Products
Trading Strategies
Markets
© 2025 Edgen Powered by
Ask AI About RKT
No Data Yet
## Tổng quan thị trường: Doanh số bán hàng đang chờ xử lý giảm khi lãi suất tăng Theo báo cáo từ công ty môi giới bất động sản **Redfin**, doanh số bán nhà đang chờ xử lý của Hoa Kỳ đã giảm khoảng 1% so với cùng kỳ năm trước trong bốn tuần kết thúc vào ngày 28 tháng 9. Điều này đánh dấu mức giảm lớn nhất trong gần 5 tháng, chủ yếu bị ảnh hưởng bởi sự đảo ngược trong xu hướng lãi suất thế chấp và những bất ổn kinh tế hiện hành. Sự chậm lại trong hoạt động của người mua nhà đặc biệt đáng chú ý ở một số khu vực đô thị lớn. **Houston** chứng kiến doanh số bán hàng đang chờ xử lý giảm 15.4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi **Denver** ghi nhận mức giảm 12.3% và **Las Vegas** trải qua mức giảm 11.2%. Nhìn chung, doanh số bán hàng đang chờ xử lý đã giảm ở 30 trong số 50 khu vực đô thị lớn nhất Hoa Kỳ. ## Các yếu tố ảnh hưởng đến sự do dự của người mua Một số yếu tố liên kết với nhau đang góp phần vào động lực thị trường hiện tại. Giá bán nhà trung bình tăng 2.5% so với năm trước, đạt 390,845 USD, đại diện cho mức tăng lớn nhất trong sáu tháng. Đồng thời, lãi suất thế chấp trung bình hàng tuần tăng lên 6.3% từ 6.26%, chấm dứt giai đoạn giảm giá kéo dài chín tuần. Sự tăng lãi suất này làm trầm trọng thêm việc giá bán tăng, đẩy khoản thanh toán nhà ở hàng tháng trung bình lên 2,590 USD, tăng khoảng 40 USD so với mức thấp nhất chín tháng vào đầu tháng 9. Trong khi tổng lượng tồn kho nhà ở đã tăng 8.4% so với cùng kỳ năm trước, đây là mức tăng nhỏ nhất kể từ đầu năm 2024, do tốc độ tăng trưởng các danh sách mới đã chậm lại. Ngoài giá cả và lãi suất, những bất ổn kinh tế rộng lớn hơn, bao gồm lo ngại về khả năng sa thải và việc chính phủ liên bang đóng cửa gần đây, đã làm giảm hơn nữa niềm tin của người tiêu dùng và sự nhiệt tình của người mua. ## Tác động theo ngành và những điểm sáng Các điều kiện thị trường hiện tại đã tạo ra những trở ngại cho các phân khúc khác nhau của **Ngành Bất động sản**. Các tổ chức cho vay thế chấp, chẳng hạn như **Rocket Companies (RKT)**, bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hoạt động cho vay giảm và ít khoản vay được khởi tạo hơn. Bất chấp những thách thức này, **Rocket Companies** đã thể hiện khả năng phục hồi với mức tăng trưởng doanh thu 6.75% trong mười hai tháng qua. Tuy nhiên, dữ liệu của InvestingPro chỉ ra rằng công ty hiện đang giao dịch trên Giá trị hợp lý của mình, phản ánh môi trường thị trường đầy thách thức. Các công ty môi giới bất động sản như **Zillow Group (ZG)** và **Redfin (RDFN)** cũng dễ bị ảnh hưởng bởi khối lượng giao dịch thấp hơn, điều này có thể ảnh hưởng đến doanh thu hoa hồng và doanh thu quảng cáo. Ngược lại, thị trường cho thấy một số lĩnh