Ngành công nghệ bất động sản định hướng bối cảnh niêm yết đang phát triển
## Thay đổi chính sách của NAR và sự phụ thuộc doanh thu của Zillow
Các điều chỉnh chính sách gần đây của **Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR)** đang thúc đẩy việc đánh giá lại trong lĩnh vực bất động sản trực tuyến, đặc biệt đối với **Zillow Group (ZG)**. Thỏa thuận NAR được đề xuất, nhằm mục đích cung cấp sự linh hoạt hơn cho người bán nhà, có thể đòi hỏi một sự xem xét chiến lược lại mô hình kinh doanh của **Zillow**, vốn lịch sử phụ thuộc nhiều vào việc kiếm tiền từ khách hàng tiềm năng mua và dịch vụ đại lý. Năm 2023, khoảng 75% doanh thu của **Zillow** đến từ các dịch vụ cung cấp cho các nhà môi giới và đại lý trong thị trường nhà ở.
Trong khi **NAR** duy trì **Chính sách Hợp tác Rõ ràng (CCP)** của mình, yêu cầu các danh sách được tiếp thị công khai phải được nhập vào Dịch vụ Đa Danh sách (MLS) trong vòng một ngày làm việc, thì họ đã giới thiệu một danh mục mới cho "danh sách miễn trừ tiếp thị bị trì hoãn" vào ngày 25 tháng 3 năm 2025. Tùy chọn này cho phép người bán tạm thời trì hoãn việc tiếp thị công khai qua Trao đổi Dữ liệu Internet (IDX) và hợp tác. Tuy nhiên, **Zillow** đã tuyên bố sẽ thực hiện lệnh cấm vĩnh viễn (có hiệu lực vào tháng 5 năm 2025) đối với bất kỳ danh sách nào ban đầu sử dụng tùy chọn tiếp thị bị trì hoãn này, khẳng định cam kết của mình đối với khả năng hiển thị thị trường rộng rãi. Ngược lại, đối thủ cạnh tranh **CoStar Group**, công ty mẹ của Homes.com, đã cơ cấu doanh thu của mình bằng cách tính phí các đại lý bán hàng cho việc đặt danh sách nâng cao, do đó có vẻ ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiềm tàng đối với các đại lý mua.
### Hợp nhất môi giới: Vụ sáp nhập Compass-Anywhere
Bối cảnh cạnh tranh tiếp tục được định hình lại bởi sự hợp nhất đáng kể giữa các nhà môi giới lớn. Vào ngày 22 tháng 9 năm 2025, **Compass, Inc. (COMP)** và **Anywhere Real Estate Inc. (HOUS)** đã công bố một thỏa thuận sáp nhập dứt khoát, một giao dịch hoàn toàn bằng cổ phiếu được dự kiến sẽ tạo ra một thực thể với giá trị doanh nghiệp khoảng 10 tỷ đô la. Sự kết hợp chiến lược này nhằm mục đích tích hợp công nghệ và khả năng tiếp thị của **Compass** với các thương hiệu đã được thiết lập và phạm vi tiếp cận toàn cầu của **Anywhere**, hình thành một nền tảng với ước tính 340.000 chuyên gia bất động sản trên toàn cầu.
Các nhà phân tích từ **Oppenheimer**, Chad Larkin và Jason Helfstein, đã nhấn mạnh rằng nếu **Zillow** trải qua sự giảm đáng kể trong việc tiếp cận danh sách, nó có thể làm giảm giá trị của nó đối với người tiêu dùng và có khả năng làm cho các sản phẩm đại lý của nó trở nên thừa thãi đối với ước tính 210.000 đại lý liên kết với **Compass**. Vụ sáp nhập dự kiến sẽ kết thúc vào nửa cuối năm 2026, tùy thuộc vào sự chấp thuận của cổ đông và cơ quan quản lý, với **CEO Robert Reffkin của Compass** được chỉ định lãnh đạo công ty hợp nhất.
