패니메이, 광범위한 시장 압박 속 브롱크스 다가구 주택 압류 절차 개시

패니메이, 브롱크스 다가구 자산 압류 조치 개시

패니메이는 브롱크스에 위치한 두 개의 주요 다가구 부동산인 포덤 타워와 풀턴 타워에 대해 담보로 제공된 6,150만 달러 규모의 상업 모기지에 대한 압류 절차를 시작했습니다. 이 조치는 차입자인 **포덤 풀턴 부동산 법인(Fordham Fulton Realty Corp.)**과 보증인 **라지마티 퍼소드(Rajmattie Persaud)**가 2018년 12월 **그레이스톤 서비스 코퍼레이션(Greystone Servicing Corporation Inc.)**과 체결하고 나중에 패니메이에 양도된 대출에 대해 alleged defaults를 범했다는 주장 때문입니다.

채무 불이행 상세 내용

2025년 9월 23일 맨해튼 연방 법원에 제출된 소장에는 2020년 4월 1일부터 2022년 5월 31일까지 26개월 동안 필요한 월별 납부금이 지속적으로 누락되었다고 명시되어 있습니다. 이 기간 동안 대출 서비스업체 역할을 한 **그레이스톤 서비스 코퍼레이션(Greystone Servicing Corporation, Inc.)**은 차입자와 7개의 개별 유예 계약을 체결했습니다. 이 계약들은 차입자가 채무 불이행을 인정하고 특정 상환 조건 및 월별 순영업이익 송금 약정을 이행하는 대가로 패니메이의 권리 행사를 일시적으로 중단시켰습니다.

이러한 조치에도 불구하고, 패니메이는 **포덤 풀턴 부동산 법인(Fordham Fulton Realty Corp.)**이 여러 채무 불이행 사유를 해결하지 못했다고 주장합니다. 2024년 10월부터의 미지급금은 여전히 남아있는 것으로 보고되었습니다. 추가 채무 불이행에는 2024년 3분기 및 연말에 필요한 재무 보고서를 제공하지 못한 점과 대출 문서에서 요구하는 부동산 검사를 방해한 점이 포함됩니다.

모기지 채무 불이행을 가중시키는 것은 상당한 미납 도시 요금 및 유치권입니다. 소장 제출 시점 기준으로 포덤 타워와 풀턴 타워는 각각 1,669,439.13달러와 3,161,069달러의 폐기물 및 폐수 요금을 빚지고 있는 것으로 알려졌습니다. **뉴욕 통합 에디슨 회사(Consolidated Edison Company of New York, Inc.)**는 또한 차입자에 대해 2,942,654.21달러의 판결을 확보했으며, 이는 유치권으로 등록되었습니다. 또한, **어프루브드 오일 컴퍼니(Approved Oil Co.)**는 유치권을 제기했으며, 차입자는 미납 수도 및 폐수 요금에 대한 3,916,279.54달러의 원금을 지불하기 위해 **뉴욕시 수도 위원회(New York City Water Board)**와 지불 계획을 체결했습니다.

이러한 재정적 어려움은 심각한 부동산 유지 보수 문제로 인해 더욱 악화되었습니다. **환경 관리 위원회(Environmental Control Board)**는 두 부동산에서 발생한 수백 건의 위반에 대해 거의 705,000달러의 벌금을 부과했습니다. **법률 구조 협회(Legal Aid Society)**는 2024년 4월 풀턴 타워 세입자를 대표하여 소송을 제기했으며, 600건 이상의 미해결 위반 사항을 언급하고 집주인이 "건물 방치의 심각한 본질을 숨기기 위해 허위 인증서를 위조"했다고 주장했습니다. 세입자들은 난방 및 수도 중단과 간헐적인 엘리베이터 고장을 보고했으며, 2009년 포덤 풀턴 부동산(Fordham Fulton Realty)이 인수한 이후 상황이 reportedly worsening. **주택 보존 및 개발(HPD)**의 이전 판결, 2023년 난방 및 온수 부족으로 인한 8,500달러 판결을 포함하여 neglect를 더욱 강조합니다.

