ACRES Commercial Realty Corp. đang chuyển sang nội bộ hóa hoạt động quản lý và mua lại đối tác cho vay của mình, một sự hợp nhất chiến lược nhằm tận dụng thị trường bất động sản thương mại đang phân hóa mạnh mẽ.
ACRES Commercial Realty Corp. đã thông báo vào thứ Ba rằng họ sẽ mua lại ACRES Capital Corp. trong một giao dịch hoàn toàn bằng cổ phiếu, một bước đi được thiết kế để thống nhất cấu trúc quản lý và nắm bắt các dòng doanh thu mới từ lĩnh vực bất động sản đầy biến động. Việc sáp nhập kết hợp quỹ tín thác đầu tư bất động sản niêm yết trên NYSE với đơn vị quản lý và cho vay bên ngoài của nó, tạo ra một thực thể duy nhất, tự quản lý.
Công ty tuyên bố rằng việc sáp nhập dự kiến sẽ nâng cao hồ sơ thu nhập bằng cách bổ sung các dòng doanh thu đáng kể từ bên thứ ba và điều chỉnh lợi ích của ban quản lý. Thương vụ này, sử dụng cổ phiếu ACR làm vật ngang giá theo giá trị sổ sách pha loãng hoàn toàn, đảm bảo sự liên tục của đội ngũ quản lý hiện tại, cho thấy sự tự tin nội bộ vào triển vọng của công ty sau sáp nhập.
Cấu trúc hoàn toàn bằng cổ phiếu giúp điều chỉnh lợi ích của cả ban quản lý và cổ đông, đặt cược rằng giá trị vốn chủ sở hữu của thực thể mới sẽ lớn hơn tổng giá trị của các phần riêng lẻ. Bằng cách nội bộ hóa quản lý, ACR loại bỏ phí quản lý bên ngoài và tạo ra một cấu trúc vận hành hiệu quả hơn.
Sự hợp nhất chiến lược này giúp ACRES điều hướng hiệu quả hơn trong một thị trường bất động sản thương mại đặc trưng bởi sự suy thoái sâu sắc ở một số phân khúc và sự phục hồi mạnh mẽ ở những phân khúc khác. Cấu trúc thống nhất mang lại sự linh hoạt để hoạt động với tư cách vừa là nhà đầu tư trực tiếp vào bất động sản vừa là bên cho vay cung cấp các khoản vay cho bên thứ ba, một lợi thế quan trọng trong môi trường hiện tại.
Câu chuyện về hai thị trường
Bối cảnh cho sự sáp nhập của ACRES là một thị trường bị chia rẽ sâu sắc. Một mặt, các tòa nhà văn phòng cũ đang đối mặt với tình trạng khó khăn chưa từng có. Tại Chicago, công ty đầu tư bất động sản Alvarez & Marsal gần đây đã bàn giao tòa tháp văn phòng 205 West Wacker Drive (chỉ có 43% diện tích được thuê) cho bên cho vay thông qua hình thức chuyển nhượng tài sản để thay thế cho việc tịch biên. Công ty cũng đã bán hai tòa nhà văn phòng khác ở Chicago với giá chỉ 8,5 triệu USD, một phần nhỏ so với mức 24,5 triệu USD mà họ đã trả vào năm 2018, với việc chủ sở hữu mới lên kế hoạch chuyển đổi sang mục đích dân cư.
Ở phía bên kia của phổ chất lượng, các bất động sản hiện đại, có tỷ lệ lấp đầy cao đang được định giá rất cao. Trong một sự tương phản rõ rệt, khuôn viên hỗn hợp Culver Steps ở Culver City, được cho thuê toàn bộ cho các khách thuê như Amazon Studios và Erewhon, đang được rao bán với mức giá đồn đoán là 150 triệu USD, tương đương khoảng 1.230 USD mỗi foot vuông. Tương tự, các dự án phát triển mới từ đầu như dự án Avenue South rộng 140 mẫu Anh ở Loveland, Colorado, đang tích hợp hàng nghìn ngôi nhà với không gian văn phòng và bán lẻ quy mô lớn để đáp ứng nhu cầu mạnh mẽ về các cộng đồng hỗn hợp, có thể đi bộ.
Giải pháp chuyển đổi
Việc giảm giá sâu đối với các bất động sản văn phòng lỗi thời, như những tài sản mà Alvarez & Marsal đã bán, đang thúc đẩy xu hướng chuyển đổi từ văn phòng sang dân cư ngày càng tăng. Mặc dù các quá trình chuyển đổi này rất tốn kém, nhưng mức giá mua lại thấp kỷ lục do tình trạng thị trường hiện nay tạo ra đang khiến chúng trở nên khả thi về mặt tài chính, thường là với sự hỗ trợ từ các sáng kiến do thành phố dẫn đầu cung cấp các ưu đãi thuế. Việc sáp nhập ACRES tạo ra một nền tảng tiềm năng có thể tài trợ hoặc mua lại các tài sản như vậy, tận dụng sự thay đổi mang tính thế hệ trong cách thức và nơi mọi người sinh sống và làm việc. Bằng cách kết hợp khả năng quản lý tài sản và cho vay, công ty được trang bị tốt hơn để thẩm định và thực hiện các cơ hội tái phát triển phức tạp này.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
