Thị trường nhà ở Hoa Kỳ đang cho thấy những dấu hiệu điều chỉnh tiềm năng, đặc trưng bởi tồn kho tăng, giá tăng chậm lại và khối lượng giao dịch giảm, gợi nhớ đến các điều kiện quan sát được vào năm 2006. Lãi suất thế chấp tăng cao và sự thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng là những yếu tố chính.

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ báo hiệu khả năng điều chỉnh trong bối cảnh tồn kho tăng trưởng

Thị trường nhà ở Hoa Kỳ hiện đang cho thấy những dấu hiệu chậm lại đáng kể, đặc trưng bởi tồn kho tăng và tốc độ tăng giá nhà chậm lại, điều này đang làm dấy lên lo ngại về sự ổn định của thị trường. Sự thay đổi này đã được so sánh với các điều kiện quan sát được trong ngành Bất động sản vào năm 2006, một giai đoạn trước khi thị trường điều chỉnh đáng kể.

Chi tiết sự kiện: Tồn kho tăng đột biến và giá cả ổn định

Dữ liệu gần đây nhấn mạnh sự gia tăng đáng kể trong nguồn cung nhà ở. Zillow báo cáo rằng tồn kho nhà ở đã tăng 17% so với cùng kỳ năm trước tính đến giữa tháng 7. Đối với nhà xây mới, doanh số bán hàng đã giảm 6.6% so với cùng kỳ năm trước vào tháng 6, trong khi số lượng nhà mới để bán đã tăng 8.5% trong cùng kỳ. Tồn kho nhà xây mới hàng tháng đã mở rộng từ ước tính 9.7 tháng lên 9.8 tháng cung cấp vào tháng 6 năm 2025, vượt qua mức 8.4 tháng được ghi nhận một năm trước đó. Tổng tồn kho nhà ở đã tăng hơn 33% so với năm 2024 và dự kiến sẽ đạt mức trước đại dịch vào cuối năm.

Giá nhà cũng đang tăng trưởng chậm lại. Chỉ số giá nhà S&P CoreLogic Case-Shiller cho thấy mức tăng hàng năm 2.3% vào tháng 5, đánh dấu mức tăng hàng năm chậm nhất kể từ giữa năm 2023 và giảm từ mức tăng 2.7% vào tháng 4. Mặc dù chỉ số này vẫn đạt mức cao kỷ lục, tốc độ chậm lại cho thấy sự thay đổi trong động lực thị trường. Zillow dự báo giá nhà sẽ có xu hướng giảm cho đến cuối năm 2025, kết thúc năm thấp hơn 0.9% so với mức bắt đầu. Giá bán trung bình của nhà mới vào tháng 6 năm 2025 là 401.800 USD, giảm 6.9% so với tháng 5 và giảm 2.9% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu Case-Shiller đã điều chỉnh lạm phát cho năm 2025 cho thấy giá nhà đã đạt mức cao nhất mọi thời đại là 299.9, vượt đáng kể mức đỉnh 266.4 quan sát được vào năm 2006, làm nổi bật khả năng không đủ khả năng chi trả của thị trường hiện tại.

Doanh số bán nhà hiện có cũng giảm 2.7% hàng tháng vào tháng 6, với tốc độ bán hàng hàng năm đã điều chỉnh theo mùa là 3.93 triệu căn, giảm từ 4.04 triệu căn vào tháng 5.

Phân tích phản ứng thị trường: Lãi suất thế chấp và hành vi người mua

Động lực chính đằng sau sự hạ nhiệt của thị trường nhà ở là lãi suất thế chấp tăng cao, dao động quanh mức 7% và trong khoảng 6% cao hơn. Những mức lãi suất cao hơn này làm cho việc vay mượn trở nên đắt đỏ hơn, do đó làm giảm số lượng người mua tiềm năng và dẫn đến việc nhà ở tồn đọng trên thị trường lâu hơn. J.P. Morgan dự báo lãi suất thế chấp sẽ chỉ giảm nhẹ xuống 6.7% vào cuối năm 2025, cho thấy những trở ngại tiếp tục đối với ngành. Fannie Mae cũng dự kiến lãi suất thế chấp trung bình sẽ duy trì trên 6%.

Một yếu tố đóng góp đáng kể là “hiệu ứng khóa chặt”, trong đó hơn 80% người vay đang “mất giá” với lãi suất thế chấp hiện tại, làm họ không muốn bán nhà. Mặc dù hiệu ứng này trong lịch sử đã góp phần làm tồn kho thấp, nhưng giờ đây nó đang bắt đầu được mở khóa, vì 82.8% chủ nhà hiện đang giữ mức lãi suất dưới 6%, giảm từ 92.7% vào giữa năm 2022. Doanh số bán nhà yếu hơn dự kiến cũng liên quan đến áp lực tài chính tiêu dùng và thị trường lao động trì trệ.

Hoạt động tịch biên nhà đất đang gia tăng, với các tổ chức cho vay đã bắt đầu tịch biên 140.006 tài sản trên toàn quốc trong nửa đầu năm 2025, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 41% so với nửa đầu năm 2020. Tỷ lệ quá hạn thế chấp nghiêm trọng đã tăng lên 0.86% trong tổng số các khoản thế chấp, tăng từ 0.70% trong quý 4 năm 2024.