vực kiên cường. Doanh số bán nhà khởi nghiệp, được phân loại là những ngôi nhà có giá từ phân vị thứ 5-35, đã tăng 4% vào tháng 8, ngay cả khi nhu cầu về nhà giá cao hơn giảm. Xu hướng này cho thấy quyền thương lượng của người mua tăng lên, với ước tính có thêm nửa triệu người bán so với người mua trong thị trường hiện tại. Hơn nữa, báo cáo việc làm khu vực tư nhân của **ADP** cho tháng 9 cho thấy một thị trường lao động tương đối ổn định, cung cấp một thước đo rõ ràng về kinh tế trong bối cảnh tác động của việc chính phủ liên bang đóng cửa đối với dữ liệu chính thức. > "Quỹ đạo hiện tại của thị trường nhà ở tạo ra một bức tranh rõ ràng về những người thắng và kẻ thua cuộc trong số các công ty đại chúng, chủ yếu dựa trên mức độ tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp của họ với khối lượng giao dịch và xây dựng mới." Các nhà xây dựng nhà lớn, bao gồm **D.R. Horton (DHI)**, **Lennar (LEN)** và **PulteGroup (PHM)**, có khả năng sẽ trải qua nhu cầu nhà mới giảm, khởi công xây dựng chậm hơn và áp lực phải đưa ra các ưu đãi. Các nhà cung cấp vật liệu xây dựng như **Builders FirstSource (BLDR)**, **Home Depot (HD)** và **Lowe's (LOW)** cũng dễ bị tổn thương trước nhu cầu giảm khi xây dựng mới giảm tốc. ## Triển vọng và cân nhắc trong tương lai Thị trường nhà ở dự kiến sẽ trải qua một giai đoạn tái cân bằng dần dần và tăng giá vừa phải. Một cú "sụp đổ" thị trường nhanh chóng được coi là không thể xảy ra do mức tồn kho thấp bền vững so với số liệu trước đại dịch, vốn chủ sở hữu mạnh mẽ của chủ nhà và các tiêu chuẩn cho vay mạnh mẽ. Tăng trưởng giá nhà dự kiến sẽ vẫn khiêm tốn, có thể nằm trong phạm vi 1% đến 5% hàng năm trên toàn quốc, một sự giảm đáng kể so với những năm gần đây. Doanh số bán nhà hiện có dự kiến sẽ vẫn trì trệ, có khả năng đánh dấu năm chậm nhất kể từ năm 1995. **Fannie Mae** dự báo lãi suất thế chấp sẽ đạt trung bình khoảng 6.4% vào cuối năm 2025, có khả năng giảm xuống 5.9% vào cuối năm 2026. Triển vọng kinh tế và nhà ở của họ dự kiến tổng doanh số bán nhà mới và nhà hiện có sẽ đạt 4.72 triệu căn vào năm 2025 và 5.16 triệu căn vào năm 2026. **Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR)** dự đoán mức tăng 11-13% trong doanh số bán nhà hiện có vào năm 2026, tùy thuộc vào việc lãi suất thế chấp giảm xuống dưới 6%. Về lâu dài, khả năng chi trả sẽ vẫn là một thách thức quan trọng trừ khi tăng trưởng tiền lương vượt xa đáng kể mức tăng giá nhà. Các yếu tố chính cần theo dõi trong những tháng tới bao gồm quỹ đạo của lãi suất thế chấp, các chỉ số kinh tế rộng lớn hơn và sự phát triển của mức tồn kho nhà ở. Thị trường dự kiến sẽ tiếp tục một con đường chậm chạp hướng tới lãi suất thấp hơn và sự phục hồi dần dần trong hoạt động bán hàng khi nhu cầu bị dồn nén được hiện thực hóa.
