Việc nới lỏng chính sách của Thâm Quyến đại diện cho một trong những động thái quyết liệt nhất của Trung Quốc cho đến nay, nhằm mục đích chống lại cú sốc tài sản ước tính trị giá 18 nghìn tỷ USD từ sự sụp đổ của lĩnh vực bất động sản quốc gia.
(P1) Trung tâm công nghệ Thâm Quyến của Trung Quốc đang triển khai các biện pháp kích thích bất động sản quan trọng nhất trong nhiều năm, cắt giảm yêu cầu cư trú đối với người mua nhà tới 67% so với các thành phố cấp một khác nhằm ngăn chặn sự sụt giảm nhà ở lịch sử. Động thái này, có hiệu lực từ ngày 30 tháng 4, là nỗ lực mới nhất của một thành phố lớn ở Trung Quốc nhằm nhen nhóm lại nhu cầu trong một lĩnh vực đã chứng kiến 17 quý giảm giá liên tiếp.
(P2) JPMorgan cho biết trong một báo cáo nghiên cứu: "Mức độ nới lỏng ở Thâm Quyến mạnh hơn ở Bắc Kinh và Thượng Hải," đồng thời cho biết thêm rằng họ kỳ vọng khối lượng giao dịch địa phương và giá bất động sản sẽ cải thiện trong ít nhất một đến hai tháng sau thay đổi này.
(P3) Theo các quy định mới, các hộ gia đình không phải người địa phương có giấy phép cư trú hợp lệ có thể mua một căn nhà thương mại tại các khu vực trọng điểm như Phúc Điền và Nam Sơn sau khi nộp thuế chỉ trong một năm. Điều này so với yêu cầu nộp thuế ba năm ở Thượng Hải và thời hạn hai năm ở Bắc Kinh, làm nổi bật tính cấp bách của tình hình Thâm Quyến. Trước đây, người mua ở các quận cốt lõi này của Thâm Quyến cần phải nộp bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân trong một năm mới đủ điều kiện.
(P4) Chính sách này đối mặt trực tiếp với hậu quả từ sự sụp đổ bất động sản đã xóa sổ ước tính 18 nghìn tỷ USD tài sản hộ gia đình, đẩy nền kinh tế vào tình trạng mà một số nhà kinh tế gọi là "suy thoái bảng cân đối kế toán". Với đầu tư bất động sản giảm 17,2% vào năm 2025 và doanh thu bán đất của chính quyền địa phương giảm 44% so với mức đỉnh năm 2021, các biện pháp này là một bài kiểm tra quan trọng về việc liệu việc nới lỏng có mục tiêu có thể khôi phục lòng tin hay không.
Quyết định của Thâm Quyến không được đưa ra trong chân không. Đó là phản ứng trực tiếp đối với sự suy thoái bất động sản ở quy mô lịch sử đã xóa sạch thành quả thực tế của tầng lớp trung lưu Trung Quốc trong một thập kỷ rưỡi qua. Theo Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, chỉ số giá bất động sản nhà ở thực tế của Trung Quốc đã chạm mức thấp kỷ lục vào quý 4 năm 2025, giảm xuống dưới mức của năm 2010.
Sự sụp đổ này đã làm tê liệt một lĩnh vực từng chịu trách nhiệm cho khoảng 24% GDP của quốc gia. Sự phá hủy tài sản sau đó đã khiến các hộ gia đình tăng cường tiết kiệm và cắt giảm chi tiêu một cách mạnh mẽ, một động lực mà nhà kinh tế Richard Koo lần đầu tiên xác định ở Nhật Bản sau bong bóng là "suy thoái bảng cân đối kế toán". Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất, nhưng chính sách tiền tệ đã gặp khó khăn trong việc tạo động lực khi niềm tin của người tiêu dùng vẫn ở mức thấp kỷ lục. Tác động của sự suy thoái cũng lan sang tài chính công, với doanh thu từ đất đai của chính quyền địa phương giảm 44% kể từ năm 2021 làm căng thẳng ngân sách đô thị vốn tài trợ cho các dịch vụ công thiết yếu.
Mặc dù chính sách này được kỳ vọng sẽ mang lại sự thúc đẩy trong ngắn hạn, các nhà phân tích vẫn còn chia rẽ về hiệu quả lâu dài của nó. JPMorgan, trong khi tích cực về tác động tức thời, lưu ý rằng nhiều nhà đầu tư đang nhìn xa hơn các biện pháp kích thích địa phương để tìm kiếm các dấu hiệu của sự phục hồi thị trường rộng lớn hơn, tự duy trì. Ngân hàng ưu tiên các nhà phát triển có khả năng thực thi mạnh mẽ, bao gồm China Overseas Land & Investment (00688.HK) và China Jinmao (00817.HK).
Tuy nhiên, những người theo dõi thị trường khác tin rằng cần nhiều hơn thế. Zhang Yu, nhà phân tích bất động sản trưởng tại CICC, cho biết trong một ghi chú gần đây rằng sự phục hồi bền vững đòi hỏi sự tham gia của những người nâng cấp nhà, không chỉ những người mua lần đầu. Ông lập luận về việc nới lỏng hơn nữa, bao gồm lãi suất thế chấp thấp hơn và khấu trừ thuế.
Quan điểm này được Zhang Bin, một nghiên cứu viên cao cấp tại Diễn đàn Tài chính Trung Quốc 40, tán thành, người đã tuyên bố rằng việc ổn định bất động sản đòi hỏi phải giải quyết nhu cầu nội địa không đủ và lạm phát thấp thông qua chính sách kinh tế vĩ mô rộng lớn hơn. "Một đòn bẩy chính sách quan trọng để ổn định giá bất động sản sẽ là cắt giảm lãi suất hơn nữa," ông nói, một quan điểm phù hợp với các tín hiệu gần đây từ Thống đốc PBoC Pan Gongsheng, người đã hứa vào tháng trước sẽ sử dụng một loạt các công cụ để hỗ trợ tăng trưởng. Hiện tại, JPMorgan không kỳ vọng các chính sách nới lỏng trên toàn quốc trong thời gian tới, đặt gánh nặng phục hồi lên các cuộc thử nghiệm ở cấp thành phố như của Thâm Quyến.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
