非合格房貸佔新發放比例達6%，創2007年以來新高

房貸機構正在低迷的房市中重啟非合格貸款以爭取業務，使這一高風險類別的佔比攀升至近二十年來最高水平。

2025年非合格房貸佔所有住房貸款發放總額的近6%，為2008年房市崩盤以來的最高比例，因貸方積極爭取無法通過傳統授信標準的自僱人士和小型投資者。

「這類貸款本質上風險更高，」Moody's Analytics副首席經濟學家Cristian deRitis表示。「這些借款人更有可能收縮開支或違約。」

Fitch Ratings高級總監Court Lake指出，2023年或之後發放的非合格貸款拖欠率上升速度已超過傳統房貸。根據房地產數據公司Inside Mortgage Finance的數據，該類別佔比在三年內大約翻了一倍。

這類貸款利率較高且無政府擔保，一旦違約上升，貸方將直接暴露於風險之中。由於去年投資者購買了約30%的房屋，創下歷史紀錄，該類別的增長考驗著市場能否在放寬標準的同時，避免重蹈金融危機前的覆轍。

Rocket Mortgage和LoanDepot等貸方在業務低迷期接受額外風險以提振放貸。LoanDepot報告其非合格貸款產量從2024年到2025年增長了68%。「我們致力於負責任放貸，確保客戶在充分了解資訊和保持信心的情況下做出決策，」該公司首席投資官Jeff DerGurahian表示。

這類貸款吸引高收入者和小型投資者。LoanDepot分行經理Jessica Celia表示，約三分之二選擇非合格貸款的客戶是購買租賃物業，因為貸款利率可依據預期租金收入來計算。根據Cotality的數據，投資者購買房屋的比例去年升至約30%，創下歷史新高，主要由中小型投資組合的買家推動。

對部分買家而言，差異相當顯著。房地產經紀人Jan Bruno表示，由於佣金和稅務抵扣，她的應稅收入不到其實際年收入的一半。非合格貸款批准她最高100萬美元的貸款額度，超過了她在傳統房貸下可獲得的資格。「購買力的差異非常巨大，」她表示。

新貸款的拖欠風險上升更快

這類貸款評估的收入來源範圍更廣，而非僅限於稅表和W-2表格，這增加了還款的不確定性。借款人也可以承擔更高的債務水平。「如果你經營房貸業務且必須覆蓋固定成本，肯定會有一定壓力去促成更多交易，或者更有創造力，」Moody's的deRitis表示。

僅為危機前高峰的一小部分

貸方認為這些做法不會引發另一場金融危機。根據Inside Mortgage Finance的數據，2007年非合格貸款佔市場的22%，而目前僅為近6%。「我相信市場上總會有一些投資者稍微越界，」New American Funding總裁Christy Bunce表示。「但我認為大多數投資者已從崩盤中深刻學到哪些該做、哪些不該做。」

分析師正在關注貸款表現，因為非傳統放貸的增長可能進一步放寬標準。Center for Responsible Lending總裁Mike Calhoun表示，這一趨勢反映了誰在購房：「進場的買家是投資者和高資產借款人。」如果拖欠率的上升速度持續超過傳統房貸，貸方可能面臨更高的信貸成本和更嚴格的資本要求，即使該類別在市場中仍只佔一小部分。

本文僅供參考，不構成投資建議。文中引用數據反映發布時的可用資訊；讀者應核實官方來源的最新利率和政策。