## Mở đầu Hoạt động thị trường nhà ở Hoa Kỳ vào tháng 8 cho thấy sự phân hóa rõ ràng về hiệu suất giữa các phân khúc giá, với doanh số **nhà khởi điểm** thể hiện mức tăng trưởng bền vững trong tháng thứ mười hai liên tiếp. Xu hướng tăng này đối với các bất động sản cấp thấp xảy ra trong khi doanh số nhà giá trung bình và cao cấp trải qua sự sụt giảm, nhấn mạnh những thách thức về khả năng chi trả phổ biến và sự thay đổi sở thích của người mua trong thị trường rộng lớn hơn. ## Chi tiết sự kiện Theo phân tích gần đây, giá bán trung bình cho một **nhà khởi điểm** tại Hoa Kỳ đã đạt mức kỷ lục **260.508 USD** vào tháng 8, tăng 2,2% so với năm trước. Đồng thời, **doanh số nhà khởi điểm** tăng 3,8% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức doanh số cao nhất trong tháng 8 trong ba năm. Sự tăng trưởng nhất quán này trái ngược với hiệu suất của các phân khúc giá cao hơn; doanh số **nhà giá trung bình** giảm 0,6% và **nhà giá cao** giảm 1,2% so với cùng kỳ năm trước. Cả hai phân khúc giá trung bình và cao cấp đều trải qua sự sụt giảm doanh số hàng tháng kể từ tháng 2. Doanh số chờ xử lý cũng phản ánh mô hình này, với **nhà khởi điểm** ghi nhận mức tăng 3,1% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 8, trong khi doanh số chờ xử lý cho nhà giá trung bình và cao cấp lần lượt giảm 0,1% và 0,8%. Mức tồn kho cũng cho thấy những thay đổi đáng chú ý, khi số lượng nhà rao bán đang hoạt động cho **nhà khởi điểm** tăng 16,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức cao nhất vào tháng 8 kể từ năm 2016. So với đó, số lượng nhà rao bán đang hoạt động cho nhà giá trung bình và cao cấp tăng lần lượt 13,4% và 12,5%. Về mặt địa lý, động lực thị trường khác nhau. **Providence, Rhode Island**, ghi nhận mức tăng 25% trong doanh số nhà khởi điểm, dẫn đầu các khu vực đô thị lớn, trong khi **San Antonio, Texas**, trải qua sự sụt giảm đáng kể nhất ở mức 10%. ## Phân tích phản ứng thị trường Sự phân hóa thị trường được quan sát chủ yếu được thúc đẩy bởi những hạn chế về khả năng chi trả dai dẳng do lãi suất thế chấp cao làm trầm trọng thêm. Mặc dù lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình gần đây đã giảm xuống mức thấp nhất trong 11 tháng là 6,26% và trung bình 6,56% vào tháng 8, nhưng giá nhà cao hơn ở các phân khúc trung bình và cao cấp tiếp tục hạn chế khả năng tiếp cận của người mua. **Nhà khởi điểm**, mặc dù giá của chúng cũng tăng, vẫn là lựa chọn dễ tiếp cận nhất đối với nhiều người mua tiềm năng. Xu hướng này có ý nghĩa đối với các công ty trong **ngành thế chấp** và **thị trường bất động sản**. **Rocket Companies (RKT)**, công ty mẹ của **Rocket Mortgage** và liên kết với **Redfin**, đã hưởng lợi đáng kể từ sự thay đổi thị trường này. Công ty báo cáo thu nhập điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu (EPS) là 0,04 USD cho quý 2 năm 2025, vượt ước tính của các nhà phân tích là 0,03 USD, với doanh thu điều chỉnh đạt 1,34 tỷ USD, vượt dự báo. Hơn nữa, **Rocket Companies** dự kiến doanh thu điều chỉnh quý 3 sẽ nằm trong khoảng từ 1,60 tỷ USD đến 1,75 tỷ USD, báo hiệu sự tăng trưởng liên tục. Cổ phiếu của hãng, **RKT**, đã tăng 3,23% vào ngày giao dịch cuối cùng, đóng góp vào mức tăng hơn 55% tính đến đầu năm cho đến ngày 1 tháng 8 năm 2025. Mặc dù cổ phiếu này đã ghi nhận mức giảm 4,55% trong 10 