AvalonBay와 Equity Residential, 690억 달러 주택 메가딜로 합병

AvalonBay Communities와 Equity Residential이 690억 달러 규모의 전략적 합병에 합의했다. 이번 거래는 완전 주식 교환 방식의 대등 합병으로, 18만 호 이상의 주택을 보유한 미국 최대 아파트 소유주를 탄생시킨다. 임대인들은 수년간의 부진한 수익성 이후 비용 절감과 투자자 신뢰 회복에 속도를 내고 있다.

"결합된 회사의 투자자들은 운영 혁신에 대한 투자 확대와 대규모 자체 자금 조달 개발 플랫폼에 힘입어 가속화된 성장의 혜택을 누리게 될 것입니다"라고 Equity Residential의 최고경영자(CEO) 마크 패럴은 성명에서 밝혔다. 패럴은 이번 거래 종료 후 은퇴할 계획이다.

이번주 목요일 발표된 조건에 따르면, AvalonBay 주주들은 보유 주식 1주당 Equity Residential 보통주 2.793주를 받게 되며, 완전 희석 기준으로 결합 법인의 약 51.2%를 소유하게 된다. 예상 시가총액은 약 520억 달러, 기업가치는 약 690억 달러에 달한다. 양사 이사회가 만장일치로 승인한 이번 거래는 2026년 하반기 중 마무리될 예정이며, 미국 연방 소득세 목적상 면세 구조조정으로 분류된다.

이번 합병은 아파트 업계를 압박하고 있는 통합 압력의 가장 극단적인 신호다. 상장된 다가구 주택 리츠(REIT)의 수는 1990년대 20개 이상에서 현재 약 12개로 줄어들었다. 임대인들은 사상 최대 수준의 신규 아파트 공급 과잉으로 인해 정체되거나 하락하는 임대료에 어려움을 겪고 있다. Yardi Matrix에 따르면 올해 약 48만 호, 향후 몇 년간 연간 약 45만 호의 신규 주택이 시장에 나올 예정이다. 여기에 자재, 인건비, 보험 비용 상승이 개발업체의 마진을 압박하고 있다. 더 높은 금리는 자금 조달 비용을 추가로 증가시켜 시가총액을 실제 자산 가치보다 낮게 끌어내렸다.

규모와 시너지 효과 목표

경영진은 거래 종료 후 18개월 이내에 1억 7,500만 달러의 총 비용 시너지를 목표로 하고 있으며, 재산세 재평가 이후 순 기준으로는 1억 2,500만 달러가 남을 것으로 예상한다. 결합 회사는 연간 약 20억 달러의 현금 흐름을 창출할 것으로 예상되며, 경영진은 이를 통해 값비싼 부채에 대한 의존도를 줄일 수 있는 자체 자금 조달 능력을 갖추게 될 것이라고 밝혔다. "우리는 다른 누구보다 낮은 자본 비용을 갖게 될 것입니다"라고 패럴은 말했다.

합병된 REIT는 A3/A- 신용등급을 승계하며, 주당 2.81달러의 초기 연간 배당금을 지급할 계획이다. 이는 Equity Residential의 현재 배당 수준과 일치하고 AvalonBay의 수익률을 웃도는 수준이다. 양사는 32개 커뮤니티에 걸쳐 44억 달러 규모의 10,800개 아파트를 건설 중이며, 이 중 절반 이상이 저렴하거나 혼합 소득 구성 요소를 포함하고 있다. 또한 42억 달러 규모의 개발 권리 파이프라인을 보유하고 있다.

AvalonBay의 사장 겸 CEO인 벤자민 샬은 결합 회사의 사장, CEO 및 이사로 재임할 예정이며, 회사는 거래 종료 시 새로운 이름으로 운영될 예정이다. 14명의 이사회는 각 회사에서 7명씩 균등하게 구성되며, Equity Residential의 수석 독립 이사인 스티브 스테렛이 이사회 의장을 맡는다. 본사는 시카고와 버지니아주 알링턴에 두 곳으로 유지된다.

업계 통합 가속화

이번 거래는 다가구 주택 부문 전반에 걸친 통합 패턴을 따른다. 2021년에는 Independence Realty Trust와 Steadfast Apartment REIT가 70억 달러 규모의 합병을 단행했고, 2024년에는 블랙스톤이 AIR Communities를 인수했다. 몇몇 다른 아파트 업체들은 청산을 시작하거나 자산을 매각하고 있다.

"모든 기업이 성장 아니면 도태의 모드에 있습니다"라고 미국 2위 아파트 소유주인 모건 프로퍼티스의 공동 CEO 조너선 모건은 말했다. 존 번스 리서치 앤 컨설팅의 CEO 존 번스는 "월스트리트에서 부동산이 매우 낮은 평가를 받고 있다"며 "따라서 투자자들로부터 더 많은 존중을 받기 위해 더 많은 결합이 일어날 것"이라고 말했다.

결합 회사의 포트폴리오는 뉴욕, 보스턴, 워싱턴 D.C., 시애틀, 남부 캘리포니아, 베이 에어리어 등 공급 제약이 있는 해안 시장에 집중되어 있으며, 95%의 시장 중복도를 보인다. 경영진은 이를 통해 현지화된 관리 구조를 지원하고 운영 비용을 절감할 수 있을 것이라고 말했다. 양사는 임대, 유지보수, 고객 서비스 기능 전반에 걸쳐 인공지능과 자동화를 도입해 순영업이익 마진을 끌어올릴 계획이다.

Green Street Advisors의 애널리스트들은 이번 합병이 "경쟁사 대비 회사의 가치 평가와 자본 비용에 도움이 될 것"이라고 평가하면서도 "획기적인 변화를 기대하지는 않는다"고 덧붙였다. 결합 법인은 약 11만 9,000호를 보유한 Greystar Real Estate Partners를 제치고 미국 최대 아파트 소유주가 될 것이지만, 전체 시장에서 차지하는 비중은 여전히 상대적으로 작을 것이다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.