Le Sénat adopte un projet de loi plafonnant à 350 l'achat de maisons par Wall Street

Le Sénat a adopté mardi un projet de loi bipartisan plafonnant à 350 maisons individuelles les investisseurs institutionnels, la première grande réforme du logement depuis la crise financière de 2008.

« Jamais auparavant le Congrès n'avait imposé la moindre restriction à la capacité du capital-investissement à s'implanter dans n'importe quel secteur, à acheter tout ce qu'il veut et à détruire tout ce qu'il veut », a déclaré la sénatrice Elizabeth Warren, démocrate du Massachusetts et membre éminente de la commission bancaire.

La loi « 21st Century ROAD to Housing Act » a été adoptée par le Sénat par 87 voix contre 8, les huit votes dissidents étant ceux de républicains. La Chambre des représentants avait approuvé des versions antérieures à de larges majorités — 390 contre 9 en février et 396 contre 13 en mai — et devrait examiner le texte final cette semaine. Le président Donald Trump a signalé son soutien.

Le projet de loi cible une flambée de la propriété institutionnelle qui a rendu l'accession à la propriété hors de portée pour de nombreux Américains. Les grands investisseurs représentent désormais environ 15 % des achats de maisons individuelles sur certains marchés, selon des données sectorielles. La législation conditionne également les subventions fédérales au développement communautaire à la croissance de l'offre de logements locaux et établit un programme pilote de subventions pour la conversion de propriétés vacantes en logements habitables. Warren a qualifié cette législation de plus grande loi sur le logement depuis plus de 30 ans.

Ce que fait le plafond de 350 logements

Le seuil de 350 propriétés définit quels investisseurs sont considérés comme des acheteurs institutionnels et déclenche les restrictions d'achat. Une exigence de cession figurant dans une version antérieure du Sénat — obligeant les investisseurs concernés à se défaire des actifs dépassant ce seuil dans un délai de sept ans — a été supprimée lors des négociations entre les deux chambres. Des élus des deux partis craignaient que cela ne décourage la construction de nouveaux logements, selon CNBC.

Le projet de loi va au-delà du plafonnement des investisseurs. Il s'attaque aux obstacles réglementaires à la construction neuve, conditionne les fonds fédéraux au logement à la croissance de l'offre locale et inclut neuf textes de loi sur les banques communautaires visant à élargir l'accès au crédit hypothécaire, selon la commission bancaire du Sénat.

L'impact sur l'accessibilité reste incertain

La mesure mettra du temps à affecter significativement l'accessibilité au logement et ne résoudra pas la frustration des électeurs dans ce domaine, selon les analystes. Le capital institutionnel a été un acheteur majeur de maisons individuelles locatives, et restreindre ces achats pourrait réduire la demande des gros acheteurs, potentiellement en abaissant les prix des logements à court terme. Mais cela risque également de réduire la liquidité du marché immobilier.

Les valeurs des promoteurs immobiliers et des sociétés de placement immobilier pourraient subir des vents contraires si le projet de loi prend pleinement effet, le capital institutionnel représentant une part significative de la demande de location de maisons individuelles. La dernière fois que le Congrès a tenté une intervention massive dans le logement remonte à la loi Dodd-Frank de 2010, qui a remodelé le crédit hypothécaire mais a mis des années à produire des effets mesurables sur l'accessibilité.

Le sénateur Tim Scott, républicain de Caroline du Sud qui préside la commission bancaire et a co-dirigé le projet de loi, a déclaré qu'il s'agissait « du résultat d'années de travail pour réduire les coûts, accroître l'offre de logements, réduire la bureaucratie, protéger les contribuables et aider davantage d'Américains à réaliser le rêve de devenir propriétaires ». Le représentant French Hill, républicain de l'Arkansas qui préside la commission des services financiers de la Chambre, a déclaré qu'il se réjouissait de voir le président Trump promulguer la loi.

Le cheminement du projet de loi vers l'adoption a nécessité des mois de négociations entre Scott et Warren, qui sont parvenus à un accord sur le paquet logement en mars. La législation se dirige désormais vers la Chambre, où les dirigeants anticipent un vote rapide compte tenu du large soutien bipartisan lors des votes précédents.

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