Digital Realty, 블랙스톤으로부터 북버지니아 데이터센터 78억 달러 규모 인수

Digital Realty가 세계 최대 데이터센터 시장에 위치한 완전 임대 완료된 하이퍼스케일 데이터센터 3곳의 지배권을 확보하기 위해 35억 달러를 지불한다.

Digital Realty는 블랙스톤이 보유한 북버지니아 데이터센터 3곳의 지분 64%를 35억 달러에 인수하기로 합의했다. 이를 통해 미국 최대 데이터센터 시장에서 288MW 규모의 하이퍼스케일 용량을 추가로 확보하게 됐다.

"이번 거래는 해당 관계의 다음 단계를 반영하며, 완전 임대된 고품질 하이퍼스케일 자산 포트폴리오에 대한 소유 지분을 확대할 수 있게 해준다"고 Digital Realty의 최고투자책임자 그렉 라이트는 밝혔다.

해당 포트폴리오는 매너서스에 위치한 96MW 규모 시설 2곳과 스털링의 디지털 덜레스 캠퍼스 내 96MW 규모 시설 1곳으로 구성되며, 모두 가중평균 AA- 신용등급의 투자등급 하이퍼스케일 고객 3곳에 100% 임대되어 있다. Digital Realty는 현금 12억 달러와 주식 23억 달러를 지불했으며, 총 부동산 가치는 78억 달러로 예상 안정화 자본환원률은 6.5% 이상이다. 데이터센터 2곳은 2027년 상반기에 안정화될 것으로 예상되며, 나머지 1곳은 2028년 상반기에 뒤따를 전망이다.

이번 거래는 AI와 클라우드 수요가 건설 붐을 주도하는 가운데, 세계 인터넷 트래픽의 3분의 1 이상을 처리하는 북버지니아 지역에 대한 Digital Realty의 노출도를 더욱 심화시킨다. 블랙스톤은 모건스탠리를 통해 Digital Realty 주식 23억 5천만 달러어치도 함께 매각할 예정이지만, 파리와 프랑크푸르트에서는 Digital Realty와의 조인트벤처 지분을 유지한다.

이번 거래는 개발이 완료되고 임대 수익이 발생함에 따라 2027년과 2028년 모두 Digital Realty의 주당 핵심 운용자금(FFO)에 기여할 것으로 예상된다고 최고재무책임자 맷 메르시에가 전했다. 15년 임대 계약에는 연 3.6%의 임대료 인상 조항이 포함되어 있어, 전력 제약으로 인해 신규 공급이 점점 더 어려워지는 자산군에서 예측 가능한 수익 성장을 제공한다.

전력 제약 시장에서의 선두 지위 강화

이번 거래는 30개국 55개 메트로폴리탄 지역에 300개 이상의 시설을 보유한 세계 최대 데이터센터 제공업체로서 Digital Realty의 입지를 강화한다. 한편 블랙스톤은 빠른 구축 단계를 마친 후 데이터센터 투자 현금화를 지속하고 있다. 블랙스톤의 데이터센터 포트폴리오는 QTS와 CoreWeave의 완전 소유를 포함해 현재 550억 달러를 초과하며, 최근 호주 데이터센터 운영업체 AirTrunk을 161억 달러에 인수 완료했다. 또한 QTS 계열사는 앨라배마주 베서머에서 하이퍼스케일 프로젝트를 위해 약 5억 달러 규모의 토지 매입을 마감하며, 블랙스톤이 업계를 이탈하는 것이 아니라 자본을 재순환하고 있음을 시사한다.

주식 매각이 투자자에게 의미하는 바

Digital Realty 주식은 블랙스톤이 모건스탠리의 인수 주관을 통해 지분을 매각함에 따라 23억 5천만 달러 규모의 신규 공급 물량을 흡수하게 된다. 회사 자체는 매각 대금을 전혀 수취하지 않으며, 주식은 블랙스톤에 의해서만 매각된다. 투자자들에게 남은 과제는 주식 매각으로 인한 희석 효과가 자산 매수로 인한 수익 기여도를 상쇄하는지 여부다. 이번 거래의 6.5% 안정화 자본환원률은 Digital Realty의 자본비용과 비교해 유리하며, AA- 등급의 테넌트 신용도는 신규 하이퍼스케일 공실률이 거의 0%에 가까운 시장에서 임대 리스크를 낮춰준다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.