변화하는 금리 환경 속 주택저당리츠, 사업개발회사 능가
## 금리 변화 속 모기지 REITs의 실적 우위
지난 한 해 동안 **모기지 부동산 투자 신탁 (mREITs)**은 **사업 개발 회사 (BDCs)**를 실적 면에서 크게 앞질렀으며, 이는 고수익 투자 환경 내에서 주목할 만한 성과 차이를 나타냅니다. 이러한 추세는 **VanEck 모기지 REIT 소득 ETF (MORT)**를 통해 명확히 관찰될 수 있으며, 이 ETF는 이 기간 동안 **VanEck BDC 소득 ETF (BIZD)**와 **Putnam BDC 소득 ETF (PBDC)** 모두를 확실히 능가했습니다. 이러한 변화의 주요 원동력은 mREITs에 유리한 단기 금리 하락 환경과 최근 기업 파산으로 인해 더욱 악화된 BDC 대출 불이행에 대한 투자자들의 우려 증가입니다.
## 고수익 섹터 간의 실적 차이
지난 12개월 동안 여러 기간에 걸쳐 **MORT**의 BDC 대비 우수한 실적은 상당했습니다. 이러한 차이는 각 섹터가 금리 변동과 신용 시장 상황에 대해 본질적으로 가지는 민감성에 기인합니다.
**모기지 REITs**는 일반적으로 **연방기금금리**의 점진적인 인하로부터 이익을 얻습니다. 이러한 인하는 **기관 주택저당증권 (MBS)**에 중점을 둔 레버리지 포트폴리오에 중요한 레포 금융 조달 비용을 줄일 수 있습니다. **Annaly Capital Management, Inc. (NLY)** 및 **AGNC Investment Corp. (AGNC)**와 같은 기관 MBS 분야의 주요 참여 기업들은 이러한 금리 변화에 특히 민감합니다. 금리가 하락하면 기존의 저수익 MBS 보유 자산 가치가 상승하는 경향이 있어 장부 가치 상승과 현금 흐름 개선에 기여합니다. 이러한 압력 완화는 역전된 수익률 곡선과 장기 금리 상승으로 특징지어진 mREITs의 어려운 시기 이후에 발생합니다.
반대로, 종종 1.7조 달러 규모의 사모 대출 시장의 대리인으로 여겨지는 **BDC 시장**은 상당한 역풍에 직면했습니다. 금리 인하는 변동금리 대출의 대출 수입을 줄여 지급액을 압박했으며, 은행 간 경쟁 심화는 대출 스프레드를 더욱 압박했습니다. 이로 인해 2025년 **BDC 지수**가 **S&P 500**에 크게 뒤처지는 등 현저한 실적 부진을 겪었습니다. 특정 상장 BDCs는 **Blackstone Secured Lending Fund**가 약 21% 하락하고, **Blue Owl Capital Corp**가 19% 하락하며, **Ares Capital Corp**가 약 12% 하락하는 등 상당한 하락을 경험했습니다.
## 금리 인하 및 신용 품질이 BDCs에 미치는 영향
BDCs에 대한 불리한 영향으로 인해 경영진은 배당금 분배를 삭감했습니다. 예를 들어, 업계 최대 BDC인 **Blackstone Private Credit Fund (BCRED)**는 지난달 배당금을 9% 삭감했는데, 이는 사상 첫 삭감이었습니다. **Oaktree Strategic Credit Fund** 및 **Golub Capital Private Credit Fund**와 같은 다른 회사들도 각각 10% 및 15%의 지급액을 줄였습니다. 분석가들은 벤치마크 금리의 75bp 인하가 총 BDC 배당금의 8-10% 하락으로 이어질 수 있다고 제안합니다. 이는 현재 배당금 지급률이 100%에 가깝기 때문입니다.
