미 하원, 396표로 주택 법안 통과 및 투자자 규정 변경

미 하원은 396대 13이라는 압도적인 표차로 주요 주택 부담 능력 법안을 통과시켰으나, 기관 투자자를 겨냥한 조항이 크게 변경됨에 따라 상원에서의 과정은 험난할 것으로 예상됩니다. '21세기 주택으로의 길 법안'으로 알려진 이 법안은 11월 대선을 앞두고 유권자들의 최대 관심사 중 하나인 주택 가격 부담 문제를 해결하는 것을 목표로 합니다.

팀 스콧 상원 은행위원회 위원장과 엘리자베스 워런 간사는 공동 성명에서 "여전히 해야 할 일이 남아 있다"고 밝히며, 상원 통과가 보장되지 않았음을 시사했습니다. "우리는 상원을 통과해 대통령의 책상에 놓일 수 있는 주택 법안을 위해 백악관 및 하원 동료들과 계속 협력할 것입니다."

하원 수정안에서 가장 실질적인 변화는 대형 투자자가 신축 단독 임대 주택을 7년 이내에 매각하도록 규정한 상원의 조항을 삭제한 것입니다. 이 '선건설 후임대(build-to-rent)' 매각 규칙은 주택 공급 확대를 저해할 수 있다는 업계의 거센 반발을 샀던 핵심 쟁점이었습니다. 또한 하원 법안은 12년 동안 동결되었던 연방주택금융청(FHFA) 보증 다세대 주택 대출 한도를 상향 조정했습니다.

이번 입법은 단독 주택 시장에서 대형 투자자의 영향력을 억제하는 동시에 신규 건설을 장려하는 미묘한 균형을 맞추고자 합니다. 트럼프 대통령이 지지하는 이 법안은 공화당의 주요 주거 안정 노력으로 평가받지만, 최종 형태는 양원의 서로 다른 접근 방식을 조율하는 협상 결과에 달려 있습니다.

완화된 투자자 제한

법안 논란의 핵심은 블랙스톤(Blackstone), 인비테이션 홈즈(INVH), 아메리칸 홈즈 4 렌트(AMH)와 같은 기관 투자자에 대한 처우입니다. 여야 의원들은 이들 기업의 기존 주택 대량 매입이 개인 구매자들을 시장에서 몰아내고 있다고 주장해 왔습니다.

수정된 하원 법안은 투자자들에게 '선건설 후임대' 자산을 매각하도록 한 상원의 요구를 폐기했습니다. 그러나 350채 이상의 주택 포트폴리오를 보유한 기관 투자자가 특정 상황에서 기존 단독 주택을 매입하는 것을 금지하는 조항은 유지했습니다. 또한 대형 투자자들이 주택 포트폴리오의 세부 사항을 주택도시개발부(HUD)에 보고하도록 하는 새로운 요건을 도입했습니다. 초당적 정책 센터의 주택 및 인프라 프로젝트 책임자인 프랜시스 토레스는 이를 "망치가 아닌 메스를 든 것"이라며, 시장 전체를 혼란에 빠뜨리지 않으면서 기관의 활동을 규제하는 보다 정교한 접근 방식이라고 평가했습니다.

포함된 항목과 제외된 항목

투자자 규정 외에도 하원과 상원 안은 연방 주택 프로그램과 개발 규제에서 상당한 차이를 보입니다. 하원 법안은 다세대 주택 건설 및 개보수에 사용되는 221(d)(4) 대출을 포함하여 HUD가 자금을 지원하는 다양한 활동에 대한 국가환경정책법(NEPA) 요건을 간소화했습니다. 또한 연방 환경 영향 평가 면제 대상 목록에 인필(infill) 주거 프로젝트를 추가했습니다.

반면, 상원 법안의 핵심 자금 지원 조항 몇 가지가 삭제되었습니다. 하원 안은 자연재해 후 복구하는 지역사회의 중요한 자금원인 HUD의 지역사회 개발 블록 그랜트(CDBG) 재난 복구 프로그램의 영구 승인 조항을 삭감했습니다. 공공 주택 당국이 자본 수요 해결을 위해 의존하는 임대 지원 시범(RAD) 프로그램의 영구화 조항도 빠졌습니다.

대신 하원은 건설 비용 절감을 탐색하기 위한 단일 계단식 주거 건물 시범 프로그램에 대한 경쟁 입찰 보조금 프로그램을 포함한 새로운 요소를 추가했습니다. 또한 연방 지원 주택 세입자를 위한 전국 퇴거 헬프라인을 신설하고, 주 및 지방 정부가 미개발 공공 토지 데이터베이스를 유지하도록 의무화했습니다.

이 기사는 정보 제공만을 목적으로 하며 투자 조언을 구성하지 않습니다.