Mortgage dondurması yaz boyunca uzarken konut fiyatları yalnızca %1 artacak

Şahin bir Federal Rezerv ve değişen demografik yapı, ABD konut piyasasını zıt yönlere çekerek alıcıları ve satıcıları bir çıkmaza sokuyor.

ABD konut piyasası, şahin bir Federal Rezerv'in mortgage faizlerini yüksek tutması ve değişen demografik yapının uzun süredir devam eden yapısal konut kıtlığı anlatısını altüst etme tehdidiyle yaz boyunca uzun süreli bir dondurmayla karşı karşıya.

Mortgage Bankacıları Birliği (MBA) Başekonomisti Michael Fratantoni, "Finansal kriz sonrası dönemdeki kalıcı konut kıtlığı anlatısının, önümüzdeki on yıl boyunca piyasa koşullarını artık doğru bir şekilde tanımlamayabileceğini savunuyoruz" dedi.

MBA, konut fiyatlarının bu yıl yalnızca %1 artacağını ve önümüzdeki iki yıl boyunca neredeyse sabit kalacağını öngörüyor. Buna göre, 2035'e kadar 10,6 milyon ila 14,6 milyon adet arasındaki arz artışı, yıllık 1,13 milyon adet olarak tahmin edilen talebi geride bırakacak. Mortgage faizleri için referans niteliğindeki 10 yıllık Hazine tahvil faizi, İran çatışmasının sona ermesinin ardından petrol fiyatları varil başına 74 doların altına düşmesine rağmen Salı günü %4,51'den işlem gördü.

Fed'in faiz artırımlarını gerçekleştirmesi halinde — Bank of America, 2026'da üç çeyrek puanlık artış öngörerek federal fon oranını mevcut %3,5-%3,75 aralığından %4,25-%4,5'e yükselteceğini tahmin ediyor — mortgage faizleri yıl sonuna kadar yüksek kalacak, hem konut alımını hem de yeniden finansman faaliyetlerini baskılayacak ve halihazırda durmuş olan bahar sezonunu daha da derinleştirecek.

MBA'e göre konut talebini yeniden şekillendiren demografik güçler geniş kapsamlı ve muhtemelen kalıcı olacak. ABD doğurganlık oranının önümüzdeki on yılda geçen yılki 1,6 seviyesinden kadın başına 1,56 doğuma düşmesi beklenirken, ölümlerin 2030'a kadar yılda doğumları geçmesi öngörülüyor — bu, Kongre Bütçe Ofisi'nin daha önce tahmin ettiğinden daha erken bir tarih. Net uluslararası göç, 2,7 milyonluk zirve seviyesinden düşerek geçen yıl Temmuz itibarıyla 1,3 milyona geriledi ve hane oluşumunu daha da azalttı.

Bu arada, baby boomer kuşağının yaşlandıkça konut arzına kademeli olarak katkıda bulunması bekleniyor. MBA, 2025'i takip eden on yılda, yaşlı Amerikalıların evlerini boşaltmasıyla yılda ilave 250.000 konut birimi ekleneceğini tahmin eden bir rapora atıfta bulundu. Birlik, piyasayı sel basacak bir "gümüş tsunami" beklentisine karşı uyarıda bulunsa da, net etki hala arz-talep dengesinin yeniden kurulmasına işaret ediyor.

Arz Talebi Geride Bırakıyor

Matematik basit: MBA, konut arzının 2035'e kadar 10,6 milyon ila 14,6 milyon adet artmasını beklerken, talebin 2025'ten 2035'e kadar yıllık 1,13 milyon adet olacağı, sonrasında ise yıllık 802.000 adede düşeceği öngörülüyor. MBA, "Bu basit aritmetiğin, konut arzının yeterliliği hakkında nasıl düşündüğümüz konusunda derin etkileri var" diyerek, Amerikalıların konut alımlarını finanse etmek için daha az kredi kullanmasıyla mortgage sektöründe olası zincirleme etkilere dikkat çekti.

Faiz Yolu Belirsizliğini Koruyor

Fed'in politika yörüngesi görünümü karmaşıklaştırıyor. Bank of America'nın 2026'da üç faiz artırımı çağrısı, iyileşen işgücü verileri ve hedefin üzerinde seyreden enflasyona dayanıyor — İran çatışmasının faiz indirimi tartışmalarını geçici olarak bulandırmasından önce var olan koşullar. İşgücü piyasası iyileşti ve istihdam artışı, Fed'in yeterli gördüğü aylık 33.000 kişilik eşiğin sürekli olarak üzerinde seyrediyor; çekirdek enflasyon ise çatışma öncesinde yükselişe geçmişti.

Yeni Fed Başkanı Kevin Warsh, bölünmüş bir görünümle karşı karşıya. Bazı Fed yetkilileri, son dönemdeki şahin duruşlarının İran çatışmasının beklenenden uzun sürmesine bağlı olduğunu belirtti. Çatışmanın sona ermesi ve petrol fiyatlarının düşmesiyle birlikte agresif sıkılaştırma için gerekçeler zayıflıyor. Piyasa üç faiz artırımını fiyatlamış değil ve bazı ekonomistler 2026'da sıfır ila bir artış olacağını savunuyor.

Fed'in bir yıl içinde faiz indiriminden artırıma geçtiği son dönem, enflasyonla mücadele için faizleri 425 baz puan artırdığı 2022 yılıydı. Bu manevranın — daha küçük ölçekte de olsa — tekrarlanması, mortgage faizlerini yüksek tutacak ve konut dondurmasını 2026'nın ikinci yarısına kadar uzatacaktır.

Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.