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## Les REIT hypothécaires surperforment alors que les taux d'intérêt changent Les **Sociétés de Placement Immobilier Hypothécaires (mREITs)** ont nettement surpassé les **Sociétés de Développement Commercial (BDCs)** au cours de la dernière année, marquant une divergence notable de performance au sein du paysage de l'investissement à haut rendement. Cette tendance est clairement observable à travers le **VanEck Mortgage REIT Income ETF (MORT)**, qui a manifestement surperformé à la fois le **VanEck BDC Income ETF (BIZD)** et le **Putnam BDC Income ETF (PBDC)** durant cette période. Les principaux moteurs de ce changement incluent un environnement favorable créé par la baisse des taux d'intérêt à court terme pour les mREITs et une appréhension accrue des investisseurs concernant les défauts de prêt des BDCs, exacerbée par les faillites d'entreprises récentes. ## Performances divergentes au sein des secteurs à haut rendement La surperformance de **MORT** par rapport à ses homologues BDC a été substantielle sur diverses périodes au cours des 12 derniers mois. Cette divergence peut être attribuée aux sensibilités inhérentes de chaque secteur aux fluctuations des taux d'intérêt et aux conditions du marché du crédit. Les **REITs hypothécaires** bénéficient généralement d'une réduction progressive du **taux des fonds fédéraux**. De telles baisses peuvent diminuer leurs coûts d'emprunt pour le financement repo, ce qui est crucial pour les portefeuilles à effet de levier se concentrant sur les **titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) d'agence**. Des sociétés comme **Annaly Capital Management, Inc. (NLY)** et **AGNC Investment Corp. (AGNC)**, acteurs importants dans l'espace des MBS d'agence, sont particulièrement sensibles à ces changements de taux. Lorsque les taux d'intérêt baissent, la valeur de leurs avoirs en MBS existants à faible rendement a tendance à augmenter, contribuant à l'appréciation de la valeur comptable et à l'amélioration des flux de trésorerie. Cet allégement de la pression fait suite à une période difficile pour les mREITs caractérisée par une courbe des taux inversée et des taux à long terme en hausse. Inversement, le **marché des BDCs**, souvent considéré comme un indicateur du secteur du crédit privé de 1,7 billion de dollars, a fait face à des vents contraires considérables. Les baisses de taux ont réduit les paiements en diminuant les revenus de prêt des prêts à taux flottant et la concurrence intensifiée des banques a encore plus exercé une pression sur les marges de prêt. Cela a entraîné une sous-performance marquée, l'**indice BDC** accusant un retard important par rapport au **S&P 500** en 2025. Des BDCs cotées en bourse spécifiques ont connu des baisses significatives, avec **Blackstone Secured Lending Fund** en baisse d'environ 21%, **Blue Owl Capital Corp** de 19%, et **Ares Capital Corp** en baisse d'environ 12%. ## Impact des baisses de taux et de la qualité du crédit sur les BDCs L'impact négatif sur les BDCs a incité les gestionnaires à réduire les distributions de dividendes. Par exemple, le **Blackstone Private Credit Fund (BCRED)**, le plus grand BDC de l'industrie, a réduit son dividende de 9% le mois dernier—sa toute première réduction. D'autres firmes, telles que **Oaktree Strategic Credit Fund** et **Golub Capital Private Credit Fund**, ont également réduit leurs paiements de 10% et 15%, respectivement. Les analystes suggèrent qu'une réduction de 75 points de base des taux de référence pourrait se traduire par une baisse de 8 à 10% des dividendes totaux des BDCs, étant donné que les ratios de couverture des dividendes se situent actuellement près de 100%. Ajoutant aux préoccupations concernant la qualité du crédit, la faillite en septembre 2025 de **First Brands Group**, un important fournisseur de pièces automobiles, a révélé des vulnérabilités critiques au sein des secteurs du crédit privé