Đáp lại nhu cầu chậm lại, các nhà xây dựng nhà ở đang rút lui. Khởi công nhà mới đã giảm 4.6% vào tháng 6 so với tháng trước và 10% so với một năm trước. Hoàn thành đã giảm 12.5% từ tháng 5 đến tháng 6 và 15.5% so với một năm trước. Xu hướng này cho thấy sự thay đổi chiến lược của các nhà xây dựng theo hướng tập trung vào các căn nhà khởi điểm giá cả phải chăng hơn là các tài sản xa xỉ.

Bối cảnh và hàm ý rộng hơn: Kinh tế chậm lại và chênh lệch khu vực

Sự chậm lại của Thị trường nhà ở Hoa Kỳ mang lại những hàm ý kinh tế vĩ mô đáng kể, vì nhà ở là một trụ cột kinh tế chính ảnh hưởng đến việc làm trong xây dựng, chi tiêu cải thiện nhà cửa, cho vay thế chấp và niềm tin tiêu dùng tổng thể. Một thị trường nhà ở trì trệ có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa trên các lĩnh vực liên kết này.

Goldman Sachs đã dự báo mức tăng trưởng khiêm tốn 1% cho hai quý cuối năm, với đầu tư nhà ở — số tiền chi cho nhà mới, căn hộ và cải tạo — dự kiến sẽ giảm 8% trong sáu tháng cuối năm 2025, đánh dấu đây là “lực cản lớn nhất đối với tăng trưởng”. Những lo ngại về một cuộc suy thoái tiềm năng vào năm 2025 cũng đang nổi lên.

Sự chênh lệch khu vực ngày càng trở nên rõ rệt. Các bang Vành đai Mặt trời như Austin, San Antonio và Tampa, những nơi đã trải qua sự tăng trưởng nhanh chóng trong đại dịch, hiện đang chứng kiến nguồn cung tăng, tốc độ tăng giá chậm lại và tỷ lệ hủy bỏ thỏa thuận mua nhà cao hơn. Ví dụ, San Antonio có tỷ lệ hủy bỏ 22.7% vào tháng 7 năm 2025, Fort Lauderdale 21.3% và Jacksonville 19.9%. Ngược lại, một số khu vực ở Midwest và Northeast đang duy trì mức tồn kho thấp hơn và sự cạnh tranh của người mua tăng lên. Florida, Texas và California dẫn đầu quốc gia về số lượng danh sách đang hoạt động, với hơn 182.000, 123.000 và 65.000 căn nhà rao bán tương ứng.

Bình luận của chuyên gia: Cảnh báo về một vách đá

Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng tại Moody's Analytics, đã bày tỏ mối lo ngại đáng kể về triển vọng kinh tế.

"Kinh tế Hoa Kỳ có thể gần một cuộc suy thoái hơn được thừa nhận, với các lĩnh vực nhà ở và xây dựng dự kiến sẽ là những người đầu tiên cảm nhận được tác động. Một chuỗi tăng trưởng việc làm suy yếu, lạm phát gia tăng và thị trường nhà ở mềm mỏng có thể dẫn đất nước vào một đợt suy thoái vào cuối năm 2025. Mặc dù nền kinh tế chưa suy thoái, nhưng cảm giác như nó đang trên bờ vực, nó đang ở ngưỡng cửa của cuộc suy thoái này."

Rick Sharga, người sáng lập và CEO của CJ Patrick Company, lưu ý rằng các bang như Florida và Texas đã có nhiều tồn kho rao bán hơn mức trước đại dịch, cùng với nhu cầu suy yếu. Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng tại Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR), cho rằng doanh số bán nhà hiện có trì trệ là do lãi suất thế chấp cao “làm tê liệt hoạt động bán nhà”.

Nhìn về phía trước: Dự kiến hạ cánh mềm

Mặc dù có những trở ngại đáng kể, nhiều chuyên gia tin rằng một vụ sụp đổ hoàn toàn của thị trường nhà ở, được định nghĩa là sự sụt giảm giá 15-20% trên toàn quốc, không có khả năng xảy ra vào năm 2025. Triển vọng này được hỗ trợ bởi các yếu tố như mức tồn kho tổng thể vẫn còn thấp, vốn chủ sở hữu nhà đáng kể và các hoạt động cho vay mạnh mẽ được thực hiện kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Thay vào đó, một “hạ cánh mềm” hoặc “giai đoạn hạ nhiệt” cho thị trường nhà ở được dự đoán rộng rãi hơn.

Trong tương lai, các yếu tố chính cần theo dõi bao gồm quỹ đạo của lãi suất thế chấp, số liệu tăng trưởng việc làm rộng hơn, xu hướng chi tiêu tiêu dùng và các báo cáo kinh tế sắp tới, tất cả sẽ cung cấp sự rõ ràng hơn về hướng đi của thị trường và tác động của nó đối với nền kinh tế rộng lớn hơn.