CICC lạc quan về ngành bất động sản Trung Quốc sau kế hoạch đổi mới đô thị nhắm 500.000 căn nhà

Ngành bất động sản Trung Quốc đã bước vào giai đoạn giữa của xu hướng Beta tăng khi kế hoạch đổi mới đô thị của Quốc vụ viện nhắm cải tạo 500.000 căn nhà, CICC cho biết.

CICC chuyển sang lạc quan về ngành bất động sản Trung Quốc hôm thứ Hai, với lý do kế hoạch đổi mới đô thị của Quốc vụ viện nhắm 500.000 căn nhà là chất xúc tác, kết hợp với các yếu tố cơ bản đang cải thiện và dòng vốn luân chuyển, đẩy ngành này vào giai đoạn giữa của xu hướng Beta tăng.

"Đợt phục hồi hiện tại ở cả ngành bất động sản cổ phiếu A và cổ phiếu H được thúc đẩy bởi ba yếu tố: các yếu tố cơ bản cải thiện, chính sách hỗ trợ và dòng vốn luân chuyển," nhóm nghiên cứu của CICC viết trong một báo cáo ngày 1/6.

Kế hoạch Đổi mới Đô thị giai đoạn Kế hoạch 5 năm lần thứ 15 của Quốc vụ viện, được công bố ngày 29/5, nhắm cải tạo 500.000 căn nhà xuống cấp, 115.000 khu dân cư cũ và 4.000 làng đô thị, cùng với 365.000 km đường ống ngầm được nâng cấp. China Overseas Land & Investment Ltd. tăng 1,98% lên 15,93 HKD, Longfor Group Holdings Ltd. tăng 2,42% lên 8,04 HKD và China Resources Land Ltd. tăng 2,6% lên 36,24 HKD, với tổng khối lượng giao dịch vượt 1,16 tỷ HKD trên cả ba nhà phát triển.

Kế hoạch hình dung "tiến bộ đáng kể" trong đổi mới đô thị vào năm 2030, với các thành phố phát triển thành những nơi đảm bảo chất lượng cuộc sống cao. CICC cho biết sự cải thiện về khối lượng bán hàng và giá cả sẽ đóng vai trò là chất xúc tác cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo, cho thấy tiềm năng tăng của ngành phụ thuộc vào việc liệu các chính sách thúc đẩy có chuyển thành sự phục hồi giao dịch có thể đo lường được trong những tháng tới hay không.

Kế hoạch chi tiết đổi mới đô thị đánh dấu kế hoạch cấp quốc gia đầu tiên thuộc loại này, vạch ra sáu nhiệm vụ chính bao gồm thúc đẩy các động lực phát triển đô thị mới, tạo ra không gian sống chất lượng cao, thúc đẩy chuyển đổi xanh và carbon thấp, xây dựng thành phố an toàn hơn, thúc đẩy văn hóa đô thị và tăng cường năng lực quản trị. Chính sách được đưa ra khi ngành bất động sản Trung Quốc tiếp tục đối mặt với suy thoái kéo dài, với doanh số bán nhà và dòng tiền của các nhà phát triển chịu áp lực kể từ khi thắt chặt tín dụng năm 2021.

Lần cuối cùng Bắc Kinh tung ra gói kích thích nhà ở diện rộng — gói tháng 9/2024 bao gồm lãi suất thế chấp thấp hơn và tỷ lệ trả trước giảm — Chỉ số Bất động sản CSI Thượng Hải đã tăng 18% trong tháng tiếp theo trước khi giảm trở lại do nhu cầu không duy trì được. Kế hoạch hiện tại tập trung vào cải tạo vật chất thay vì kích thích phía cầu thể hiện một cách tiếp cận cấu trúc, nhắm vào chất lượng nhà ở hiện có thay vì khối lượng xây dựng mới. Sự khác biệt này quan trọng đối với mức độ tiếp xúc của các nhà phát triển: các công ty có đường ống tái phát triển đô thị được hưởng lợi từ mua sắm do chính phủ hậu thuẫn, trong khi các nhà phát triển thuần túy về nhà ở phải đối mặt với những khó khăn tiếp theo từ nhu cầu người dùng cuối yếu.

Đối với các nhà phát triển có mức độ tiếp xúc đáng kể với các dự án đổi mới đô thị, kế hoạch có thể mở ra cơ hội tái phát triển đất đai. China Resources Land, cổ phiếu được giao dịch nhiều nhất trong ba cổ phiếu hôm thứ Hai với khối lượng 726 triệu HKD, đã định vị mình là người chơi hàng đầu trong tái phát triển đô thị tại các thành phố hạng nhất. Nguồn thu nhập cho thuê đa dạng từ chuỗi trung tâm thương mại Longfor Tianjie của Longfor Group cung cấp một lớp đệm chống lại sự biến động của doanh số bán nhà ở. China Overseas Land & Investment, với bảng cân đối kế toán mạnh và sự hậu thuẫn của doanh nghiệp nhà nước, có vị thế tốt để đấu thầu các hợp đồng cải tạo quy mô lớn.

Dòng vốn luân chuyển cũng đóng vai trò trong đà tăng hôm thứ Hai, CICC lưu ý, khi các nhà đầu tư chuyển vốn vào ngành bất động sản từ các phân khúc khác. Dữ liệu bán khống cho thấy hoạt động gia tăng: China Overseas Land có tỷ lệ bán khống 23,2%, Longfor 24,8% và China Resources Land 19,5%, cho thấy một số nhà đầu tư đang phòng ngừa khả năng điều chỉnh giảm ngay cả khi ngành này đang phục hồi.

Kế hoạch đổi mới đô thị cũng mang ý nghĩa đối với các ngành liên quan. 365.000 km đường ống ngầm được nâng cấp sẽ thúc đẩy nhu cầu về vật liệu xây dựng, dịch vụ kỹ thuật và các nhà thầu cơ sở hạ tầng đô thị. Việc cải tạo 4.000 làng đô thị có thể mở ra nguồn cung đất đai đáng kể tại các thành phố lớn, có khả năng làm giảm bớt tình trạng thiếu nhà ở cơ cấu tại các thị trường hạng nhất trong trung hạn.

Lời kêu gọi lạc quan của CICC diễn ra khi Chỉ số Hang Seng rộng hơn cho thấy hiệu suất trái chiều, với cổ phiếu bất động sản vượt trội so với chỉ số chuẩn. Quan điểm của công ty môi giới rằng ngành này đang ở "giai đoạn giữa" của xu hướng tăng hàm ý tiềm năng tăng thêm, nhưng tốc độ tăng sẽ phụ thuộc vào việc liệu dữ liệu bán hàng trong những tháng tới có xác nhận sự phục hồi thực sự hay không. Điểm dữ liệu quan trọng tiếp theo sẽ là khối lượng giao dịch tháng 6, đây sẽ là bài kiểm tra thực sự đầu tiên về việc liệu các chính sách hỗ trợ có đang chuyển thành hành vi của người mua hay không.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.