美联储降息在负担能力压力下影响房屋建筑商前景

美联储在经济再平衡中启动降息

美联储于2025年9月将其基准利率下调25个基点至4-4.25%的区间，这是自2024年12月以来的首次此类举措。这一货币政策调整与市场预期基本一致，使人们重新关注房地产行业，特别是像托尔兄弟公司（TOL）这样的房屋建筑商，因为市场参与者正在评估缓解负担能力压力的可能性。该决定中，州长斯蒂芬·米兰提出了唯一的异议，他主张更积极地降息50个基点。

事件详情：货币政策与房屋建筑商盈利

除了眼前的降息，央行更新的经济预测预示着将进一步放松政策，预计到2025年底将额外降息50个基点，并在2026年再降25个基点。与6月份的预测相比，这一更积极的展望是在劳动力市场降温的背景下出现的，就业增长已连续四个月低于10万人。美联储主席杰罗姆·鲍威尔阐述了“风险平衡的转变”，表明由于失业率上升和就业增长放缓，即使通胀压力持续存在，也优先考虑增长问题。2025年（从1.4%上调至1.6%）和2026年（从1.6%上调至1.8%）的**国内生产总值（GDP）增长经济预测均被上调。2025年的个人消费支出（PCE）**通胀预计为3%，2026年则小幅上调至2.6%。

与此同时，豪华房屋建筑商托尔兄弟公司公布了截至2025年7月31日的2025财年第三季度业绩。公司公布净收入为3.696亿美元，即每股稀释收益3.73美元，略低于去年同期的3.746亿美元或每股稀释收益3.60美元。尽管房屋销售收入增长6%至28.8亿美元，由交付房屋增加5%至2,959套推动，但关键需求指标显示出一些疲软。净签约合同价值保持在24.1亿美元不变，签约房屋数量下降4%至2,388套。公司未完成订单价值下降10%至63.8亿美元，代表5,492套房屋，同比减少19%。毛利率从2024财年的27.4%收缩至25.6%，尽管调整后的毛利率为27.5%。新合同的平均销售价格同比上涨4.5%至100万美元。

其他主要房屋建筑商也感受到了市场条件的影响。莱纳公司（LEN）报告其2025年第三季度盈利同比下降46%，这是其连续第四个季度利润下降，收入下降6.5%至88亿美元，低于分析师预期。莱纳交付了21,584套房屋，使用了大量激励措施，导致其平均销售价格下降9%至383,000美元，毛利率收缩至17.5%。同样，D.R. Horton公司（DHI）也依赖激励措施来刺激销售。

市场反应分析：负担能力与战略调整

美联储的降息决定旨在缓解持续存在的限制买家活动的负担能力问题。虽然此举普遍被视为积极的催化剂，但其对抵押贷款利率的直接影响可能较为缓慢，抵押贷款利率与5年期和10年期国债收益率更密切相关。普遍存在的“锁定效应”——即拥有现有平均4.1%低抵押贷款利率的房主不愿在新的贷款利率接近6.5%的市场中出售房屋——继续限制住房供应。

托尔兄弟的豪华利基市场和富裕客户群，其中约26%的第三季度买家支付现金，而获得融资的买家平均贷款价值比为70%，使其在一定程度上能够抵御利率敏感性。公司积极调整了战略，转向50/50的现房（随时可入住）和按订单建造房屋的组合。这缩短了周期时间，现在35%的社区在八个月或更短时间内完成建造，增强了运营灵活性并提高了交付可见性。凭借3,200套现房在建和1,800份许可证在手，如果市场条件改善，托尔兄弟已做好快速扩展的战略准备。首席执行官道格拉斯·C·耶利二世表示：

“我们对我们的豪华业务和更富裕的客户群的韧性感到满意。在这种环境下，我们继续专注于战略性地平衡价格和速度，以最大化盈利能力和回报。”

相比之下，莱纳的大量激励措施（约占最终销售价格的14.3%）凸显了对价格更敏感细分市场的更广泛市场压力。

更广泛的背景和影响：谨慎乐观的市场

托尔兄弟的股价表现强劲，在过去三个月上涨24.2%，跑赢了更广泛的扎克斯建筑产品-房屋建筑商行业。然而，这落后于D.R. Horton，后者同期上涨30.8%。年初至今，TOL股票上涨约11%，略微跑赢其行业，但落后于标准普尔500指数。

2025年美国房地产市场的特点是谨慎乐观和重新校准。尽管抵押贷款利率已降至约6.3%，但买家的犹豫情绪依然存在，导致存款至合同转化率放缓。尽管如此，托尔兄弟保持了强劲的平均销售价格，未完成订单的平均销售价格（ASP）为116万美元。

托尔兄弟保持稳健的财务状况，拥有强大的资产负债表，现金8.52亿美元和22亿美元可用信贷，净债务资本比为19.3%。公司预计在2025财年产生10亿美元的运营现金流，并计划通过股票回购向股东返还6亿美元，此外还有股息。

专家分析表明，美联储降息不会直接而迅速地转化为较低的抵押贷款利率。摩根士丹利研究指出，抵押贷款利率受长期国债收益率影响，除非出现意外的政策转变，否则长期国债收益率可能不会有反应。尽管美联储在2024年9月至12月间降息1%，但抵押贷款利率却高出25个基点。为了实现房屋销售的可持续增长，抵押贷款利率可能需要下降约100个基点至5.5%左右。

专家评论与展望

美联储主席杰罗姆·鲍威尔的讲话强调了央行不断变化的策略，优先考虑增长问题。全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云曾表示，6%的抵押贷款利率可能成为重振房屋销售的“魔法”门槛。最新数据显示，30年期国债收益率降至6.13%，促使抵押贷款申请激增。

展望未来，市场预计10月份美联储将再次降息25个基点的可能性为92%，到12月份联邦基金利率从当前水平下降50个基点的可能性为82%。摩根士丹利研究预计将再进行五次25个基点的降息，目标是将联邦基金利率最终降至2.75%至3%之间。抵押贷款利率预计将逐渐下降，到2025年底可能降至5%高位至6%中段，并在2026年进一步下降。

房地产市场预计库存将增加，预计到2025年9月，全国活跃挂牌量将同比增长21%，这主要受新房建设和“锁定效应”逐步放松的推动。新房销售预计将增长11%，现有房屋销售可能增长7-12%。然而，挑战依然存在。尽管降息，莱纳预计第四季度业务不会有显著改善，预计交付量将适度增加，利润率保持稳定。负担能力危机，特别是对于入门级房屋，预计仍将是一个紧迫的问题，影响年轻一代的房屋拥有率。长期发展轨迹将取决于利率、通胀和当地供需动态之间的复杂相互作用。