Konut fiyatları %0,9 arttı, satın alınabilirlik krizi derinleşiyor

ABD'nin 20 büyük metropol bölgesinde konut fiyatları, Nisan ayında bir yıl öncesine göre yüzde 0,9 oranında arttı. S&P CoreLogic Case-Shiller endeksinin Salı günü açıklaması beklenirken, derinleşen satın alınabilirlik krizi ilk kez ev sahibi olacakları piyasanın dışında bırakmaya devam ediyor.

Bank of America tüketici kredilerinden sorumlu başkanı Matt Vernon yaptığı açıklamada, "Piyasadaki gerçek ve kalıcı zorluklara rağmen, alıcılar ve ev sahipleri giderek daha iyimser hale geliyor ve birçoğu kenarda beklemek yerine harekete geçmeye başlıyor" dedi.

Mortgage Bankacıları Birliği (MBA), FHFA Konut Fiyat Endeksi'ndeki fiyat artışının yıl sonuna kadar yüzde 0,6'ya yavaşlayacağını ve 2027 yılı boyunca yüzde 1'in altında kalacağını öngörüyor. Bank of America Institute tarafından 13 Nisan - 10 Mayıs tarihleri arasında yapılan bir ankete göre, potansiyel alıcıların yaklaşık üçte biri bu yıl bir ev satın alma kabiliyetlerine daha fazla güven duyduklarını ifade ederken, bu oran 2025'te yüzde 27 seviyesindeydi.

Mütevazı fiyat artışları yapısal bir uçurumu maskeliyor: Ev sahipliği giderek artan bir şekilde gelirden çok miras tarafından belirleniyor. Harvard Konut Çalışmaları Ortak Merkezi'nin 2026 Ulusun Konut Durumu Raporu'na göre, ilk kez ev sahibi olacakların medyan yaşı 40'a yükseldi ve ilk kez alıcılar tüm satın almaların yalnızca yüzde 21'ini oluşturdu - bu tarihteki en düşük seviye.

Satın Alınabilirlik Farkı Tarihi Seviyelere Genişledi

Harvard'ın bulgularına göre, mevcut müstakil tek ailelik bir evin medyan satış fiyatı, 2025 yılında medyan hanehalkı gelirinin neredeyse beş katına ulaştı. 1990'lar boyunca ortalama 3,2 kat olan bu oran, ciddi bir artışı işaret ediyor. Mütevazı bir peşinat ve 30 yıl sabit faizli kredi varsayıldığında, bu medyan fiyatlı ev için aylık mortgage ödemeleri kabaca 2.420 dolar olup, 2020 sonundaki seviyesinin neredeyse iki katına çıktı. Kiracı hanelerin yalnızca yüzde 16'sı, bu evi satın almak için gereken minimum 120.800 doları kazanabiliyor.

Ulusal Emlakçılar Birliği ve Realtor.com verilerine göre, 75.000 dolar veya daha az kazanan haneler için uygun fiyatlı ilanlar, Mart 2026'da ulusal envanterin yüzde 23'üne düştü. 2019'da bu oran yüzde 49 seviyesindeydi. 35 yaş altı hanelerde ev sahipliği oranı, 2022'deki yüzde 39 seviyesinden yüzde 37'ye gerilerken, siyah-beyaz ev sahipliği farkı 28,7 puanla 1995'te kaydedilen farkı aştı.

Sermaye Yoğunlaşması Halihazırda Ev Sahibi Olanları Kayırıyor

Toplam ev sahibi öz sermayesi, 2025'in dördüncü çeyreğinde 34 trilyon dolara ulaştı. Bu, Harvard'ın "şaşırtıcı" olarak nitelendirdiği, 2019'dan bu yana 16 trilyon dolarlık bir artış ve yüzde 88'lik bir yükseliş anlamına geliyor. Ortalama bir ev sahibi, yaklaşık 295.000 dolar değerinde ev öz sermayesine sahipti. Ulusal Ekonomik Araştırmalar Bürosu tarafından Mayıs 2026'da yapılan bir araştırma, konut sermayesinin nesiller boyunca kazançtan önemli ölçüde daha kalıcı olduğunu ve bu kalıcılığın yarısından azının çocukların kazancıyla açıklanabildiğini ortaya koydu.

Bu ayrışma yerel düzeyde de görülüyor. S&P CoreLogic Case-Shiller endeksine göre, Seattle bölgesinde konut fiyatları Mart ayında yüzde 1 düşerek üst üste üçüncü aylık düşüşü kaydetti ve bir yıl önceki seviyelerin yüzde 2,5 altında kaldı. Washington eyaletindeki konut izinleri, Nisan ayında mevsimsellikten arındırılmış yıllık 53.000 adetlik seviyeye fırladı; bu artışta 36.900 adetlik çok aileli konut birimleri etkili olsa da, eyaletin ekonomi tahmin konseyi bu hızın kalıcı olmasını beklemiyor.

Konut piyasası, serveti yukarı doğru birleştiren ve nesiller boyunca aşağı yönlü kapıları kapatan bir mekanizmaya dönüşüyor. Federal hükümetin kira yardımlarını azaltması (çok düşük gelirli kiracı hanelerin yalnızca dörtte birine ulaşıyor) ve adil konut uygulamalarının zayıflatılmasıyla birlikte, fiyat artışı yavaşlamaya devam etse bile ev sahibi olmanın önündeki yapısal engellerin devam etmesi muhtemel görünüyor.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımamaktadır.