受持续通胀和美联储政策影响，美国房地产市场正面临“新常态”，即到2026年初抵押贷款利率将持续维持在6.5%左右。虽然预计不会出现全面崩溃，但负担能力挑战、人口结构变化和更广泛的市场脆弱性预示着看跌情绪，可能对相关行业产生重大负面影响，并增加股市调整的风险。

美国房地产市场在更广泛的经济不确定性中应对高企的抵押贷款利率

美国房地产市场正进入一个“新常态”，其特点是抵押贷款利率持续走高。领先的金融机构预测，30年期固定抵押贷款利率将在2025年末至2026年初维持在6%中段。这一展望标志着与疫情时期超低利率的重大转变，其驱动因素是持续通胀和美联储谨慎的货币政策。虽然全面崩溃并非主要机构的基本预测，但高借贷成本、负担能力挑战和人口结构变化的共同作用正导致看跌情绪，可能对相关行业产生重大负面影响。

抵押贷款市场预测与动态

包括抵押贷款银行家协会（MBA）、房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在内的主要行业参与者发布了最新预测，共同描绘了一幅抵押贷款利率逐步温和下降而非大幅下跌的图景。抵押贷款银行家协会（MBA）预测，2025年第四季度30年期固定抵押贷款利率平均为6.6%，2026年第一季度将略微放缓至6.5%。这一预测预期美联储可能在2025年末降息。房利美（Fannie Mae）预测，30年期固定抵押贷款利率将在2025年第四季度末达到6.5%，并在2026年第一季度进一步降至6.4%，到2026年末可能达到6.1%。这基于对美国经济更为温和的看法，即GDP增长放缓和预期通胀上升。房地美（Freddie Mac）大体上与此展望一致，认为2025年第四季度30年期固定抵押贷款利率将约为6.4%，2026年第一季度约为6.2%。最新数据显示，在令人失望的就业报告和8月通胀数据公布后，截至9月11日当周，30年期固定住房贷款平均利率降至6.35%。这标志着过去一年中最大幅度的周跌幅，反映了投资者对美联储可能调整利率的信心。

市场反应与负担能力挑战

持续高企的利率是持续通胀和美联储为实现价格稳定而采取谨慎货币政策的直接结果。这种环境正对住房负担能力造成相当大的压力，目前中位数住房的每月还款额已占家庭收入的40%，这表明工资与房价之间存在显著脱节。高利率导致“锁定效应”，即现有拥有显著较低利率的房主不愿出售，从而限制了可用房屋的供应并抑制了买家活动。这种动态导致价格上涨放缓，预计全国房价今年仅增长2%，这代表着一个稳定但不那么活跃的市场。再融资活动预计也将保持低迷。

更广泛的经济和行业影响

低于3%抵押贷款的时代已一去不复返，迫使市场参与者适应更严格的借贷环境。虽然房价预计将继续上涨，但增速将放缓，房利美（Fannie Mae）预计2025年房价年增长率仅为2.8%，到2026年放缓至1.1%。这将导致2025年和2026年的需求减弱和销售放缓。

商业房地产（CRE）行业面临着更高的敏感性，面临着更高的资本化率、物业价值下降以及由于借贷成本上升而导致的债务再融资挑战。2025年，高达5000亿美元的美国商业房地产贷款将到期，这对在低利率环境下融资的物业构成了重大的再融资挑战。建筑业也面临成本增加和利润率收紧的问题，这可能导致新项目延迟或规模缩小，特别是在过度建设的市场。

除了利率之外，人口结构变化正在重塑长期市场动态。世界正在经历“人口寒冬”，预计到2050年，四分之三的国家的人口出生率将低于每名妇女生育2.1个孩子的更替水平。这种趋势在美国平均每名妇女生育1.6个孩子的背景下显而易见，正在造成“人口倒置”，即年轻群体萎缩而老年人口扩大。这将影响消费者需求和劳动力市场，投资格局将从不断萎缩的婴儿产品行业转向对老年护理服务不断增长的需求。

对于更广泛的股市而言，虽然2025年“崩盘”并非主要机构的基本预测，但大幅回调（10-20%）的几率升高。按历史标准衡量，美国股市的市盈率偏高，远期市盈率徘徊在22-23倍，席勒市盈率在30多倍的高位。近期人工智能主导的科技领导力动摇以及美联储行动的不可预测性进一步加剧了市场不安。正如**高盛（Goldman Sachs）**研究指出，市场往往低估地缘政治事件的持续时间和影响，这可能将有序回调转变为严重的“气穴”。

专家评论与展望

房地美（Freddie Mac）首席经济学家Sam Khater观察到，近期抵押贷款利率的下降是过去一年中最大幅度的周跌幅，表明利率“正朝着正确的方向发展”，购房者积极响应，因为购房申请的同比增幅达到四年新高。然而，经济学家Xu警告说，如果市场预期比美联储指引更激进的宽松政策，FOMC会议后利率可能会稳定甚至略有上升。

分析师指出，高全球利率、企业债务和经济增长放缓等风险，但也指出强劲的盈利和技术创新可以缓解严重的经济衰退。一位分析师表示：

2025年股市崩盘的可能性更多是关于回调风险升高，而非必然的崩溃。

展望未来

美国房地产和更广泛金融市场的走向将主要取决于美联储未来关于利率和通胀管理的政策决定。投资者应密切关注即将公布的经济报告，特别是通胀数据和就业数据，这些都将影响美联储的立场。商业房地产的再融资挑战以及房地产和建筑行业的整合潜力既带来了风险也带来了机遇。拥有强大流动性和低杠杆的公司可能能够很好地收购不良资产。持续的人口结构变化也将继续塑造各行业的长期投资策略。尽管严重的市场低迷并非普遍预测，但估值高企、利率高企和不断变化的经济基本面共同表明，投资者应保持警惕，并为持续波动做好准备。