Các điểm chính
Vornado Realty Trust (NYSE:VNO) đang đối mặt với các đợt hạ xếp hạng mới từ các nhà phân tích khi các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) văn phòng là phân khúc REIT hoạt động kém nhất kể từ đầu năm đến nay, với cổ phiếu giảm 23,71%.
Morgan Stanley, JPMorgan Chase và Truist Securities đều đã cắt giảm giá mục tiêu đối với chủ sở hữu bất động sản tập trung tại Manhattan này. Việc cắt giảm phản ánh những khó khăn về mặt cấu trúc từ xu hướng việc làm văn phòng đang suy yếu và tác động của tính mùa vụ đối với mảng kinh doanh biển quảng cáo có biên lợi nhuận cao của công ty.
Morgan Stanley đã cắt giảm giá mục tiêu của Vornado từ 32 USD xuống còn 28 USD, duy trì xếp hạng Ngang bằng (Equal Weight). Truist Securities cũng cắt giảm mục tiêu từ 29 USD xuống 28 USD, giảm ước tính FFO (dòng tiền từ hoạt động kinh doanh) năm 2026 xuống còn 2,25 USD mỗi cổ phiếu. JPMorgan Chase đã hạ mục tiêu từ 41 USD xuống 33 USD, giữ xếp hạng Trung lập (Neutral).
Các đợt hạ xếp hạng này đẩy cổ phiếu Vornado, đang giao dịch quanh mức 25,52 USD, tiến gần hơn đến mức thấp nhất trong 52 tuần là 24,57 USD. Áp lực lên các REIT văn phòng xuất hiện khi lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm tăng từ 4,05% vào ngày 2 tháng 3 lên 4,44% vào ngày 27 tháng 3, làm giảm định giá và tăng chi phí tái cấp vốn.
| Công ty | Xếp hạng Cũ → Mới | Giá Mục tiêu Mới |
|---|---|---|
| Morgan Stanley | Ngang bằng → Ngang bằng | 28 USD |
| Truist Securities | Không xác định | 28 USD |
| JPMorgan Chase | Trung lập → Trung lập | 33 USD |
Hiệu suất của Vornado tương phản với thị trường chung, khi quỹ Vanguard Real Estate ETF (NYSEARCA: VNQ) chỉ giảm 0,25% tính từ đầu năm đến nay. Danh mục đầu tư của công ty tập trung tại Manhattan, với các tài sản chính ở Penn District và Park Avenue, và các khách thuê bao gồm Meta, Citadel và Google. Công ty đã báo cáo doanh thu Văn phòng tại New York đạt 1,275 tỷ USD cho năm 2025 với tỷ lệ lấp đầy là 91,2%.
Tuy nhiên, bảng cân đối kế toán cho thấy tổng nợ phải trả là 8,72 tỷ USD so với 840,85 triệu USD tiền mặt, với các vụ vỡ nợ cho vay đang diễn ra làm phức tạp hồ sơ tín dụng. Thách thức đối với các chủ sở hữu văn phòng mang tính toàn cầu, như đã thấy với Inovalis REIT (TSX: INO.UN) tập trung vào châu Âu, đơn vị đã báo cáo tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư chỉ ở mức 60,9% trong bối cảnh bán tài sản.
Bất chấp tâm lý tiêu cực, Vornado gần đây đã ký hợp đồng cho công ty bảo mật dữ liệu AvePoint thuê 8.000 feet vuông tại tòa tháp Penn 2 hiện đại hóa của mình. Trong một tín hiệu ngược dòng đáng chú ý, giám đốc Vornado, Daniel Tisch, đã mua 210.000 cổ phiếu thông qua năm giao dịch vào cuối tháng 2 và đầu tháng 3 năm 2026.
Việc cắt giảm giá mục tiêu cho thấy Wall Street kỳ vọng môi trường đầy thách thức đối với các chủ văn phòng sẽ tiếp diễn. Các nhà đầu tư sẽ theo dõi báo cáo kết quả kinh doanh tiếp theo của Vornado để cập nhật về tốc độ cho thuê, tác động của lãi suất tăng đối với chi phí tài chính và hiệu suất của phân khúc bán lẻ và biển quảng cáo.
Bài viết này chỉ mang tính chất thông tin và không cấu thành lời khuyên đầu tư.
