Các quỹ tín thác đầu tư bất động sản điều hướng các xu hướng khác biệt giữa lãi suất tăng và dữ liệu kinh tế mạnh mẽ

Tổng quan thị trường: Dữ liệu kinh tế mạnh mẽ chấm dứt đợt phục hồi cổ phiếu, đẩy lãi suất tăng cao

Thị trường chứng khoán Mỹ đã kết thúc chuỗi tăng điểm kéo dài bốn tuần trong tuần này, khi các nhà đầu tư tiếp nhận một loạt báo cáo kinh tế mạnh mẽ bất ngờ đã góp phần đẩy lãi suất chuẩn tăng trong giai đoạn thứ hai liên tiếp. Các điểm dữ liệu chính, bao gồm sự giảm bớt đáng kể trong số đơn xin trợ cấp thất nghiệp, chi tiêu tiêu dùng bền vững, sự gia tăng hoạt động bán nhà, và việc điều chỉnh tăng trưởng GDP quý hai—đạt tốc độ mạnh nhất trong hai năm—cho thấy hoạt động kinh tế kiên cường. Sức mạnh kinh tế này đã thúc đẩy Chỉ số Bất ngờ Kinh tế của Citi trải qua một quỹ đạo biến động, phục hồi mạnh mẽ sau đợt giảm vào đầu tháng 9. S&P 500, Chỉ số Công nghiệp Dow Jones và Nasdaq Composite đều phản ánh sự điều chỉnh thị trường rộng lớn này, với Chỉ số REIT Vốn cổ phần đóng cửa giảm 0,7% và Chỉ số REIT Thế chấp giảm 1,2%, nhấn mạnh sự nhạy cảm của các lĩnh vực bất động sản đối với biến động lãi suất.

Ngành REIT điều hướng các vận mệnh khác biệt giữa dòng vốn đổ vào

Trong bối cảnh lãi suất tăng, ngành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đã thể hiện hoạt động đáng kể trên mặt trận huy động vốn, tập thể huy động được gần 5 tỷ USD. Dòng vốn đáng kể này, chủ yếu được tạo điều kiện thông qua các cơ chế như chào bán trên thị trường (ATM), cho phép các REIT tận dụng các đợt giảm lãi suất gần đây, mặc dù tạm thời, để củng cố bảng cân đối kế toán và duy trì thanh khoản. Trong khi toàn bộ ngành tham gia vào quản lý tài chính chủ động, hiệu suất và quyết định chiến lược của các công ty riêng lẻ đã trình bày một bức tranh khác biệt, làm nổi bật những áp lực và cơ hội riêng biệt trong các lĩnh vực bất động sản khác nhau.

Milrose Properties: Tăng trưởng và mở rộng cổ tức

Milrose Properties (NYSE: MRP), một công ty tương đối mới nhưng thành công trong lĩnh vực REIT chuyên về Nền tảng mua tùy chọn vị trí nhà ở, đã nổi bật bằng cách tăng cổ tức hàng quý lên 6%, từ 0,69 USD lên 0,73 USD mỗi cổ phiếu. Điều này đánh dấu lần tăng cổ tức thứ 60 trong ngành REIT năm nay, báo hiệu hiệu suất hoạt động mạnh mẽ. Công ty đã báo cáo kết quả quý II/2025 mạnh mẽ, với doanh thu đạt 149 triệu USD, vượt kỳ vọng của các nhà phân tích là 145,45 triệu USD. Quỹ hoạt động được điều chỉnh (AFFO) đạt 0,69 USD mỗi cổ phiếu, củng cố cho việc tăng cổ tức. Với bảng cân đối kế toán hạng đầu tư, tổng tài sản khoảng 8 tỷ USD và 1,4 tỷ USD thanh khoản, Milrose Properties thể hiện sức khỏe tài chính mạnh mẽ, được củng cố bởi tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu thấp 0,06 và chiến lược tích cực trả lại 100% lợi nhuận cho cổ đông.