et des BDCs. Avec des passifs estimés entre 10 et 50 milliards de dollars, cet événement a déclenché une cascade de pertes pour les investisseurs institutionnels. Les structures de financement opaques de l'entreprise, y compris 4 milliards de dollars de dette cachée, ont masqué un effet de levier insoutenable. Les BDCs ayant une exposition significative à de telles dettes en difficulté font face à des appels de marge potentiels ou à des liquidations forcées, contribuant aux préoccupations de risque systémique au sein du système financier. ## Les REITs hypothécaires sont bien positionnées pour s'améliorer En revanche, les perspectives pour les **mREITs** semblent de plus en plus positives. L'assouplissement de la courbe des taux inversée, où les coûts d'emprunt à court terme dépassaient les rendements des actifs à long terme, combiné à la baisse des taux d'intérêt, crée un environnement d'exploitation plus favorable. **Annaly** et **AGNC Investment Corp.**, par exemple, montrent un élan positif dans la valeur de leurs MBS et anticipent une réduction des coûts d'emprunt. Les valorisations actuelles des principales mREITs reflètent cet optimisme, avec **Annaly (NLY)** estimée à un ratio cours/valeur comptable d'environ 1,08x et **AGNC Investment Corp. (AGNC)** à 1,23x, selon des données récentes. Ces chiffres indiquent une augmentation de la valeur comptable, suggérant un potentiel de rendements plus élevés grâce à l'expansion des multiples. Les experts de l'industrie corroborent ce changement positif. **Steve DeLaney** de Citizens JMP note : > "Au sein de l'industrie des mREITs, l'impact positif le plus important sera probablement observé dans le segment des mREITs commerciales, où des taux plus élevés ont augmenté le coût de portage pour les emprunteurs avec des prêts relais à taux flottant et des taux de capitalisation NOI plus élevés ont réduit les valorisations immobilières." **Jade Rahmani** de Keefe, Bruyette & Woods ajoute que l'environnement de l'immobilier commercial (CRE) **"devrait s'améliorer au quatrième trimestre et en 2025"** en raison des baisses de taux imminentes. Cette amélioration devrait être tirée par l'augmentation des volumes de transactions et des rendements attractifs sur les nouveaux investissements en actions et en dette, ainsi que par de meilleurs marchés de financement. ## Considérations d'investissement et perspectives Les destins contrastés des mREITs et des BDCs présentent des considérations d'investissement nuancées. Alors que la surperformance soutenue des mREITs pourrait attirer davantage de capitaux, faisant grimper les valorisations, les BDCs pourraient faire face à une pression continue si les préoccupations concernant la qualité du crédit persistent et si l'environnement de taux d'intérêt reste difficile pour leur modèle d'affaires. Les futures décisions de la **Réserve fédérale** concernant les taux d'intérêt resteront un facteur déterminant essentiel pour les deux secteurs à court et moyen terme. Pour les investisseurs recherchant la stabilité, en particulier sur un marché volatil, les **actions privilégiées** et les **mini-obligations** dans les deux secteurs offrent des rendements attractifs (généralement de 9 à 10%) avec une volatilité nettement inférieure à celle des actions ordinaires. Bien que certains analystes suggèrent des opportunités dans des BDCs soigneusement sélectionnées suite à la baisse de leurs prix, la prudence est de mise lorsqu'il s'agit de rechercher des rendements de dividendes élevés dans les actions ordinaires de mREITs comme **AGNC**, **ARMOUR Residential (ARR)**, ou **Orchid Island Capital (ORC)**. Leurs solides bénéfices peuvent être temporaires, influencés par l'expiration des swaps de taux d'intérêt, ce qui pourrait entraîner une baisse des marges d'intérêt nettes et une réduction des ratios de couverture des dividendes. Une approche éclairée, axée sur les fondamentaux sous-jacents et la durabilité des paiements, est essentielle.