### "Cuộc chiến niêm yết" và sự giám sát chống độc quyền
Động thái thị trường đang phát triển đã tăng cường một "cuộc chiến niêm yết" giữa **Zillow** và **Compass**, tập trung vào việc kiểm soát dữ liệu và thị phần. **Compass** đã tích cực theo đuổi chiến lược sử dụng các danh sách tư nhân, ngoài thị trường, cung cấp cho các đại lý của mình quyền truy cập độc quyền vào các tài sản không có sẵn trên các nền tảng truyền thống. Để đáp lại, **Zillow** đã công bố một chính sách vào tháng 4 năm 2025 để cấm các danh sách được tiếp thị công khai nhưng không có sẵn rộng rãi, đặc biệt là những danh sách không được cung cấp cho **Zillow** trong vòng 24 giờ. Điều này đã dẫn đến việc **Compass** đệ đơn kiện chống độc quyền chống lại **Zillow** vào tháng 6 năm 2025, cáo buộc "các chiến thuật chống cạnh tranh" và sự thống trị nền tảng để bóp nghẹt cạnh tranh. Bất chấp chính sách của **Zillow**, các danh sách độc quyền của **Compass** đã báo cáo tăng lên, vượt quá 9.000 trên toàn quốc tính đến tháng 9 năm 2025. Một số nhà quan sát ngành gợi ý rằng việc cấm các danh sách của **Compass** có thể dẫn đến việc **Zillow** mất 15-30% tổng số danh sách ở một số thị trường nhất định.
Thêm một lớp áp lực pháp lý khác, **Zillow** đã trải qua mức giảm 4% trong cổ phiếu của mình vào tháng 10 năm 2025 sau một vụ kiện do Ủy ban Thương mại Liên bang Hoa Kỳ (**FTC**) và một liên minh các bang đệ trình. Vụ kiện cáo buộc một thỏa thuận bất hợp pháp với **Redfin** vào tháng 2 năm 2025, ảnh hưởng đến cạnh tranh trong thị trường niêm yết cho thuê trực tuyến, có khả năng dẫn đến giá cao hơn và ít lựa chọn hơn cho người thuê. Kết quả của hành động pháp lý này có thể ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh cho thuê của **Zillow** và tạo tiền lệ cho các hoạt động thị trường khác của nó.
### Phản ứng chiến lược của Zillow giữa những khó khăn
Trước những thách thức cạnh tranh và pháp lý này, **Zillow** đang tích cực thực hiện các chiến lược để giảm thiểu tác động và theo đuổi sự tăng trưởng. Công ty cam kết với tầm nhìn "siêu ứng dụng nhà ở" của mình, nhằm mục tiêu cung cấp một trải nghiệm giao dịch tích hợp, từ đầu đến cuối, bao gồm mua, bán, cho thuê và tài chính. Kết quả quý 2 năm 2025 của **Zillow** cho thấy tăng trưởng doanh thu trên các phân khúc nhà ở, cho thuê và thế chấp của nó, cùng với lưu lượng truy cập nền tảng tăng lên. Các sáng kiến như danh sách Showcase và chiến lược Thị trường Nâng cao đã đóng góp vào tăng trưởng doanh thu nhà ở, và công ty cũng tập trung vào việc mở rộng **Zillow Home Loans**.
### Quan điểm của nhà phân tích và Triển vọng thị trường
Tâm lý của nhà phân tích liên quan đến **Zillow (ZG)** đã lẫn lộn nhưng nhìn chung là tích cực. **KeyBanc** duy trì xếp hạng "Tăng tỷ trọng" với mục tiêu giá 85 đô la vào tháng 3 năm 2025, viện dẫn quyền truy cập dữ liệu rộng rãi của **Zillow** và tiềm năng tăng thị phần. Sau đó, vào tháng 10 năm 2025, **Gordon Haskett** đã nâng cấp **Zillow** lên xếp hạng "Mua" với mục tiêu giá 90 đô la, trong khi **DA Davidson** duy trì xếp hạng "Mua" với mục tiêu giá 95 đô la.
Bất chấp áp lực pháp lý và cạnh tranh đang diễn ra, **Zillow** dự kiến một thị trường bất động sản "gập ghềnh" nhưng năng động hơn vào năm 2025. Công ty dự báo giá trị nhà sẽ tăng trưởng khiêm tốn từ 2,6% đến 2,9% từ tháng 10 năm 2024 đến tháng 10 năm 2025, với doanh số bán nhà hiện có dự kiến sẽ tăng nhẹ lên ước tính 4,3 triệu căn. Bối cảnh pháp lý đang phát triển và các động thái chiến lược của các bên chủ chốt như **Compass** và **CoStar** sẽ vẫn là những yếu tố quan trọng cần theo dõi trong lĩnh vực công nghệ bất động sản rộng lớn hơn.
