Başkanlık Konut Politikası Odağı Mercek Altında
Raymond James analistleri, ABD konut politikasındaki olası değişiklikleri, özellikle de potansiyel bir Trump yönetiminin takip edebileceği değişiklikleri tartışmaya başladılar. Sermaye kazancı vergilendirmesi, düzenleyici çerçeveler ve arazi kullanım politikalarındaki revizyonları içeren bu önerilen değişiklikler, konut ve gayrimenkul sektörleri içinde artan bir belirsizlik ve potansiyel dalgalanma ortamına işaret ediyor.
Olayın Detayı: Politika Değerlendirmeleri
Konut politikasına odaklanma, ABD konut piyasasındaki uygun fiyat ve arz sorunları da dahil olmak üzere zorlukları ele alma yönündeki daha geniş bir çabayı vurgulamaktadır. Raymond James analistleri, piyasa dinamiklerini temelden değiştirebilecek bu potansiyel değişikliklere ilişkin içgörüler sunmaktadır. Eş zamanlı olarak, yatırımcılar konut piyasasının gelecekteki gidişatına ilişkin gelişen duyarlılığa tepki verirken Fannie Mae (FNMA) hissesi -%3,29 düşüş yaşadı.
Sermaye Kazancı Vergilendirmesi: Potansiyel Reformlar ve Piyasa Etkileri
Potansiyel reformların önemli bir alanı sermaye kazancı vergilendirmesi üzerine odaklanmaktadır. Vergi Kesintileri ve İş Yasası (TCJA) tarafından belirlenen tercihli sermaye kazancı vergi oranları 31 Aralık 2025 tarihinde sona erecektir. Bu sona erme, 2026 yılından itibaren yüksek gelirli kişiler için en yüksek uzun vadeli sermaye kazancı vergi oranının mevcut %20'den beklenen %25'e yükselmesine yol açabilir. Ayrıca, bu vergi oranları için gelir eşiklerinin değişmesi ve yüksek gelirli bireyler üzerindeki vergi yükünü potansiyel olarak artırması beklenmektedir.
Yüksek gelirli kişilerin yatırım gelirleri üzerinden ek %3,8 vergi uygulayan Net Yatırım Gelir Vergisi'ndeki (NIIT) değişiklikler de beklenmektedir; gelir eşiğinin daha fazla vergi mükellefini kapsayacak şekilde düşürülmesi olasıdır. Dahası, ölüm anındaki "baz yükselişine" getirilen sınırlamalar, miras kalan varlıklar üzerinden daha yüksek sermaye kazancı vergilerine yol açarak emlak planlamasını etkileyebilir.
Aksine, ABD Temsilcisi Marjorie Taylor Greene tarafından sunulan "Ev Satışında Vergi Yok Yasası" gibi yasal teklifler, birincil konut satışlarındaki sermaye kazancı vergilerini ortadan kaldırmayı amaçlamaktadır. Başkan Donald Trump'ın destek verdiğini belirttiği bu yasa tasarısı, öz sermayesi uzun süredir değişmeyen istisna limitlerini (bekarlar için 250.000 dolar, evli çiftler için 500.000 dolar) aşan birçok ev sahibini şu anda etkileyen "gizli ev sermayesi vergisi"ni hafifletmeyi hedeflemektedir. Bu eşikler enflasyonla ayak uydursaydı, bugün bildirildiğine göre 660.000 dolar ve 1.32 milyon dolar üzerinde olurdu.
Ayrı olarak, yakın zamanda imzalanan "Tek Büyük Güzel Yasa (OBBBA)", eyalet ve yerel vergi (SALT) kesintilerine ilişkin federal üst sınırı 2025 vergi yılı için 40.000 dolara yükseltmekte ve bu, milyonlarca ev sahibi için federal vergi faturalarını önemli ölçüde azaltabilecek bir hamledir. OBBBA ayrıca, gayrimenkul de dahil olmak üzere nesiller arası servet transferini kolaylaştıran daha yüksek hediye vergisi muafiyetlerini kalıcı hale getirmektedir.
Düzenleyici ve Arazi Kullanımı Reformu: Geliştirmeyi Kolaylaştırma ve Arzı Ele Alma
Vergilendirmenin ötesinde, düzenleyici ve arazi kullanım politikaları potansiyel reformlar için kilit alanlardır. Teksas'ta yakın zamanda çıkarılan, Senato Yasa Tasarısı 15, 17 ve 840 dahil olmak üzere yasalar, geliştirme kısıtlamalarını hafifletme, daha yüksek yoğunluğu teşvik etme ve kentsel alanlarda ticari-konut dönüşümlerini kolaylaştırma çabalarını göstermektedir. 1 Eylül 2025 tarihinde yürürlüğe girecek olan bu önlemler, yerel imar yönetmeliklerini kolaylaştırarak konut arzını artırmayı hedeflemektedir. SB 17 ayrıca, belirlenmiş ülkelerden gelen yabancı kuruluşların mülk sahibi olmasını yasaklayarak ulusal güvenlik boyutlarını da sunmaktadır.
Gelecekteki federal politika bu tür eyalet düzeyindeki girişimleri yansıtabilir. Başkan Trump daha önce imar onay süreçlerini kolaylaştırmayı ve yeni konut inşaat projeleri için federal araziyi kullanıma açmayı savunmuştur. Ancak, ağırlıklı olarak tek aileli mahallelerdeki çok aileli konut gelişimlerine ve banliyö bölgelerindeki düşük gelirli konutlara karşı da çıkmıştır, bu da arz tarafı çözümlere karmaşık bir yaklaşım sergilediğini göstermektedir.