## La Réserve fédérale assouplit sa politique face à la baisse des taux hypothécaires Le 17 septembre 2025, le **Comité fédéral de l'Open Market (FOMC)** a procédé à une réduction de 25 points de base du taux des fonds fédéraux, abaissant le taux de référence à une fourchette de **4,00 % à 4,25 %**. Cette décision, la première baisse de taux en neuf mois, a été principalement motivée par des inquiétudes concernant un affaiblissement du marché du travail et un ralentissement de la croissance de l'emploi. Le **FOMC** a en outre signalé la possibilité de deux réductions supplémentaires avant la fin de l'année. Parallèlement à l'évolution de la politique de la **Réserve fédérale**, les taux hypothécaires américains ont poursuivi leur trajectoire descendante, atteignant leur point le plus bas en près d'un an. Le taux moyen pour un prêt fixe sur 30 ans est passé à **6,26 %** au 17 septembre 2025, selon **Freddie Mac**, contre **6,91 %** au début de l'année. Cette diminution a entraîné une nette augmentation des activités de refinancement, l'**Association des banquiers hypothécaires (MBA)** signalant un bond significatif des demandes connexes. ## Performance et positionnement stratégique d'Annaly Capital Management **Annaly Capital Management (NLY)** a démontré une performance robuste au milieu de cette dynamique de marché. Le titre de la société a progressé de **18,6 %** depuis le début de l'année, surperformant considérablement la croissance de **5,9 %** de l'ensemble du secteur. Cette forte performance est largement attribuable à un environnement de taux d'intérêt favorable, qui a stimulé le revenu net d'intérêts (NII) d'**Annaly**. La firme a déclaré un NII de **493,2 millions de dollars** pour le premier semestre 2025, une augmentation substantielle par rapport aux **47,1 millions de dollars** de la même période l'année dernière. Au premier trimestre 2025, le NII d'**Annaly** a atteint **220 millions de dollars**, marquant son NII trimestriel le plus élevé depuis le troisième trimestre 2022. La marge nette d'intérêts de la société s'est également élargie à **0,87 %** au premier trimestre 2025, reflétant une amélioration de 12 points de base d'un trimestre à l'autre. Cette expansion est un avantage direct de la baisse des coûts de financement du côté passif de son bilan. Signalant en outre la solidité financière, **Annaly** a récemment augmenté son dividende de **8 %**, offrant un rendement actuel de **14,5 %** tout en maintenant un ratio de distribution de dividendes inférieur à 100 %. La stratégie d'investissement diversifiée d'**Annaly**, comprenant des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) d'agence, du crédit résidentiel et des droits de service hypothécaire (MSR), est au cœur de sa résilience. Au 30 juin 2025, son portefeuille s'élevait à **89,5 milliards de dollars**, dont **79,5 milliards de dollars** alloués à des MBS d'agence hautement liquides. Cette approche multi-actifs, combinée à un **mix de couverture 60-40** d'exposition aux bons du Trésor et aux swaps, est conçue pour atténuer le risque de taux d'intérêt et naviguer dans un environnement de courbe de rendement en normalisation. ## Réaction du marché et implications sectorielles plus larges Le sentiment dominant du marché pour les fonds de placement immobilier hypothécaires (**mREITs**) est haussier, stimulé par la baisse des taux hypothécaires et les réductions de taux de la **Réserve fédérale**. L'augmentation substantielle de la demande de prêts, des originations hypothécaires et des activités de refinancement crée un contexte constructif pour le secteur. La **MBA** a signalé une augmentation de **43 %** du volume des demandes de prêts hypothécaires et un bond de **58 %** de l'indice de refinancement la semaine dernière, ce qui indique une réactivité significative du marché aux taux plus bas. Des sociétés telles que **Ellington Financial (EFC)**, **Annaly Capital Management (NLY)** et **Orchid Island Capital (ORC)** sont identifiées comme des bénéficiaires potentiels de ces tendances. L'attente est que des taux plus bas réduiront les pressions opérationnelles et de financement pour les **mREITs**, amélioreront les