REITs thể hiện kỷ luật vốn giữa động lực thị trường thay đổi

Ngành REITs áp dụng phân bổ vốn chiến lược

Ngành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) vào năm 2025 đang cho thấy một sự chuyển dịch đáng chú ý sang quản lý vốn có kỷ luật, ưu tiên giá trị cổ đông thông qua việc phát hành cổ phiếu chiến lược, mua lại cổ phiếu có cơ hội và tài trợ nợ hiệu quả. Cách tiếp cận chủ động này đánh dấu sự khác biệt so với các xu hướng trước đây, phản ánh một chiến lược thị trường trưởng thành và nhạy bén hơn của các đội ngũ quản lý REIT.

Hoạt động vốn chi tiết trong năm 2025

Tính đến thời điểm hiện tại trong năm 2025, các REITs đã phát hành tổng cộng 9,95 tỷ USD cổ phiếu và 34,5 tỷ USD nợ. Một quan sát đáng kể là sự giảm đáng kể trong việc phát hành cổ phiếu phổ thông so với năm trước, cho thấy một cách tiếp cận thận trọng khi các REITs đang giao dịch dưới Giá trị tài sản ròng (NAV). Ngược lại, việc phát hành cổ phiếu đã tập trung vào các công ty đang giao dịch với mức phí bảo hiểm đáng kể.

Ví dụ, Welltower (WELL) và CareTrust (CTRE) đã phát hành cổ phiếu ở mức 200% và 154% so với NAV, tương ứng, tận dụng hiệu quả định giá thị trường mạnh mẽ của họ để huy động vốn một cách tăng trưởng. Điều này trái ngược với các công ty như UMH Properties (UMH), đã thông báo vào ngày 22 tháng 9 năm 2025, về việc tăng ủy quyền mua lại cổ phiếu từ 25 triệu USD lên 100 triệu USD. Quyết định này của Hội đồng quản trị UMH nhấn mạnh niềm tin vào giá trị nội tại của công ty, nhận thấy cổ phiếu của họ đang giao dịch với mức chiết khấu đáng kể so với NAV.

Đồng thời, các REIT có đòn bẩy thấp như VICI Properties (VICI) và Simon Property Group (SPG) đã tận dụng thị trường nợ thuận lợi. Simon Property Group, ví dụ, đã đảm bảo trái phiếu 5 năm với lãi suất hấp dẫn 4,375%, tối ưu hóa cấu trúc vốn của họ và nâng cao giá trị gia tăng cho cổ đông.

Phân tích phản ứng thị trường và nguyên nhân cơ bản

Các chiến lược phân bổ vốn được quan sát chủ yếu là phản ứng với các điều kiện thị trường hiện hành. Với tỷ lệ giá trên NAV trung bình là 82,8% vào năm 2025, nhiều REITs đang giao dịch dưới giá trị tài sản của họ. Phát hành cổ phiếu trong những điều kiện như vậy sẽ làm pha loãng, thúc đẩy việc giảm phát hành cổ phiếu phổ thông một cách có kỷ luật. Việc phát hành có chọn lọc với mức phí bảo hiểm đáng kể, đặc biệt trong phân ngành REIT chăm sóc sức khỏe, làm nổi bật sự nhận thức sâu sắc của các đội ngũ quản lý về định giá của họ.

Việc tăng ủy quyền mua lại của UMH Properties, bất chấp sự sụt giảm 25,32% của cổ phiếu trong 12 tháng qua và tỷ lệ Giá trên Thu nhập (P/E) cao là 105,36, phản ánh niềm tin của ban quản lý vào sự định giá thấp. Niềm tin này còn được củng cố bởi hiệu suất hoạt động của công ty, với quý 2 năm 2025 chứng kiến ​​mức tăng 16% so với cùng kỳ năm trước trong Quỹ từ hoạt động (FFO) đã điều chỉnh và mức tăng 11% trong Thu nhập hoạt động ròng (NOI) của cùng tài sản. Quyết định chiến lược này nhằm mục đích hoàn trả vốn cho cổ đông và có khả năng thúc đẩy thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS).