ngày tính đến lần đóng cửa gần đây nhất, hiệu suất tổng thể của nó phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng tận dụng phân khúc nhà khởi điểm mạnh mẽ. ## Bối cảnh rộng hơn và ý nghĩa Sức mạnh liên tục trong thị trường **nhà khởi điểm** nhấn mạnh một sự thay đổi kinh tế rộng lớn hơn nơi người tiêu dùng ngày càng ưu tiên khả năng chi trả. Xu hướng này cho thấy tiềm năng tăng trưởng kinh doanh liên tục cho các nhà cho vay thế chấp và dịch vụ bất động sản phục vụ người mua lần đầu và những người tìm kiếm bất động sản giá thấp hơn, trong khi các nhà phát triển tập trung vào thị trường xa xỉ hoặc trung cấp có thể phải đối mặt với những trở ngại kéo dài. Sự phân hóa cũng báo hiệu một ảnh hưởng tiềm tàng đến triển vọng lạm phát rộng lớn hơn và kỳ vọng về chính sách lãi suất trong tương lai. **Fannie Mae** gần đây đã điều chỉnh dự báo thị trường nhà ở và thế chấp của mình, dự báo tổng doanh số nhà sẽ thấp hơn, đạt 4,72 triệu căn vào cuối năm 2025 và điều chỉnh tăng kỳ vọng về lãi suất thế chấp, với lãi suất dự kiến sẽ đạt 6,7% vào quý 4 năm 2025. Tăng trưởng giá nhà cũng được kỳ vọng sẽ ôn hòa hơn, dự kiến ở mức 2,8% cho năm 2025. ## Bình luận của chuyên gia **Sheharyar Bokhari**, Nhà kinh tế cấp cao tại **Redfin**, đã bình luận về động lực thị trường, nói rằng: > "Nhà khởi điểm đang giữ vững hơn so với các phân khúc giá khác vì chúng là lựa chọn dễ tiếp cận nhất trong một thị trường mà khả năng chi trả vẫn còn căng thẳng. Người mua lần đầu và những người muốn thu nhỏ quy mô nhà ở đều đang cạnh tranh cho cùng một nhóm nhà nhỏ hơn, ít tốn kém hơn, điều này giữ cho nhu cầu tương đối mạnh ngay cả khi các phân khúc cao hơn vẫn còn trì trệ." Đưa ra thêm quan điểm về lãi suất thế chấp, **Greg Schwartz**, CEO của **Tomo Mortgage**, cảnh báo không nên chờ đợi lãi suất giảm đáng kể, lưu ý: > "Nếu lãi suất giảm, cạnh tranh sẽ tăng lên. Nhiều người mua sẽ quay trở lại thị trường, người bán sẽ lấy lại đòn bẩy và giá cả sẽ theo sau." **Orphe Divounguy**, Nhà kinh tế cấp cao tại **Zillow**, cũng lặp lại một quan điểm thận trọng về việc giảm lãi suất trong tương lai: > "Với việc thị trường tài chính dự đoán chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng nhanh hơn so với khả năng của Cục Dự trữ Liên bang, lãi suất thế chấp không có khả năng giảm nhiều hơn nữa." ## Nhìn về phía trước Quỹ đạo của thị trường nhà ở sẽ tiếp tục bị ảnh hưởng bởi biến động lãi suất thế chấp và các chỉ số kinh tế vĩ mô. Mặc dù một số chuyên gia, bao gồm cả **Fannie Mae**, dự báo lãi suất thế chấp có thể giảm xuống dưới 6% vào cuối năm 2026, nhưng nhiều người dự đoán lãi suất sẽ duy trì trong khoảng giữa 6% trong phần còn lại của năm 2025. Các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm dữ liệu lao động và lạm phát sắp tới, những yếu tố này sẽ cung cấp thông tin quan trọng cho các quyết định chính sách của **Cục Dự trữ Liên bang**, đặc biệt là cuộc họp **FOMC** tiếp theo dự kiến vào ngày 28 và 29 tháng 10. Môi trường cạnh tranh cho **nhà khởi điểm** dự kiến sẽ tiếp tục, được thúc đẩy bởi cả người mua lần đầu và những người muốn thu nhỏ quy mô nhà ở. Ngược lại, thị trường trung và cao cấp có khả năng phải đối mặt với những thách thức đang diễn ra vì khả năng chi trả vẫn là một rào cản đáng kể đối với những người mua tiềm năng trong các phân khúc đó.