marges sur les ventes et stimuleront de nouvelles activités d'investissement. En comparaison avec le gain d'**Annaly** depuis le début de l'année, des pairs comme **AGNC Investment (AGNC)** et **Starwood Property Trust (STWD)** ont enregistré des rendements respectifs de **9,7 %** et **7,1 %** sur la même période. Du point de vue de la valorisation, **Annaly** se négocie actuellement à un multiple de prix sur valeur comptable tangible (P/TB) à 12 mois de **1,13X**, ce qui est supérieur à la moyenne de l'industrie de **1,08X**. **AGNC** et **STWD** se négocient respectivement à **1,26X** et **1,07X**. Les analystes, cependant, évaluent **Annaly** comme un "Achat modéré", avec un objectif de prix moyen à 12 mois de **20,83 $**, malgré une implication de baisse potentielle de **-5,96 %** par rapport aux niveaux actuels, reconnaissant la surperformance opérationnelle récente de la société. ## Commentaires d'experts et perspectives d'avenir La trajectoire future des taux d'intérêt et leur impact sur le marché du logement restent des sujets d'opinions d'experts variées. Le dernier **Résumé des projections économiques** de la **Réserve fédérale** a révélé un large éventail de vues parmi les membres du comité, la projection médiane pour 2026 n'impliquant qu'une seule réduction de taux supplémentaire, ramenant le taux à **3,25 % à 3,5 %**, ce qui est plus élevé que le moins de 3 % impliqué par le marché à terme des fonds fédéraux. L'inflation ne devrait pas atteindre l'objectif de **2 %** de la Fed avant 2028. **Morgan Stanley Research**, en revanche, anticipe un cycle d'assouplissement plus agressif, prévoyant cinq réductions supplémentaires de 25 points de base d'ici juillet, culminant à un taux terminal de **2,75 % à 3 %**. Cependant, **Jay Bacow**, co-responsable de la recherche sur les produits titrisés chez **Morgan Stanley**, avertit que les réductions de taux de la **Fed** ne se traduisent pas toujours directement par une baisse des taux hypothécaires fixes sur 30 ans, citant la corrélation plus forte avec les rendements des obligations du Trésor et la nature prospective des marchés financiers. Pour une croissance durable des ventes de maisons, **Morgan Stanley Research** estime que les taux hypothécaires devraient baisser d'environ 100 points de base, à environ **5,5 %**. L'écart persistant entre le taux moyen des prêts hypothécaires existants sur 30 ans (**4,1 %**) et les nouveaux prêts (**6,5 %**) continue de décourager les propriétaires ayant des taux plus bas de vendre, limitant ainsi l'offre et contribuant à des prix élevés. **Orphe Divounguy**, économiste principal chez **Zillow**, suggère que si les "taux légèrement plus bas" actuels perdurent, cela pourrait motiver certains acheteurs marginaux, mais pourrait ne pas avoir un impact significatif sur les vendeurs. Les données de **Realtor.com** indiquent que plus de **80 %** des emprunteurs détiennent toujours des hypothèques inférieures à **6 %**, réduisant leur incitation à déménager ou à vendre. À l'avenir, la gestion stratégique du bilan d'**Annaly**, son allocation d'actifs diversifiée et son déploiement de capital proactif devraient la positionner favorablement pour surperformer ses pairs dans le secteur des **mREITs**. Les facteurs clés à surveiller comprennent les décisions de taux ultérieures de la **Réserve fédérale**, les mouvements des rendements du Trésor, l'évolution des données du marché du travail et la réponse du marché du logement aux ajustements continus des taux d'intérêt.
Le ratio P/E de Annaly Capital Management Inc est de 13.1567
Mr. David Finkelstein est le Chief Executive Officer de Annaly Capital Management Inc, il a rejoint l'entreprise depuis 2016.
Le prix actuel de NLY est de $20.85, il a increased de 0.26% lors de la dernière journée de trading.
Annaly Capital Management Inc appartient à l'industrie Real Estate et le secteur est Financials
La capitalisation boursière actuelle de Annaly Capital Management Inc est de $13.3B
Selon les analystes de Wall Street, 11 analystes ont établi des notations d'analystes pour Annaly Capital Management Inc, y compris 4 achat fort, 8 achat, 6 maintien, 0 vente et 4 vente forte