ACRES Realty 拟通过全股票交易收购其资本部门，旨在应对市场动荡

ACRES Commercial Realty Corp. 正致力于实现管理内部化并收购其贷款合作伙伴，这是一项旨在利用两极分化商业地产市场的战略整合。

ACRES Commercial Realty Corp. 周二宣布将通过全股票交易收购 ACRES Capital Corp.，此举旨在统一其管理结构，并从动荡的房地产行业中获取新的收入流。此次合并将这家纽交所上市的房地产投资信托基金与其外部管理人及贷款机构合并，创建一个统一的自我管理实体。

公司表示，预计此次合并将通过增加可观的第三方收入流并对齐管理层利益来提升其盈利水平。该交易以 ACR 股票作为对价，按完全摊薄后的账面价值计算，确保了现有管理团队的延续性，也显示出内部对合并后公司前景的信心。

全股票结构使管理层与股东的利益保持一致，押注新实体的股权价值将超过各部分之和。通过内部化管理，ACR 消除了外部管理费，并建立了更高效的运营结构。

这一战略整合使 ACRES 能够更有效地应对商业地产市场。当前市场特征是：部分细分领域深度低迷，而另一些领域则蓬勃发展。统一的结构提供了灵活性，使其既可以作为物业的直接投资者，也可以作为为第三方提供贷款的债权人，这在当前环境下是一项关键优势。

两极分化的市场态势

ACRES 合并的背景是一个深度分裂的市场。一方面，旧办公楼正面临前所未有的困境。在芝加哥，房地产投资公司 Alvarez & Marsal 最近将其租出率仅为 43% 的办公大楼 205 West Wacker Drive 通过以资抵债（deed in lieu of foreclosure）的方式交给了贷款方。该公司还以仅 850 万美元的价格出售了另外两栋芝加哥办公楼，仅为其 2018 年支付的 2450 万美元的一小部分，新业主计划将其改造为住宅。

而在质量阶梯的另一端，现代化、租约充足的物业正以溢价售出。形成鲜明对比的是，位于卡尔弗城的 Culver Steps 综合校区已全部租给亚马逊工作室和 Erewhon 等租户，传闻其市场售价达 1.5 亿美元，约合每平方英尺 1,230 美元。同样，位于科罗拉多州洛夫兰的 140 英亩 Avenue South 项目等新兴开发项目，正将数千套住房与大规模零售和办公空间相结合，以满足对步行式混合用途社区的强劲需求。

改造解决方案

如 Alvarez & Marsal 出售的那些过时办公物业的深度折价，正在推动日益增长的“办公改住宅”趋势。虽然这些改造费用昂贵，但当前市场低迷造成的极低收购价格使其在财务上变得可行，且通常伴随着城市主导的税收激励举措。ACRES 的合并创造了一个平台，有可能为这类资产提供融资或直接收购，从而利用人们生活和工作方式的代际转变。通过结合资产管理和贷款能力，公司能够更好地为这些复杂的重新开发机会提供承销和执行。

本文仅供参考，不构成投资建议。