Gelişen manzaraya ek olarak, iki partili bir girişim olan 2025 Amerikan Rüyasında Fırsatı Yenileme (ROAD) Konut Yasası, konut sıkıntısını ele almak için federal bir baskıya işaret etmektedir. Bu yasa, prefabrik evlerde kalıcı şaseler için federal gereksinimleri ortadan kaldırarak, modüler yapım için FHA finansmanını gözden geçirerek ve yerel imar reformlarını teşvik etmek için bir İnovasyon Fonu oluşturarak maliyetleri düşürmeyi ve üretimi hızlandırmayı amaçlamaktadır. Ayrıca, uygun fiyatlı konutlar için banka yatırım limitlerini %20'ye yükseltmekte ve TIFIA/RRIF gibi programlar aracılığıyla toplu taşıma odaklı geliştirmeleri desteklemektedir.
Piyasa Tepkisi ve Daha Geniş Bağlam
Politika tartışmalarına anlık piyasa tepkisi belirli hisse senetlerinde gözlemlenmiştir. Fannie Mae (FNMA) hissesi, 15 Ekim 2025 Çarşamba günü % -3.10'luk bir düşüş yaşayarak 10.33 dolardan 10.01 dolara kapandı. Bu, hisse senedi için art arda beşinci gün düşüşü işaret ederek, önceki 10 günlük dönemde toplam % -17.48'lik bir düşüşle sonuçlandı. FNMA için işlem hacmi de 3 milyon hisse azalarak, yaklaşık 2 milyon hisse el değiştirdi ve toplamda 24.60 milyon dolar değerinde işlem yapıldı.
J.P. Morgan Research tarafından Şubat 2025'te yapılan daha geniş piyasa analizi, 2025 yılında ABD konut fiyatlarında genel olarak %3'lük mütevazı bir artış öngördü. Bu görünüm, "daha uzun süre yüksek" faiz oranı ortamıyla şekillenmektedir; mortgage oranlarının 2025 yılı sonuna kadar yalnızca hafifçe %6.7'ye düşmesi beklenmektedir. Bu sürekli yüksek faiz oranı ortamı, mevcut konut piyasası durgunluğunun birincil nedenidir; tahmini olarak borçluların %80'i "100 baz puan veya daha fazla zararda" olup, evlerini satmaları için önemli bir caydırıcı etki yaratmakta ve böylece arz sıkıntısına katkıda bulunmaktadır.
Mevcut ev satışları (EHS) olağanüstü derecede düşük kalmaya devam etse de, konut envanteri kademeli bir artış belirtileri göstermektedir; Ekim 2024'te aylık %0.7 artışla 1.37 milyon adede, mevcut ev satışları ise aylık %3.4 artışla 3.96 milyon adede yükselmiştir. Bu artışlara rağmen, envanter seviyeleri tarihsel ortalamaların önemli ölçüde altında kalmaya devam etmekte olup, ulusal olarak tek ailelik mevcut satılık evler hala önceki en düşük seviyelerin %20-30 altındadır.
Uzman Yorumları ve İleriye Yönelik Görünüm
Uzmanlar, konut piyasasını etkileyen faktörlerin karmaşık etkileşimini vurgulamaktadır. J.P. Morgan Güvenli Ürünler Araştırma Başkanı John Sim, göçmenlik politikalarının potansiyel etkileri hakkında şunları söyledi:
"Göçü azaltarak ve talebi düşürerek Trump, konut maliyetlerinin azaltılabileceğini savunuyor... Ancak bu o kadar basit değil; inşaat işçilerinin yaklaşık %30'u göçmen, bu nedenle karmaşık etkileri olabilir. Göçü azaltmak, inşaat sektöründeki iş gücü arzını azaltmak anlamına gelir ki bu da nihayetinde uygun fiyatlı konut sıkıntısını daha da kötüleştirebilir."
Bu, yüksek düzeyde birbirine bağlı bir piyasada politika müdahaleleriyle ilişkili incelikli zorlukları vurgulamaktadır. Konut ve ilgili sektörlere yönelik piyasa duyarlılığı şu anda belirsiz olarak nitelendirilmekte olup, politika tartışmaları ilerledikçe ve potansiyel yasal değişiklikler ortaya çıktıkça yüksek oynaklık beklenmektedir.
İleriye dönük olarak, yatırımcılar daha fazla politika açıklaması ve yasal gelişmeleri yakından takip edecektir. Önerilen vergi reformları, düzenleyici ayarlamalar ve arazi kullanım girişimlerinin birleşimi, ABD konut piyasası manzarasını önemli ölçüde yeniden şekillendirebilir. İzlenecek temel faktörler arasında sermaye kazancı vergi mevzuatının ilerleyişi, federal ve eyalet düzeyindeki imar reformlarının uygulanması ve mortgage faiz oranlarının gidişatı yer almaktadır; bunların tümü önümüzdeki aylar ve yıllarda emlak değerlerini, inşaat faaliyetlerini ve genel konut uygunluğunu etkileyecektir.
kaynak:[1] Konut Politikaları Gündemde. Analistlere Göre Trump'ın Neler Yapabileceği (https://finance.yahoo.com/m/78d01798-a176-356 ...)[2] 2026'dan İtibaren Sermaye Kazançlarının Vergilendirilmesi Hakkında Bilmeniz Gerekenler | Aldrich Wealth (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)[3] Teksas'ın emlak reformları eyaletin konut piyasasında büyük bir değişime işaret edebilir mi? (https://vertexaisearch.cloud.google.com/groun ...)