높은 재고 및 주택 구매 능력 문제 속 주택 부문의 엇갈린 심리

주택 건설업자 신뢰도 상승, 투자자 신중론 유지

2025년 10월, 미국 주택 건설업자 신뢰도가 4월 이후 최고 수준으로 상승했습니다. 이는 모기지 금리의 소폭 하락이 어려움을 겪고 있는 주택 시장에 다소 안도감을 제공했기 때문입니다. **NAHB/웰스파고 주택 시장 지수(HMI)**는 5점 상승하여 37을 기록했으며, 이는 2024년 초 이후 가장 큰 월간 상승폭입니다. 이러한 개선에도 불구하고, 이 지수는 여전히 중요한 50점 임계점 미만에 머물러 있어, 여전히 시장 상황이 좋다고 보는 건설업자보다 나쁘다고 보는 건설업자가 더 많음을 시사합니다.

부문별 전망의 불일치

건설업자들이 미래 판매 기대에 대해 새롭고 신중한 낙관론을 표명했지만, 투자자들의 시장 반응은 더욱 신중한 관점을 시사합니다. 향후 6개월 기대치를 측정하는 HMI 구성 요소는 9점 상승하여 54를 기록했으며, 이는 미래 상황에 대한 긍정적인 심리를 나타냅니다. 현재 판매 조건은 4점 개선되어 38을 기록했으며, 잠재 구매자 트래픽은 여전히 부진하지만 25로 소폭 증가했습니다.

건설업자 신뢰도 상승은 주택 부문에 대한 투자자들의 지속적인 회의론과 대조됩니다. 분석가들은 신규 주택의 높은 재고 수준과 미국 정부의 주택 공급 증가 요구가 건설업자의 수익성에 추가적으로 영향을 미칠 수 있는 함의를 예의주시하고 있습니다.

시장 역동성 및 주택 구매 능력 압력

건설업자들 사이에서 관찰된 낙관론은 상당한 재고 문제라는 배경에서 나옵니다. 2025년 1분기에 미판매 신규 주택 재고는 507,000채로 급증하여 2007년 10월 이후 최고 수준을 기록했습니다. 2025년 7월 현재, 미국에서는 완공된 단독 주택 121,000채가 미판매 상태로 남아 있으며, 이는 전년 대비 20% 증가한 수치이자 2009년 이후 최고 수치입니다. 8월에는 판매용 신규 주택 재고가 490,000채에 달했습니다.

이러한 공급 증가는 건설업자들이 공격적인 전략을 시행하도록 강요했습니다. 10월에는 건설업자의 38%가 가격 인하를 보고했으며, 평균 가격 인하율은 **6%**로 상승하여 1년 만에 가장 큰 폭의 인하를 기록했습니다. 또한, 건설업자의 65%가 구매자를 유치하기 위해 판매 인센티브를 활용했습니다. 예를 들어, **레나 코프(Lennar Corp.)**는 2025년 2분기에 "볼륨 우선 전략"을 채택했으며, 인센티브 지출은 최종 판매 가격의 13%에 달하여 생산 및 시장 점유율을 유지하기 위해 수익을 희생한 것으로 알려졌습니다.

주택 구매 능력은 여전히 수요의 주요 장애물입니다. 2025년 10월 16일 현재, 30년 만기 고정 금리 모기지(FRM) 평균 금리는 소폭 하락하여 **6.27%**를 기록했습니다. 그러나 이 금리는 여전히 20년 최고치에 근접하여 많은 사람들에게 주택 소유가 부담스러운 수준입니다. 애틀랜타 연준의 주택 소유 구매 능력 모니터(HOAM)에 따르면, 주택 소유 비용은 **미국 가구 중간 소득의 47%**를 차지하며, 이는 20년 만에 가장 저렴하지 않은 수준입니다. 기존 대출자의 80% 이상이 훨씬 낮은 금리로 모기지를 보유하고 있는 "고착 효과"는 소유자들이 매도할 동기가 없기 때문에 기존 주택 공급을 더욱 제한합니다.

광범위한 경제적 맥락 및 미래 전망

건설업자들의 신중한 낙관론은 연방준비제도의 추가 완화 정책 기대에 부분적으로 힘입은 것입니다. NAHB 수석 경제학자 로버트 다이츠는 "연준의 추가 완화 기대와 결합하여 건설업자들은 판매 환경이 약간 개선될 것으로 예상하지만, 지속적인 공급 측면 비용 요인은 여전히 과제로 남아 있습니다."라고 말했습니다. 그러나 다른 거시 경제적 요인들도 역풍을 제공합니다. 새로운 미국 대 캐나다 연목(10%) 및 가공 목재 제품(25%) 관세는 건설 비용을 증가시켜 건설업자 마진에 압력을 가하고 잠재적으로 주택 가격에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

높은 미판매 재고와 전국적인 주택 부족(다양한 기관에서 370만에서 730만 채로 추정)의 역설은 시장의 복잡성을 강조합니다. HousingWire 수석 분석가 로건 모타샤미와 같은 전문가들은 높은 금리가 잠재 구매자들을 관망하게 만드는 주요 원인이라고 제안합니다. 그는 "건설업자들이 완공한 판매용 유닛의 수가 너무 많아서 새로운 허가를 시작할 수 없습니다. 트럼프와 [연방 주택 금융청 국장 빌] 풀테가 할 수 있는 최선의 방법은 금리를 낮추는 것이고, 나머지는 저절로 해결될 것입니다."라고 언급했습니다.

미래를 내다보면, J.P. 모건 리서치는 미국 주택 시장이 2025년까지 대체로 정체 상태를 유지하며 주택 가격이 전반적으로 3%의 완만한 상승을 보일 것으로 예상합니다. 모기지 금리가 5% 또는 그 이하로 떨어질 때만 상당한 회복이 예상됩니다. 지속적인 높은 재고, 주택 구매 능력 문제 및 광범위한 경제 정책 간의 상호 작용은 향후 몇 달 동안 주택 부문의 궤도를 계속해서 형성할 것입니다.