이란 전쟁, 미국 주택담보대출 금리 6.51%로 끌어올려…봄 시장 회복 동결

이란 전쟁이 미국 주택 구매력에서 힘겹게 얻은 개선을 되돌리며 주택담보대출 금리를 9개월 최고치로 밀어 올렸고, 시장의 봄 회복세를 얼려버렸다.

이란 전쟁으로 인해 미국 주택담보대출 금리가 9개월 만에 최고치인 6.51%로 상승하면서, 2023년 말 이후 진행되던 주택 구매력의 점진적 개선이 멈췄다. 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 30년 고정 주택담보대출의 평균 금리가 이 수준까지 올랐으며, 에너지 위기가 인플레이션을 자극할 것이라는 우려 속에 10년물 국채 수익률이 4.49%로 상승한 영향을 받았다.

"우리가 보고 있던 개선세는 사실상 여기서 멈추게 됐습니다,"라고 모건스탠리(Morgan Stanley)의 미국 주택 전략가 짐 이건(Jim Egan)은 말했다. 그는 1월 초 올해 말 금리가 5.75%까지 하락할 것으로 예상했었다.

번스 구매력 지수(Burns Affordability Index)에 따르면 현재 구매자들은 소득의 42%를 주거 비용에 할당하고 있다. 이 지수는 중간 가격의 기존 주택에 대해 10% 계약금을 기준으로 계산된다. 이는 여전히 극도로 비싼 수준이지만 2023년 말 48% 정점보다는 나은 상황이다. 개선을 주도하던 주요 변수들—주택담보대출 금리 하락, 주택 가격 상승 둔화, 소득 증가—은 모두 2월 28일 전쟁이 시작된 이후 방향이 바뀌었다.

이러한 역전 현상은 주택 시장을 4년 연속 침체 국면에 가둘 위협이 되고 있다. 모건스탠리의 수정된 전망에 따르면 더 이상 2027년 말 이전에 주택담보대출 금리가 6% 아래로 떨어지지 않을 것으로 예상되며, 의미 있는 회복은 더 먼 미래로 밀려났다. 은행에 따르면 현재 미상환 주택담보대출의 약 절반은 여전히 4% 미만의 금리를 적용받고 있어, 주택 소유자들은 초저금리 자금 조달을 포기하고 매도하는 것을 꺼리고 있다.

구매력 개선분 소멸

존 번스 리서치 & 컨설팅(John Burns Research & Consulting)의 연구 책임자 릭 팔라시오스(Rick Palacios)는 주택 시장이 "빙하처럼 느린" 구매력 개선을 경험하고 있었다고 말했다. 주거비 대 소득 비율로 측정할 때, 비구매력은 2년 반 전에 정점을 찍고 서서히 낮아지고 있었다. 전국 주택 가격 상승률은 둔화되어 9개월 연속 전체 인플레이션율 아래에서 상승했다. 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 시장에 나온 단독주택 공급량은 팬데믹 이전 수준으로 회복되었다.

이 모든 것이 금리가 잘못된 방향으로 움직이기 시작할 때까지 도움이 되고 있었다. 주택담보대출 금리는 전쟁 직전 잠시 6% 아래로 떨어졌는데, 이는 2022년 이후 처음으로 금리가 5%대로 시작된 사례였다. 화요일 발표된 S&P 코어로직 케이스-실러 미국 전국 주택 가격 지수(S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index)는 주택 가치가 계속해서 횡보할 것으로 예상된다.

전쟁이 주택 수요에 미친 영향

전쟁은 또한 글로벌 에너지 공급을 교란시켜 휘발유 가격과 전반적인 인플레이션을 끌어올렸다. 브렌트유는 미국이 호르무즈 해협 주변의 이란 미사일 발사 기지와 선박을 겨냥해 이른바 '자위적 공습'을 감행한 후 화요일 3.3% 상승한 배럴당 99.4달러를 기록했다. 이 공습은 이란 협상가들이 도하에서 카타르 중재자들을 만난 지 몇 시간 만에 이뤄졌으며, 마코 루비오 미 국무장관은 "한 단어, 한 문장을 둘러싼 의견 차이"로 회담이 지연되고 있다고 말했다.

유가 상승은 채권 시장을 통해 주택담보대출 금리에 직접적으로 영향을 미친다. 주택담보대출 금리가 추종하는 10년물 국채 수익률은 투자자들이 더 높은 인플레이션 기대치를 반영할 때 상승한다. 백악관에 따르면 이 전쟁은 이미 미국에 최소 290억 달러의 비용을 초래했으며 전 세계 경제를 혼란에 빠뜨렸다. 독일 DIHK는 전쟁의 경제적 결과를 이유로 2026년 성장률 전망치를 연초 1%에서 0.3%로 하향 조정했다.

중요한 봄 성수기를 앞두고 부동산 중개인과 주택 건설업체들은 낮아진 주택담보대출 금리가 마침내 구매자들을 관중석에서 끌어낼 수 있기를 기대하고 있었다. 하지만 2026년은 미국 주택 시장이 사실상 동결된 4년째가 될 전망이다. 언제 해빙기가 올지는 전쟁의 결과와 유가, 그리고 궁극적으로 채권 시장에 달려 있다.

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