Brandywine Realty Trust: Cắt giảm cổ tức chiến lược để củng cố bảng cân đối kế toán

Ngược lại, Brandywine Realty Trust (NYSE: BDN), một REIT Văn phòng, đã công bố cắt giảm đáng kể 47% cổ tức hàng quý, giảm khoản thanh toán từ 0,15 USD xuống 0,08 USD mỗi cổ phiếu. Quyết định chiến lược này, mặc dù dẫn đến khoản phí thu nhập 12-14 triệu USD trong quý IV, nhằm mục đích củng cố bảng cân đối kế toán của công ty và thúc đẩy việc tạo ra giá trị dài hạn. Vốn giữ lại, khoảng 50 triệu USD, sẽ được sử dụng để trả trước khoản vay có bảo đảm 245 triệu USD vào tháng 10 năm 2025, qua đó tăng dòng tiền không thế chấp ước tính 45 triệu USD hàng năm. Các nhà phân tích xem động thái này là một bước cần thiết để giảm tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của Brandywine, hiện ở mức 2,64, và để định vị công ty cho sự tăng trưởng trong các lĩnh vực có nhu cầu cao như khoa học đời sống và các tài sản đa dụng, đặc biệt trong môi trường chi phí vay tăng và biến động thị trường. Giám đốc điều hành Jerry Sweeney nhấn mạnh rằng năm 2025 là "năm ổn định" đối với công ty, tập trung vào tăng trưởng Thu nhập hoạt động ròng (NOI) và hoàn thành dự án.

Bối cảnh rộng hơn: Độ nhạy cảm với lãi suất và đánh giá lại ngành

Những vận mệnh khác nhau của Milrose Properties và Brandywine Realty Trust nhấn mạnh những tác động đa dạng của môi trường lãi suất hiện tại và những thay đổi kinh tế rộng lớn hơn đối với các phân khúc khác nhau của ngành REIT. Mặc dù khả năng các REIT cùng nhau huy động vốn đáng kể thể hiện quản lý rủi ro chủ động và định vị chiến lược trong thời kỳ nới lỏng lãi suất, nhưng việc lãi suất chuẩn tăng gần đây lại đưa ra những cân nhắc mới. Đặc biệt, REIT Văn phòng đối mặt với những thách thức liên tục, thể hiện qua việc cắt giảm cổ tức của Brandywine, báo hiệu sự khó khăn trong các phân ngành cụ thể. Sự điều chỉnh của thị trường rộng lớn hơn đối với dữ liệu kinh tế mạnh hơn dự kiến cho thấy Cục Dự trữ Liên bang có thể tiếp tục lập trường diều hâu của mình, có khả năng làm giảm sự nhiệt tình đối với các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất. Môi trường này thúc đẩy việc đánh giá lại các chiến lược đầu tư trong bất động sản, ưu tiên các công ty có bảng cân đối kế toán mạnh mẽ và mô hình kinh doanh thích ứng.

Nhìn về phía trước: Các chỉ số kinh tế và triển vọng ngành REIT

Các nhà đầu tư sẽ theo dõi chặt chẽ các báo cáo kinh tế sắp tới và bất kỳ sự thay đổi nào nữa trong chính sách của Cục Dự trữ Liên bang, vì những điều này sẽ tiếp tục quyết định quỹ đạo của lãi suất chuẩn và, do đó, hiệu suất của các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất như REIT. Trong khi Nghiên cứu của J.P. Morgan dự báo tăng trưởng Quỹ hoạt động (FFO) của REIT là 3% vào năm 2025, tăng tốc lên 6% vào năm 2026 khi lãi suất ổn định, triển vọng trước mắt vẫn còn nhiều sắc thái. Khả năng các REIT riêng lẻ quản lý nợ, phân bổ lại vốn một cách chiến lược và thích ứng với nhu cầu thị trường đang thay đổi sẽ rất quan trọng. Sự phân hóa liên tục về hiệu suất giữa các lĩnh vực bất động sản khác nhau trong thị trường REIT được kỳ vọng, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đầu tư chọn lọc dựa trên các yếu tố cơ bản và định vị chiến lược.