Edgen Stock·Oct 07 2025, 08:55온라인 부동산 부문이 중대한 시기를 맞이하며, 질로우는 전국 부동산 중개인 협회(NAR)의 변경 사항과 주요 중개업체 합병이 시장 역학을 재편함에 따라 새로운 경쟁 및 규제 압력에 직면하고 있습니다.
최근 **전국 부동산 중개인 협회(NAR)**의 정책 조정은 온라인 부동산 부문, 특히 질로우 그룹(ZG) 내에서 재평가를 촉발하고 있습니다. 제안된 NAR 합의는 주택 판매자에게 더 큰 유연성을 제공하기 위한 것으로, 역사적으로 구매자 리드 및 중개인 서비스 수익화에 크게 의존해 온 질로우의 비즈니스 모델에 대한 전략적 재고를 필요하게 할 수 있습니다. 2023년, 질로우 수익의 약 75%가 주거 시장의 중개업자 및 중개인에게 제공되는 서비스에서 발생했습니다.
NAR은 공개적으로 마케팅되는 매물을 영업일 기준 1일 이내에 다중 매물 서비스(MLS)에 입력하도록 의무화하는 **명확한 협력 정책(CCP)**을 유지하면서도, 2025년 3월 25일에 "지연 마케팅 면제 매물"에 대한 새로운 카테고리를 도입했습니다. 이 옵션은 판매자가 인터넷 데이터 교환(IDX) 및 신디케이션을 통한 공개 마케팅을 일시적으로 지연할 수 있도록 허용합니다. 그러나 질로우는 광범위한 시장 가시성에 대한 약속을 주장하며, 이 지연 마케팅 옵션을 처음 사용하는 모든 매물에 대해 영구적인 금지(2025년 5월 발효)를 시행할 것이라고 밝혔습니다. 반대로 경쟁업체인 Homes.com의 모회사인 코스타 그룹은 판매자 중개인에게 향상된 매물 배치에 대한 요금을 부과함으로써 수익을 창출하고 있으며, 따라서 구매자 중개인에 대한 잠재적 영향에 덜 민감해 보입니다.
경쟁 환경은 주요 중개업체 간의 상당한 통합으로 더욱 재편되고 있습니다. 2025년 9월 22일, **컴패스(Compass, Inc. (COMP))**와 **애니웨어 리얼 에스테이트(Anywhere Real Estate Inc. (HOUS))**는 약 100억 달러의 기업 가치를 가진 법인을 설립할 것으로 예상되는 전액 주식 거래에 대한 최종 합병 계약을 발표했습니다. 이 전략적 조합은 컴패스의 기술 및 마케팅 역량을 애니웨어의 확립된 브랜드 및 글로벌 도달 범위와 통합하여 전 세계적으로 약 34만 명의 부동산 전문가를 포함하는 플랫폼을 형성하는 것을 목표로 합니다.
오펜하이머의 분석가인 채드 라킨과 제이슨 헬프스타인은 질로우가 매물 접근성에서 상당한 감소를 겪을 경우, 소비자에게 제공하는 가치를 떨어뜨리고 컴패스와 관련된 약 21만 명의 중개인에게 자사 중개인 제품을 불필요하게 만들 수 있다고 강조했습니다. 합병은 주주 및 규제 승인에 따라 2026년 하반기에 완료될 것으로 예상되며, 컴패스 CEO 로버트 레프킨이 통합 회사를 이끌 예정입니다.
진화하는 시장 역학은 질로우와 컴패스 간의 '매물 전쟁'을 심화시켰으며, 데이터 제어 및 시장 점유율에 초점을 맞추고 있습니다. 컴패스는 개인 오프마켓 매물을 활용하는 전략을 적극적으로 추구하여, 중개인에게 전통적인 플랫폼에서 사용할 수 없는 부동산에 대한 독점적 접근을 제공했습니다. 이에 대응하여 질로우는 2025년 4월에 공개적으로 마케팅되지만 널리 제공되지 않는 매물, 특히 24시간 이내에 질로우에 접근할 수 없었던 매물을 금지하는 정책을 발표했습니다. 이로 인해 컴패스는 2025년 6월에 질로우를 상대로 반독점 소송을 제기했으며, 경쟁을 억압하기 위한 "반경쟁적 전술" 및 플랫폼 지배력을 주장했습니다. 질로우의 정책에도 불구하고 컴패스의 독점 매물은 2025년 9월 현재 전국적으로 9,000개를 넘어섰다고 보고되었습니다. 일부 업계 관찰자들은 컴패스 매물 금지가 질로우가 특정 시장에서 전체 매물의 15-30%를 잃게 할 수 있다고 제안합니다.
또 다른 규제 압력을 가중시킨 것은, 질로우가 2025년 10월에 미국 연방거래위원회(FTC)와 여러 주가 제기한 소송으로 인해 주가가 4% 하락한 것입니다. 이 소송은 2025년 2월에 **레드핀(Redfin)**과 불법적인 합의를 맺어 온라인 임대 매물 시장의 경쟁에 영향을 미쳤으며, 이는 임차인에게 더 높은 가격과 더 적은 선택으로 이어질 수 있다고 주장합니다. 이 법적 조치의 결과는 질로우의 임대 사업에 상당한 영향을 미치고 다른 시장 운영에 대한 선례를 설정할 수 있습니다.
이러한 경쟁 및 규제 문제에 직면하여 질로우는 영향을 완화하고 성장을 추구하기 위한 전략을 적극적으로 실행하고 있습니다. 회사는 주택 슈퍼 앱 비전에 전념하고 있으며, 구매, 판매, 임대 및 자금 조달을 포괄하는 통합된 종단 간 거래 경험을 제공하는 것을 목표로 합니다. 질로우의 2025년 2분기 실적은 주거, 임대 및 모기지 부문 전반에 걸쳐 수익 성장을 보여주었으며, 플랫폼 트래픽도 증가했습니다. 쇼케이스 매물 및 강화된 시장 전략과 같은 이니셔티브는 주거 수익 성장에 기여했으며, 회사는 또한 질로우 홈 론즈의 확장에 집중하고 있습니다.
**질로우(ZG)**에 대한 분석가들의 정서는 엇갈렸지만 전반적으로 건설적이었습니다. **키뱅크(KeyBanc)**는 2025년 3월에 질로우의 광범위한 데이터 접근성과 잠재적 시장 점유율 증가를 이유로 '비중 확대' 등급과 85달러의 목표 주가를 유지했습니다. 이후 2025년 10월에 **고든 해스켓(Gordon Haskett)**은 질로우를 '매수' 등급으로 상향 조정하고 90달러의 목표 주가를 제시했으며, **DA 데이비슨(DA Davidson)**은 95달러의 목표 주가로 '매수' 등급을 유지했습니다.
지속적인 법적 및 경쟁 압력에도 불구하고 질로우는 2025년에 "들쭉날쭉"하지만 더 활발한 부동산 시장을 예상합니다. 회사는 2024년 10월부터 2025년 10월 사이에 주택 가치가 2.6%에서 2.9%로 완만하게 성장할 것으로 예측하며, 기존 주택 판매는 약간 증가하여 약 430만 건에 이를 것으로 예상됩니다. 진화하는 규제 환경과 컴패스 및 코스타와 같은 주요 플레이어의 전략적 기동은 더 넓은 부동산 기술 부문에서 모니터링해야 할 중요한 요소로 남을 것입니다.
