北京新規打擊預售融資 港股內房股重挫6%

受累北京新發布的預售新規可能剝奪房地產業主要資金來源，香港上市內房股遭遇多年來最慘烈的一個交易日。

週一，一項追蹤香港上市中國開發商的指數下跌6.2%，此前監管機構叫停預售按揭融資——這是一種為68%新屋銷售提供資金的模式。

渣打銀行大中華及北亞區首席經濟學家丁爽表示：「住房需求可能繼續受到就業、進而收入前景，以及對房價進一步下跌預期的制約。」

恒生香港地產開發商指數下跌4.8%，滬深300地產指數收跌4.7%。綠城中國（3900.HK）重挫17.6%，中國金茂（0817.HK）跌15.9%，越秀地產（0123.HK）跌13.6%。國有背景的華潤置地（1109.HK）和中國海外發展（0688.HK）均跌逾9%，民營房企龍湖集團（0960.HK）跌7.1%，新城發展（1030.HK）跌5.8%。

央行及金融監管機構於週五發布的新規要求，僅在住宅項目完工後方可發放按揭貸款，這將切斷開發商賴以融資建設的預售資金。預售和按揭佔開發資本的40%，2026年前七個月政府土地出讓收入按年下降30.8%，房地產開發投資下降19.2%。

野村在研究報告中表示：「開發商不能再依賴早期按揭回款來資助建設。建設階段的資金必須來自開發商自有資金和開發貸款。」該券商指出，預售仍是中國房地產主導的商業模式，2025年按樓面面積計算佔新屋銷售的68%，但預計新制度將減少新公寓供應，並促使買家轉向存量住房。

新措施還將個人按揭貸款最長期限由30年延長至40年，此舉提升了銀行的風險敞口。一位銀行消息人士表示：「銀行因此將變得更加挑剔」，這加深了銀行僅向優質項目和一線開發商發放開發貸款的趨勢。

國有開發商跌幅最大

儘管擁有融資優勢，國有開發商仍是最大輸家之一。綠城中國、中國金茂和越秀地產均錄得雙位數跌幅，而規模更大的國有房企華潤置地及中國海外發展跌逾9%。民營房企龍湖集團和新城發展被投資者視為財務穩健，分別下跌7.1%和5.8%。

光大證券在致客戶的報告中表示，新措施「提高了開發商在融資能力和管理能力方面的門檻」。

行業整合料將加速

開發商和分析師預計，短期內土地購置、房地產投資和新開工面積將下降，因為在房企已難以銷售新屋的市場中，它們可動用現金減少。一位不願具名的開發商高管表示：「40%的現金流將無法用於業務運營，這意味著短期投資能力將減少40%。」

在大多數民營房企已違約的市場中，國有開發商如今佔據主導地位，分析師預計行業整合將加速。國有開發商可以2%至3%的利率融資，而民營開發商則需支付5%至6%，這使它們在新的融資環境中擁有決定性優勢。

分析師表示，更長的按揭期限或可釋放現金以提振內需消費，但考慮到持續的就業和收入擔憂，不太可能實質性提振住房需求。

本文僅供參考，不構成投資建議。