Sức khỏe tài chính tổng thể của ngành có vẻ mạnh mẽ, với tỷ lệ đòn bẩy thấp. Dữ liệu từ Nareit cho thấy tỷ lệ nợ trên tài sản thị trường trung bình là 30,7% và tỷ lệ chi phí lãi vay trên thu nhập hoạt động ròng là 23,2%. Hơn nữa, 91,3% tổng nợ của các REIT niêm yết là lãi suất cố định, cung cấp một biện pháp phòng ngừa mạnh mẽ chống lại sự biến động của lãi suất. Thị trường nợ không bảo đảm mạnh mẽ, với các đợt phát hành đạt 40,8 tỷ USD vào cuối tháng 9 năm 2024, nhấn mạnh khả năng tiếp cận vốn thuận lợi của các REIT.

Bối cảnh rộng hơn và ý nghĩa

Việc phân bổ vốn hợp lý này đánh dấu một "kỷ nguyên mới của kỷ luật nhà đầu tư và tự định giá" trong ngành REIT. Việc nhấn mạnh vào việc phát hành cổ phiếu khi được định giá cao và mua lại cổ phiếu khi bị định giá thấp cho thấy sự phù hợp chiến lược với lợi ích cổ đông dài hạn. Các REITs nói chung đã thể hiện khả năng phục hồi trong môi trường lãi suất cao hơn do trọng tâm đầu tư dài hạn và cấu trúc nợ lãi suất cố định đáng kể.

Một xu hướng đáng chú ý là sự hội tụ của định giá bất động sản công cộng và tư nhân. Các REITs đã vượt trội đáng kể so với bất động sản tư nhân hơn 17 điểm phần trăm trong quý 3 năm 2024, khi định giá tư nhân dần được định giá lại theo lãi suất cao hơn. Biên độ tỷ suất vốn hóa giữa bất động sản tư nhân và REITs đã thu hẹp đáng kể từ 212 điểm cơ bản (bps) vào cuối quý 4 năm 2023 xuống chỉ còn 69 bps vào cuối quý 3 năm 2024. Sự phù hợp này báo hiệu tốt cho sự hồi sinh trong hoạt động giao dịch Bất động sản thương mại (CRE), với các REITs có vị thế tốt nhờ bảng cân đối kế toán có kỷ luật và khả năng tiếp cận vượt trội với nhiều nguồn vốn khác nhau.

Bình luận của chuyên gia

John Worth, phó chủ tịch điều hành, nghiên cứu và tiếp cận nhà đầu tư của Nareit, đã nhấn mạnh vị thế mạnh mẽ của ngành: '> Khả năng tiếp cận thị trường nợ không bảo đảm và khả năng phát hành cổ phiếu của REITs đặt ngành vào vị thế mạnh mẽ cho năm 2025.' Quan điểm chuyên gia này củng cố quan điểm rằng việc cơ động tài chính chiến lược của REITs là một lợi thế cạnh tranh đáng kể trong bối cảnh thị trường hiện tại.

Nhìn về phía trước

Bước sang năm 2025, ngành REIT dường như sẵn sàng cho tăng trưởng tiềm năng, được củng cố bởi kỳ vọng về một cuộc hạ cánh mềm kinh tế, lãi suất vừa phải và hoạt động kinh tế mạnh mẽ. Dự kiến ​​hoạt động giao dịch CRE sẽ tăng thận trọng, mang lại cho các REITs cơ hội tăng trưởng tăng thêm. Bảng cân đối kế toán có kỷ luật, chi phí nợ thấp và khả năng tiếp cận vốn thuận lợi của họ dự kiến ​​sẽ tiếp tục mang lại cho họ lợi thế cạnh tranh, đặc biệt khi tài trợ ngân hàng truyền thống vẫn còn thách thức đối với các nhà đầu tư bất động sản khác.

Mặc dù tồn tại các rủi ro như các yếu tố cơ bản tài sản yếu ở một số phân ngành, biến động lãi suất từ sự không chắc chắn về tài khóa và những thay đổi tiềm năng về thuế quan, nhưng quản lý vốn chủ động của ngành cho thấy sự sẵn sàng để vượt qua những thách thức này. Khả năng của các REITs trong việc phát hành cổ phiếu và nợ một cách chiến lược, cùng với việc mua lại cổ phiếu, giúp họ tận dụng thị trường CRE mạnh mẽ hơn và thúc đẩy giá trị cổ đông dài hạn.