모기지 프리즈가 여름까지 이어지면서 주택 가격 상승률 1%에 그칠 전망

매파적 연준과 변화하는 인구 구조가 미국 주택 시장을 상반된 방향으로 끌어당기며 매수자와 매도자를 교착 상태에 빠뜨리고 있다.

미국 주택 시장은 매파적 연방준비제도(Fed)가 모기지 금리를 높은 수준으로 유지함에 따라 여름까지 얼어붙은 상태가 장기화될 전망이다. 변화하는 인구 구조는 구조적 주택 부족이라는 오랜 내러티브를 뒤집을 위협으로 떠오르고 있다.

"우리는 금융위기 이후 지속돼 온 '지속적인 주택 부족'이라는 내러티브가 더 이상 향후 10년간 시장 상황을 정확히 설명하지 못할 수 있다고 본다"고 모기지은행협회(MBA)의 마이클 프라탄토니 수석 이코노미스트는 말했다.

MBA는 올해 주택 가격 상승률이 1%에 그치고 향후 2년간 거의 보합세를 보일 것으로 전망했다. 2035년까지 1,060만~1,460만 가구의 공급 증가가 연간 약 113만 가구로 추정되는 수요를 웃돌 것으로 예상되기 때문이다. 모기지 금리의 기준이 되는 10년물 국채 수익률은 화요일 이란 분쟁 종결 이후 유가가 배럴당 74달러 아래로 하락했음에도 4.51%를 기록했다.

만약 연준이 금리 인상을 강행할 경우 — 뱅크오브아메리카는 2026년에 0.25%포인트씩 세 차례 인상해 연방기금금리를 현재 3.53.75% 범위에서 4.254.5%로 끌어올릴 것으로 전망 — 모기지 금리는 연말까지 높은 수준을 유지하며 주택 구매와 리파이낸싱(refinancing) 활동을 모두 억제할 것이다. 이로 인해 이미 부진했던 봄 시즌이 더욱 악화될 것으로 보인다.

주택 수요를 재편하고 있는 인구 구조적 요인은 광범위하며, MBA에 따르면 지속될 가능성이 높다. 미국의 출산율은 향후 10년간 여성 1인당 1.56명으로 하락할 전망으로, 이는 지난해 1.6명에서 낮아진 수치다. 한편 사망자 수는 2030년부터 연간 출생아 수를 초과할 것으로 예상되는데, 이는 의회예산국(CBO)의 이전 전망보다 앞당겨진 시점이다. 순 국제 이민은 지난해 7월 기준 130만 명으로 감소해 정점이었던 270만 명에서 크게 줄었으며, 이는 가구 형성을 더욱 둔화시키고 있다.

한편 베이비붐 세대는 고령화에 따라 점차 주택 공급을 늘릴 것으로 예상된다. MBA는 2025년 이후 10년간 고령 미국인들이 주택을 비우면서 연간 약 25만 가구의 추가 공급이 발생할 것이라는 한 보고서를 인용했다. 협회는 시장에 '실버 쓰나미(silver tsunami)'가 몰려와 시장을 범람할 것이라는 기대에 대해 경고했지만, 순 효과는 여전히 수급 균형을 향한 방향성을 가리키고 있다.

공급이 수요를 앞지르다

산술은 간단하다. MBA는 2035년까지 주택 공급이 1,060만1,460만 가구 증가하는 반면, 수요는 20252035년 연간 약 113만 가구, 이후에는 연간 80만 2,000가구로 감소할 것으로 전망한다. "이 단순한 산술은 주택 공급 적정성에 대한 우리의 사고 방식에 중대한 영향을 미친다"고 MBA는 밝혔다. 또한 미국인들이 주택 구매 자금 조달을 위해 더 적은 대출을 받으면서 모기지 업계 전반에 걸친 파급 효과가 발생할 수 있다고 지적했다.

금리 경로, 여전히 변수로 남아

연준의 정책 기조는 전망을 더욱 복잡하게 만든다. 뱅크오브아메리카의 2026년 세 차례 금리 인상 전망은 고용 지표 개선과 목표치를 상회하는 인플레이션에 기반한다. 이란 분쟁이 일시적으로 금리 인하 논의를 흐리기 전에도 존재했던 조건이다. 고용 시장은 개선돼 연준이 충분하다고 판단하는 월간 3만 3,000개의 일자리 증가 기준을 지속적으로 상회하고 있으며, 근원 인플레이션은 분쟁 이전부터 오르고 있었다.

케빈 워시 신임 연준 의장은 의견이 분분한 전망에 직면해 있다. 일부 연준 위원들은 최근의 매파적 입장이 이란 분쟁이 예상보다 오래 지속된다는 전제에 기반한 것임을 시사했다. 분쟁이 해결되고 유가가 하락하면서 공격적인 긴축의 명분은 약화되고 있다. 시장은 세 차례 금리 인상을 가격에 반영하지 않고 있으며, 일부 경제학자들은 2026년에 0회에서 1회 인상을 주장한다.

연준이 인하에서 인상으로 전환한 마지막 사례는 2022년으로, 당시 인플레이션 억제를 위해 금리를 4.25%포인트 인상했다. 그 규모는 작더라도 이러한 정책 전환이 반복된다면 모기지 금리는 높은 수준을 유지하며 2026년 하반기까지 주택 시장 동결을 연장시킬 것이다.

본 기사는 정보 제공 목적으로만 작성되었으며 투자 조언을 구성하지 않습니다.