Rithm Capital étend sa gestion d'actifs et entre dans le secteur des bureaux de Manhattan

Rithm Capital étend sa gestion d'actifs et entre dans le secteur des bureaux de Manhattan

Rithm Capital (NYSE:RITM) subit une transformation stratégique significative, dépassant son activité traditionnelle d'origination et de servicing de prêts hypothécaires résidentiels pour devenir un gestionnaire d'actifs diversifié. Ce changement est principalement motivé par deux acquisitions majeures récentes : Paramount Group (NYSE:PGRE) et Crestline Management.

Les acquisitions stratégiques détaillent la diversification de Rithm

Rithm Capital a annoncé l'acquisition de Paramount Group, une fiducie de placement immobilier verticalement intégrée axée sur les propriétés de bureaux de catégorie A à New York et San Francisco, pour environ 1,6 milliard de dollars. La transaction entièrement en espèces valorise Paramount à 6,60 dollars par action entièrement diluée, ce qui représente une prime de 38 % par rapport au cours de clôture de l'action de Paramount le 16 mai 2025, avant l'annonce de son examen stratégique. Dans le cadre de l'accord, qui devrait être finalisé à la fin du quatrième trimestre 2025, Rithm assumera 3,68 milliards de dollars de la dette totale de Paramount, y compris 660 millions de dollars en espèces. Le portefeuille de Paramount englobe plus de 13,1 millions de pieds carrés d'espace de bureaux, avec un taux de location de 85,4 % au 30 juin 2025.

Parallèlement, Rithm étend ses capacités de gestion d'actifs avec l'acquisition de Crestline Management, un gestionnaire d'investissements alternatifs. Cette acquisition ajoute 17 milliards de dollars d'actifs sous gestion (AUM), élargissant la portée de Rithm dans les prêts directs, les solutions de liquidité de fonds, l'assurance et la réassurance. Combinées à son acquisition antérieure de Sculptor Capital Management en 2023, ces transactions devraient porter le total des AUM générateurs de frais de Rithm à environ 98 milliards de dollars.

Repricing du marché et implications sur les dividendes

Le marché réévalue de plus en plus Rithm Capital, passant d'une perception de REIT hypothécaire à celle d'un gestionnaire d'actifs plus diversifié. Ce pivot stratégique devrait entraîner une compression du rendement des dividendes pour l'action RITM. La société a déclaré pour la dernière fois un dividende trimestriel en espèces de 0,25 dollar par action, ce qui équivaut à un 1,00 dollar par action annualisé, résultant en un rendement de dividende de 8,14 % au 20 septembre 2025. Cela représente une compression par rapport à un rendement précédent de 9,5 %. Ce repricing reflète une augmentation de la valeur perçue et de la stabilité de l'équité de Rithm car elle réduit sa dépendance au modèle d'affaires du REIT hypothécaire très sensible.

Contexte plus large et justification stratégique

La stratégie d'acquisition agressive de Rithm est un élément clé de son plan visant à diversifier les sources de revenus et à construire une plateforme plus résiliente, moins sensible à la volatilité économique inhérente aux opérations traditionnelles des REIT hypothécaires. L'entrée dans le secteur des bureaux de Manhattan est fondée sur une forte conviction dans la reprise post-pandémique de l'immobilier commercial urbain. Michael Nierenberg, PDG de Rithm, a qualifié l'acquisition de Paramount d'« opportunité générationnelle » et de « tremplin pour développer notre plateforme immobilière commerciale et de gestion d'actifs », exprimant la conviction que le marché des bureaux aux États-Unis a touché le fond. La société note que les propriétés sous-jacentes sont évaluées de manière attrayante, potentiellement 40 % en dessous des niveaux d'avant le COVID et 25 à 30 % des coûts de remplacement.

Le virage stratégique vise à optimiser la structure du capital et à positionner Rithm comme un acteur précoce sur le marché des bureaux de catégorie A en reprise, contrastant avec des acteurs plus prudents. Cette transformation pourrait attirer une classe différente d'investisseurs, conduisant potentiellement à une valorisation plus stable et à une volatilité réduite pour l'action Rithm.

Perspectives des analystes et considérations de valorisation

Le consensus des analystes au 20 septembre 2025 indique une note "Acheter" pour RITM parmi 13 analystes, avec 46 % recommandant un "Achat fort" et 54 % un "Achat." L'objectif de cours moyen est de 14,25 dollars, suggérant un potentiel de hausse de 17,67 % par rapport au cours actuel de 12,11 dollars. Cependant, le GF Value de GuruFocus projette un potentiel de baisse de 39,25 % par rapport à un cours de 12,345 dollars, indiquant une divergence dans les perspectives de valorisation.

Les investisseurs sont de plus en plus incités à adopter une évaluation par la somme des parties (SOTP) pour Rithm Capital, reflétant ses segments diversifiés plutôt que les multiples traditionnels des REIT ou des sociétés hypothécaires. Les évaluations SOTP illustratives suggèrent un potentiel de hausse de 30 % à 120 %, avec une fourchette de valeur implicite par action de 13,69 $ à 23,07 $. Les indicateurs de performance clés pour les investisseurs évoluent pour inclure les bénéfices disponibles pour distribution (EAD), les actifs sous gestion (AUM) et le rendement des capitaux propres (ROE) sur ses quatre segments d'exploitation : Origination et Servicing, Portefeuille d'investissement, Prêts transitionnels résidentiels et Gestion d'actifs.

Perspectives d'avenir et défis d'intégration

Bien que la logique stratégique de la transformation de Rithm soit claire, la société fait face à des défis d'intégration. L'assomption de 3,68 milliards de dollars de la dette de Paramount nécessitera une gestion prudente. Des changements organisationnels post-acquisition sont anticipés, particulièrement concernant les problèmes de gouvernance passés de Paramount et une enquête de la SEC liée à la rémunération des dirigeants. Le marché de l'immobilier commercial, en particulier les espaces de bureaux, continue d'être influencé par la hausse des taux d'intérêt et les tendances du travail à distance, introduisant des risques inhérents de volatilité du marché malgré l'optimisme de Rithm. Le dépôt 8-K de Rithm Capital mentionne explicitement des risques tels que « l'engagement de coûts et dépenses imprévus » et « des défis imprévus liés à l'intégration » des activités et opérations de Paramount. La capacité à réaliser les économies de coûts et les synergies anticipées sera cruciale pour le succès à long terme de cette ambitieuse stratégie de diversification.