité derrière lui, empêchant Vivos d'en prendre possession. Il a intenté une contre-poursuite et a initialement gagné : un tribunal inférieur a jugé le bail invalide parce que ses termes pouvaient être modifiés après coup. Le mois dernier, cependant, la Cour suprême du Dakota du Sud a annulé la décision et renvoyé l'affaire au tribunal inférieur.
Menace de recours collectif
Une bataille plus large se profile. Une plainte déposée en septembre, qui vise le statut de recours collectif, demande des remboursements pour ce qui pourrait représenter plus de 100 locataires et allègue que le bail de Vivos viole une loi d'État exigeant que les propriétaires fournissent et maintiennent des logements habitables. La plainte, déposée par l'avocat Matthew Hays McCoy, allègue que Vivos a présenté les commodités de manière trompeuse. Une vidéo sur le site Web de l'entreprise montre des schémas de bunkers aménagés en salle de sport, restaurant, épicerie générale, centre communautaire et clinique médicale. Aucun n'a été achevé.
Dante Vicino, directeur des opérations de Vivos xPoint, a déclaré que l'entreprise prévoit toujours de livrer les commodités mais se concentre d'abord sur l'aménagement des unités individuelles dans un endroit isolé où la main-d'œuvre est difficile à trouver. Il a noté qu'environ un tiers des unités étaient louées et que quelques dizaines étaient occupées à temps plein. « Les procès ont été une vraie plaie, mais nous ne sommes pas du tout freinés », a-t-il déclaré.
Ce qui est en jeu
Les batailles juridiques menacent la viabilité d'un projet qui a déjà vendu environ 190 de ses 575 bunkers. Si le recours collectif réussit, Vivos pourrait faire face à des obligations de remboursement envers plus de 100 locataires — chacun ayant payé entre 25 000 $ et 55 000 $ upfront — plus d'éventuels dommages pour les améliorations apportées. La capacité de l'entreprise à faire respecter les termes de son bail, y compris les règles qu'elle peut modifier unilatéralement, est désormais sous examen judiciaire. Avec deux arrêts de la Cour suprême de l'État déjà au dossier et une troisième affaire en instance, l'issue pourrait créer un précédent quant au traitement des baux survivalistes à long terme en vertu du droit des propriétaires-locataires du Dakota du Sud.
Cet article est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
