Goldman Sachs dự báo lợi nhuận tiền mặt của các nhà phát triển Trung Quốc tăng 30% đến 50%

Goldman Sachs dự báo các nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc có thể chứng kiến lợi nhuận tiền mặt tăng vọt 30% đến 50% vào năm 2028 khi giá nhà tại thành phố hạng nhất ổn định.

Goldman Sachs cho biết giá nhà hạng nhất Trung Quốc đang có dấu hiệu ổn định, dự báo lợi nhuận tiền mặt của CHINA OVERSEAS và CHINA RES LAND có thể tăng lần lượt 30% và 50% vào năm 2028 theo kịch bản lạc quan.

"Giá nhà tại các thành phố hạng nhất của Trung Quốc đã cho thấy những dấu hiệu ổn định đáng khích lệ, và thị trường vốn cổ phần luôn đóng vai trò là chỉ báo hàng đầu trong các chu kỳ bất động sản trước đây," Goldman Sachs cho biết trong một báo cáo ngày 1 tháng 6.

Kể từ cuối tháng 3 năm 2026, các nhà phát triển đại lục trong phạm vi theo dõi của Goldman đã tăng trung bình 6%, trong khi các nhà phát triển nhà nước tăng 17%. CHINA OVERSEAS và CHINA RES LAND mỗi bên tăng khoảng 30%. Ngân hàng đã áp dụng khung phục hồi bốn trụ cột — đánh giá nhân khẩu học, thu nhập, khả năng chi trả và điều kiện cung ứng — trên các thành phố hạng nhất và hạng hai, xác định Thượng Hải và Thâm Quyến đang dẫn đầu bước ngoặt hiện tại.

Ngoài Thượng Hải và Thâm Quyến, Goldman đã chọn 15 thành phố để tạo thành cụm "thành phố dẫn đầu". Nếu giá nhà tại các thành phố này đạt đến điểm uốn — đạt mức tăng 15% như dự báo cho Thượng Hải và Thâm Quyến vào cuối năm 2028 — CHINA OVERSEAS, với hơn 80% nguồn lực có thể bán tập trung tại các thành phố dẫn đầu, sẽ là bên hưởng lợi lớn nhất về tăng trưởng doanh số hợp đồng. CHINA RES LAND cũng có thể cải thiện hiệu suất trung tâm thương mại và thu nhập cho thuê nhờ hiệu ứng tài sản từ giá nhà tăng.

Theo kịch bản lạc quan của Goldman, lợi nhuận tiền mặt của CHINA OVERSEAS được dự báo sẽ tăng hơn 30% vào năm 2028 so với ước tính năm 2026, trong khi của CHINA RES LAND có thể tăng hơn 50%. Các dự báo phản ánh một thị trường có thể đang định giá mức phục hồi rộng hơn so với kịch bản cơ sở của ngân hàng.

Sự phục hồi hiện tại cho thấy các nhà đầu tư đang nhìn xa hơn những khó khăn ngắn hạn trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Các nhà phát triển nhà nước với mức độ tập trung cao tại các thành phố hạng nhất và thành phố dẫn đầu có vị thế tốt nhất để tận dụng đà tăng này, Goldman cho biết. Phân tích của ngân hàng đánh dấu một sự thay đổi đáng chú ý về giọng điệu so với giai đoạn đầu chu kỳ, khi hầu hết các ngân hàng đầu tư toàn cầu duy trì quan điểm thận trọng đối với bất động sản Trung Quốc trong bối cảnh giá giảm kéo dài và khủng hoảng thanh khoản của các nhà phát triển.

Khung Bốn Trụ Cột Chỉ Ra Sự Phục Hồi Phân Hóa

Khung phân tích của Goldman đánh giá bốn khía cạnh trên các thành phố: nhân khẩu học, mức thu nhập, khả năng chi trả nhà ở và điều kiện cung ứng. Phân tích cho thấy các thành phố hạng nhất đạt điểm cao nhất trên tất cả các trụ cột, trong khi các thành phố cấp thấp hơn phải đối mặt với những khó khăn cơ cấu từ dòng di cư dân số và tồn kho dư thừa. Sự phân hóa này có nghĩa là sự phục hồi có khả năng tập trung vào cụm 15 thành phố dẫn đầu thay vì lan rộng trên toàn quốc.

Đối với CHINA OVERSEAS, phân tích của ngân hàng cho thấy tăng trưởng doanh số hợp đồng có thể vượt trội so với các đối thủ nhờ tập trung quỹ đất tại các vị trí cao cấp. Đối với CHINA RES LAND, mức độ tiếp xúc kép với phát triển bất động sản và bất động sản thương mại — nơi các trung tâm thương mại được hưởng lợi từ niềm tin tiêu dùng tăng cao gắn liền với sự tăng giá nhà — cung cấp thêm một đòn bẩy thu nhập.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và không phải là lời khuyên đầu tư.