Doanh số Q1 của Ganglong China sụt giảm 68.6% khi cuộc khủng hoảng bất động sản ngày càng trầm trọng

Ganglong China Holdings Ltd. (06968.HK) đã chứng kiến doanh số bán hàng theo hợp đồng trong ba tháng đầu năm giảm mạnh 68,6%, một chỉ số rõ ràng về áp lực không hề thuyên giảm đối với các nhà phát triển nhỏ hơn trong cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài của Trung Quốc.

"Sự sụt giảm mạnh mẽ về doanh số của các nhà phát triển nhỏ hơn như Ganglong làm nổi bật một xu hướng đáng lo ngại khi thị trường đang phân cực," một nhà phân tích bất động sản tại một công ty đầu tư có trụ sở tại Hồng Kông cho biết. "Trong khi sự hỗ trợ của chính phủ có thể giúp ích cho các gã khổng lồ do nhà nước hậu thuẫn, khu vực tư nhân, đặc biệt là các công ty nhỏ hơn, vẫn trong tình trạng vô cùng khó khăn, chật vật với cả thanh khoản và niềm tin của người mua."

Nhà phát triển bất động sản này thông báo rằng doanh số bán hàng theo hợp đồng từ tháng 1 đến tháng 3 chỉ đạt 425 triệu NDT (58,7 triệu USD), giảm từ mức 1,34 tỷ NDT cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm doanh số phản ánh tình trạng trì trệ kéo dài trong nhu cầu của người mua nhà và sự thắt chặt tín dụng đã ảnh hưởng không cân xứng đến các nhà xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước, đẩy nhiều đơn vị vào cảnh vỡ nợ. Con số này hoàn toàn trái ngược với phân khúc cao cấp của thị trường, nơi một người mua từ Trung Quốc đại lục gần đây đã mua một căn penthouse ở Hồng Kông với giá 54 triệu USD, theo báo cáo từ MSN [1].

Dữ liệu cho thấy nỗ lực đa chiều của Bắc Kinh nhằm thiết lập mức sàn cho thị trường nhà ở — bao gồm việc nới lỏng các hạn chế mua nhà và ra lệnh cho các ngân hàng nhà nước tăng cường cho vay đối với lĩnh vực này — vẫn chưa vực dậy được nhu cầu một cách có ý nghĩa hoặc khôi phục sức khỏe tài chính cho những đơn vị dễ bị tổn thương nhất trong ngành. Sự yếu kém tiếp tục làm tăng nguy cơ xảy ra các sự kiện tín dụng và hạ xếp hạng tín nhiệm tiếp theo, điều này có thể kích hoạt một đợt bán tháo rộng lớn hơn đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc nhỏ hơn và các chủ sở hữu trái phiếu của họ.

### Thị trường bị phân hóa
Sự sụt giảm mạnh trong doanh số của Ganglong nhấn mạnh sự phân hóa ngày càng sâu sắc trong bức tranh bất động sản Trung Quốc. Trong khi các ông lớn như China Vanke và Poly Developments đang vượt qua cơn bão với sự hỗ trợ của nhà nước và khả năng tiếp cận tài chính tốt hơn, các nhà phát triển tư nhân nhỏ hơn đang đối mặt với một cuộc khủng hoảng sinh tồn. Việc họ không thể tạo ra dòng tiền đủ từ doanh số khiến việc trả các khoản nợ khổng lồ hoặc hoàn thành các dự án nhà ở đã bán trước gần như là không thể, thúc đẩy một vòng xoáy tiêu cực của việc sụt giảm niềm tin của người mua.

Sự phân cực này cũng thể hiện rõ qua các loại bất động sản được bán. Việc bán căn hộ penthouse sang trọng trị giá 54 triệu USD tại Hồng Kông cho một người mua ở đại lục gần đây cho thấy sự thèm muốn đối với các tài sản biểu tượng của giới siêu giàu vẫn còn nguyên vẹn. Tuy nhiên, nhu cầu ngách này ít có tác dụng hỗ trợ phân khúc thị trường đại chúng, vốn là nguồn thu chính của các nhà phát triển như Ganglong và là nền tảng của thị trường bất động sản rộng lớn hơn của Trung Quốc. Sự yếu kém ở đây là mối đe dọa trực tiếp đến sự ổn định kinh tế của đất nước, do đóng góp đáng kể của lĩnh vực này vào GDP.

### Điều gì tiếp theo
Đối với Ganglong và các công ty cùng ngành, con đường phía trước đầy rẫy hiểm nguy. Nếu không có sự phục hồi đáng kể và bền vững trong doanh số bán nhà, nhiều công ty có khả năng phải đối mặt với việc tái cơ cấu hoặc thanh lý. Khả năng xảy ra một làn sóng vỡ nợ giữa các nhà phát triển nhỏ hơn gây ra mối đe dọa lớn đối với sự ổn định tài chính, vì nó có thể dẫn đến tổn thất đáng kể cho các chủ nợ và nhà cung cấp.

Các nhà đầu tư sẽ theo dõi chặt chẽ đợt dữ liệu doanh số hàng tháng tiếp theo từ các nhà phát triển tư nhân khác, cũng như bất kỳ sự can thiệp chính sách mới và mạnh mẽ nào từ Bắc Kinh trước mùa bán hàng quan trọng trong kỳ nghỉ lễ tháng Năm. Thị trường đang tìm kiếm các dấu hiệu cho thấy các biện pháp hỗ trợ cuối cùng đang chuyển hóa thành một sự phục hồi trên diện rộng, chứ không chỉ là những mảng sức mạnh cục bộ. Việc không thấy được sự xoay chuyển như vậy có thể làm tăng cường mối lo ngại về một cuộc khủng hoảng hệ thống, gây áp lực thêm lên chỉ số Hang Seng và trái phiếu của các nhà phát triển Trung Quốc.

Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.