신용 품질 우려에 더해, 주요 자동차 부품 공급업체인 **First Brands Group**의 2025년 9월 파산은 사모 대출 및 BDC 섹터 내의 심각한 취약점을 드러냈습니다. 100억 달러에서 500억 달러에 달하는 부채 추정치로, 이 사건은 기관 투자자들에게 연쇄적인 손실을 촉발했습니다. 40억 달러의 그림자 부채를 포함한 회사의 불투명한 금융 구조는 지속 불가능한 레버리지를 숨겼습니다. 이러한 부실 채권에 상당한 노출이 있는 BDCs는 잠재적인 마진콜 또는 강제 청산에 직면하여 금융 시스템 내의 시스템적 위험 우려에 기여합니다.
## 모기지 REITs의 개선 전망
대조적으로, **mREITs**의 전망은 점점 더 긍정적으로 보입니다. 단기 차입 비용이 장기 자산 수익률을 초과했던 역전된 수익률 곡선의 완화와 금리 하락이 결합되어 더욱 유리한 운영 환경을 조성하고 있습니다. 예를 들어, **Annaly** 및 **AGNC Investment Corp.**는 MBS 가치에서 긍정적인 모멘텀을 보이며 차입 비용 감소를 예상하고 있습니다.
주요 mREITs의 현재 가치는 이러한 낙관론을 반영하며, 최근 데이터에 따르면 **Annaly (NLY)**는 주가순자산비율(P/B)이 약 1.08배로, **AGNC Investment Corp. (AGNC)**는 1.23배로 추정됩니다. 이러한 수치는 장부 가치 증가를 나타내며, 다중 확장(multiple expansion)을 통한 더 큰 수익 가능성을 시사합니다.
업계 전문가들은 이러한 긍정적인 변화를 뒷받침합니다. Citizens JMP의 **Steve DeLaney**는 다음과 같이 언급합니다.
> "mREIT 산업 내에서 가장 큰 긍정적인 영향은 상업용 mREIT 부문에서 나타날 가능성이 높습니다. 이 부문에서는 높은 금리로 인해 변동금리 브릿지론을 빌린 차입자의 운용 비용이 증가했으며, 높은 NOI 자본화율은 부동산 평가액을 낮췄습니다."
Keefe, Bruyette & Woods의 **Jade Rahmani**는 금리 인하가 임박했기 때문에 상업용 부동산 (CRE) 환경이 **"4분기와 2025년에 개선될 것으로 예상된다"**고 덧붙였습니다. 이러한 개선은 거래량 증가와 새로운 주식 및 채권 투자에 대한 매력적인 수익률, 그리고 더 나은 금융 시장에 의해 주도될 것으로 예상됩니다.
## 투자 고려 사항 및 전망
mREITs와 BDCs의 대조적인 운명은 미묘한 투자 고려 사항을 제시합니다. mREITs의 지속적인 실적 우위는 추가 자본을 유치하여 가치를 높일 수 있지만, 신용 품질 문제가 지속되고 금리 환경이 비즈니스 모델에 계속 도전적이라면 BDCs는 지속적인 압력을 받을 수 있습니다. **연방준비제도**의 향후 금리 결정은 단기에서 중기적으로 두 섹터 모두에 중요한 결정 요인이 될 것입니다.
특히 변동성 시장에서 안정성을 추구하는 투자자들에게는 두 섹터의 **우선주**와 **베이비 본드**가 매력적인 수익률(일반적으로 9-10%)을 제공하며 보통주보다 변동성이 훨씬 적습니다. 일부 분석가들은 가격 하락 후 신중하게 선택된 BDCs에서 기회를 제안하지만, **AGNC**, **ARMOUR Residential (ARR)** 또는 **Orchid Island Capital (ORC)**과 같은 mREITs 보통주의 높은 배당 수익을 추구할 때는 주의가 필요합니다. 이들의 강력한 수익은 만기 도래하는 금리 스왑의 영향을 받아 일시적일 수 있으며, 이는 순이자 스프레드 감소 및 배당 커버리지 비율 하락으로 이어질 수 있습니다. 근본적인 요소와 지급의 지속 가능성에 초점을 맞춘 신중한 접근 방식이 필수적입니다.