시장 반응 및 광범위한 맥락

패니메이의 이번 압류 조치는 뉴욕시의 다가구 부동산 시장, 특히 임대료 안정화 부동산의 격동적인 시기에 발생했습니다. 전반적인 시장 심리는 약세이며, 특히 도시 중심부에서 관련 투자 수단에 대한 높은 변동성이 예상됩니다.

이러한 어려움은 주로 **2019년 주택 안정 및 세입자 보호법(HSTPA)**과 높은 인플레이션 및 허용된 임대료 인상을 초과하는 운영 비용 증가에 기인합니다. 이러한 요인들은 임대료 안정화 자산의 수익성과 가치에 심각한 영향을 미쳤으며, 2017-2018년 이후 부동산 가치가 35-60% 하락한 것으로 추정됩니다. 이러한 재정적 압박은 브롱크스 부동산에서 관찰된 바와 같이 종종 유지 보수 지연 및 세입자 주거 조건 악화로 이어집니다.

뉴욕시의 다가구 대출 연체율은 급증하여 일부 기관은 주로 임대 규제 부동산에서 발생하는 부실 대출이 990% 급증했다고 보고했습니다. **모기지 은행가 협회(MBA)**는 뉴욕시 다가구 부동산의 상업 모기지 담보부 증권(CMBS) 연체율이 2023년 말 **7%**에서 2024년 **14.4%**로 상승했다고 보고했습니다. 패니메이의 전체 60일 이상 연체 대출 연체율은 2025년 2분기에 **0.61%**를 기록했지만, 이번 특정 압류는 어려움을 겪고 있는 다가구 자산에 노출된 정부 지원 기업(GSE) 및 기타 대출 기관이 직면한 지속적인 문제를 강조합니다.

이러한 상황은 고립된 것이 아닙니다. 5,100개 이상의 임대료 안정화된 뉴욕시 아파트가 잠재적인 파산 경매를 위해 시장에 나와 있으며, **플래그스타 은행(Flagstar Bank)**은 이 건물들에 대해 5억 6천 4백만 달러 이상의 부채를 보유하고 있습니다. 플래그스타 은행 자체도 상당한 수익성 문제에 직면했으며, 부실 자산 매각 및 6억 달러 이상의 대출에 대한 사전 압류 조치 개시를 포함한 포트폴리오 위험 제거 전략을 시작했습니다.

"인플레이션 데이터는 연준이 금리 인상을 중단할 수 있다는 투자자 낙관론을 부추겼으며, 이는 기업 차입 비용에 대한 압력을 완화할 것입니다."

향후 전망

패니메이의 압류 조치로 예시되는 뉴욕시 다가구 부문의 지속적인 재정적 어려움은 상업용 부동산 대출에 대한 면밀한 조사를 강화하고 상업 모기지 담보부 증권(CMBS) 시장 전반에 걸쳐 잠재적인 파급 효과를 예고합니다. 장기적인 영향에는 노후화된 인프라 및 관리 문제를 겪는 부동산의 광범위한 침체가 포함될 수 있으며, 이는 다른 대출 기관을 유사한 위험에 노출시킬 수 있습니다. 이러한 환경은 또한 저렴한 주택 및 부동산 관리에 대한 정부의 추가 개입 또는 정책 조정으로 이어질 수 있습니다.

높은 금리 및 2025년 대폭적인 금리 인하 전망 제한으로 특징지어지는 거시 경제 환경은 부동산 소유주와 대출 기관 모두에게 재정적 압박을 계속해서 악화시키고 있습니다. 상당한 위험을 제시하지만, 현재의 상황은 또한 부실 투자자들에게 역사적으로 낮은 가치로 자산을 인수할 기회를 창출할 수 있지만, 내재된 재정적 취약성과 지속적인 규제 역풍을 안고 있습니다. 대출 기관은 이러한 점점 더 고위험 자산에 대한 인수 기준을 계속 조정하고 위험 모델을 재평가할 것으로 예상됩니다.