중국 5월 부동산 판매 15% 증가, 1선 도시 주도로 회복세

중국 상위 100대 개발업체의 5월 계약 판매가 전월 대비 15% 증가하며 1년 만에 가장 강한 월간 상승세를 기록했다. 선전 등 1선 도시의 정책 완화가 실질적인 수요 회복을 이끌었다.

다이와는 5월 판매 데이터가 1년 만에 가장 큰 월간 개선폭을 보인 가운데, 선두 국유 개발업체들이 두 자릿수 성장을 기록하면서 중국 1선 도시에서 부동산 시장이 바닥을 치고 있다고 분석했다.

다이와는 리서치 보고서에서 "5월 판매 데이터는 1선 도시의 바닥 확인 및 회복에 대한 당사의 전망을 지지한다"며, 1선 도시 익스포저가 집중된 국유 개발업체에 대한 선호를 재차 강조했다.

상위 100대 개발업체의 계약 판매액은 5월 전년 동월 대비 2% 감소에 그쳐, 4월의 12% 감소에서 낙폭이 크게 축소됐다. 전월 대비로는 판매액이 15%, 판매 면적이 9% 각각 증가했다. 작년 동기 두 지표 모두 3% 상승에 그쳤던 점을 고려하면 이번 개선세는 단순한 계절적 요인에 의한 것이 아님을 시사한다. 평균 판매 가격은 전년 동월 대비 9% 상승한 평방미터당 22,842위안을 기록했으며, 이는 1선 도시 및 고급 프로젝트의 비중이 높아진 결과를 반영한다.

4년 연속 위축된 중국 부동산 업황의 회복 여부는 1선 도시의 반등이 지속되고 확산될 수 있는지에 달려 있다. 다이와는 2분기 들어 하락 속도가 더욱 둔화될 것으로 전망했지만, 1~5월 누적 판매액은 여전히 전년 동기 대비 17% 감소했다.

국유 개발업체와 민간 개발업체 간 격차 확대

중국 부동산 시장에서 승자와 패자 간의 격차가 벌어지고 있다. 선두 국유 개발업체들은 5월 전년 동월 대비 두 자릿수 판매 성장을 기록했다. 중국자원치지(China Resources Land Ltd., 01109.HK)는 28%, 중국해외발전(China Overseas Land & Investment Ltd., 00688.HK)은 14%, 조상사구공업구지주(Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., 001979.SZ)는 20% 각각 급증했다. CREIS 데이터에 따르면 이들 국유 기업의 1선 도시 판매는 전년 동월 대비 9%~134% 증가했으며, 4월 말 주택 구매 제한을 완화한 선전은 최대 1,523%라는 더욱 가파른 증가율을 기록했다.

반면 민간 개발업체들은 계속해서 부진한 모습을 보였다. 용호그룹(Longfor Group Holdings Ltd.)과 신성그룹(Seazen Group Ltd.)의 5월 판매는 신규 프로젝트 출시 제한과 1선 시장에서의 입지 부족으로 48% 급감했다. 상대적으로 강세를 보이는 항저우 시장에 집중된 빈장그룹(Binjiang Group Co.)과 롱청중국지주(Greentown China Holdings Ltd.)조차 판매 감소를 기록했다.

섹터 랠리 이후 밸류에이션 논쟁 가열

최근 부동산 업종의 랠리는 현재 밸류에이션이 정당한지에 대한 논쟁에 다시 불을 붙였다. 3월 말 이후 골드만삭스 커버리지 내 중국 본토 개발업체의 주가는 평균 6% 상승했으며, 상대적으로 실적이 우수한 국유 개발업체는 17% 올랐다. 중국해외발전과 중국자원치지는 각각 약 30% 급등했다.

골드만삭스는 별도 보고서에서 1선 및 2선 도시의 인구 통계, 소득, 주택 구매력 및 공급 조건을 평가하는 4대 축 회복 프레임워크를 적용했다. 낙관적 시나리오(15개 선도 도시의 주택 가격이 2028년 말까지 15% 상승한다고 가정)에서 중국해외발전은 판매 가능 자원의 80% 이상이 해당 도시에 위치해 있어 2028년 현금 수익이 2026년 추정치 대비 30% 이상 증가할 것으로 예상된다. 중국자원치지는 같은 기간 현금 수익이 50% 이상 증가할 수 있으며, 이는 부동산 개발 회복과 주택 가격 상승에 따른 부의 효과로 인한 쇼핑몰 실적 개선의 혜택을 동시에 누리기 때문이다.

중국 부동산 업종이 이와 유사한 전월 대비 개선세를 보인 마지막 시기는 2023년 중반이었다. 당시에는 정책 주도의 짧은 랠리가 저선 도시의 수요가 따라오지 못하면서 3개월 만에 소멸됐다. 현재 1선 시장에 집중된 회복세는 유사한 시험대에 직면해 있다. 선전 주도의 모멘텀이 골드만삭스가 광범위한 턴어라운드의 선행 지표로 꼽는 15개 도시 클러스터를 끌어올릴 수 있을지 여부가 관건이다.

다이와는 중국자원치지와 중국해외발전에 대해 섹터 최선호주로 매수 등급을 유지한 반면, 판매 모멘텀 약화로 신용등급 하향 리스크에 직면한 민간 개발업체에는 신중한 입장을 견지했다.

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