越秀地產遭美銀證券下調評級至遜於大盤，股價暴跌13.6%

越秀地產（00123.HK）8月31日收盤下跌13.6%至3.26港元，此前美銀證券將該開發商評級下調至遜於大盤，並將目標價下調28%至3.6港元。

此次下調發生在越秀地產上半年核心淨利潤按年暴跌94.6%至約人民幣8000萬元之後。美銀證券在報告中表示，這「顯著低於預期，主要由於利潤率壓力」。歸屬於權益持有人的淨利潤下降93.6%至人民幣8720萬元，而收入下降23%至人民幣366.5億元，毛利率下滑至6.2%。利潤暴跌源於高地價存量項目的利潤率受擠壓，以及合資企業和聯營公司的投資收益縮水。

美銀證券將2026至2028財年盈利預測下調40%至70%，將有意義的盈利復甦從2028財年推遲至2029財年，並預測未來兩年毛利率為10%至12%，低於優質國有企業同業約15%的水平。該行指出，越秀地產對廣州市場的敞口較大，當地庫存供應過剩和定價壓力持續存在，且其土地儲備中舊庫存比例較高。

該股單日暴跌推動成交量達到6850萬股，成交額2.32億港元，賣空佔成交量38.99%。美銀證券表示，基於2028財年預測，越秀地產的預期市盈率約為10倍，而盈利復甦可見度較高的同業為7至8倍。

此次降級與管理層認為市場已度過最艱難階段的觀點形成對比。越秀地產維持全部「三條紅線」指標綠檔，將加權平均借貸成本降至2.91%，並在半年合約銷售額達人民幣505.1億元後，維持全年人民幣1000億元的銷售目標。該公司宣派每股0.009港元的中期股息，低於去年同期。

此次評級下調凸顯越秀地產持續的利潤率壓力，其復甦現今取決於清理高成本存量項目，以及確認近年取得的低成本土地收益。此次降級為在香港上市的中資開發商增添了阻力，惠譽預計今年住宅銷售將出現更深度的下滑。投資者將關注下半年合約銷售和土地收購，以尋找毛利率能否回升至美銀證券預測的10%至12%區間的跡象。

本文僅供參考，不構成投資建議。