Ticari ve Çok Aileli İpotek Borcu, Borç Vermede "Altın Çağ" Yaşanırken Yükseliyor

Piyasa Genel Bakışı

ABD ticari ve çok aileli ipotek borcu, 2025'in ikinci çeyreğinde 1.0% artarak 47,1 milyar dolar yükseldi ve toplamda 4,88 trilyon dolara ulaştı. Mortgage Bankacılar Birliği (MBA) tarafından bildirilen bu büyüme, ticari gayrimenkul (CRE) kredilendirme ortamında devam eden likiditeyi ve iyimser bir görünümü işaret ediyor; bazı analistler bunu sektör için bir "altın çağ" olarak nitelendiriyor.

Sektörel Dinamikler ve Temel Sürücüler

İpotek borcundaki genişleme, başlıca sermaye kaynakları arasında geniş tabanlıydı; hayat sigortası şirketleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar) önemli katkılarda bulundu. Sadece çok aileli ipotek borcu, çeyrek boyunca 27,7 milyar dolar (%1,3) artarak 2,19 trilyon dolara yükseldi. Hayat sigortası şirketleri güçlü bir faaliyet sergileyerek toplam ticari/çok aileli ipotek borcu holdinglerini %2,4 artırdı ve bu da 17,7 milyar dolarlık bir kazanca tekabül etti. Çok aileli ipotek holdingleri ise %5,8 veya 14,2 milyar dolar daha önemli bir artış gösterdi. GYO'lar da holdinglerini önemli ölçüde artırarak, toplam ticari/çok aileli ipotek borcu bakiyesinde çeyrekten çeyreğe %2,2'lik bir artışla genel piyasa genişlemesine katkıda bulundu.

MBA Ticari Araştırma Başkan Yardımcısı Reggie Booker, "Her büyük sermaye kaynağı holdinglerini artırdı, ancak büyüme farklılık gösterdi; hayat sigortası şirketleri holdinglerini yüzde 2,4 ve bankalar yüzde 0,9 oranında artırdı" dedi. En büyük dört yatırımcı grubu olmaya devam edenler ise bankalar ve tasarruf kurumları, federal kurum ve hükümet destekli kuruluş (GSE) portföyleri ve ipotek teminatlı menkul kıymetler (MBS), hayat sigortası şirketleri ve ticari ipotek teminatlı menkul kıymetler (CMBS), teminatlandırılmış borç yükümlülüğü (CDO) ve diğer varlık teminatlı menkul kıymetler (ABS) ihraçlarıdır.

Genel CRE borç piyasası güç gösterirken, GYO sektörü 2025'in 3. çeyreğinde farklı performans sergiledi ve bu da gayrimenkul talebindeki temel değişimlerin altını çizdi. "Yapay Zeka Odaklı Süper Döngü" tarafından desteklenen veri merkezi GYO'ları, yıllık bazda %21,3 Faaliyetlerden Elde Edilen Fonlar (FFO) büyümesiyle en iyi performans gösterenler oldu. Örneğin, Digital Realty Trust (DLR), 3. çeyrekte hisse başına FFO'yu 1,89 dolar olarak rapor etti, bu da yıllık bazda %18,2'lik bir artış anlamına geliyor ve 2029 yılına kadar kapasiteyi ikiye katlama planlarını açıkladı. Sanayi GYO'ları da %8,0 FFO büyümesiyle dayanıklılık gösterdi; buna Prologis (PLD) örnek olarak gösterilebilir, şirket çekirdek FFO'sunda hisse başına 1,42 dolara %10,9 büyüme kaydetti. Buna karşılık, Ofis GYO'ları, büyük ölçüde "Sürekli Hibrit Çalışma Etkisi"ne atfedilen -%5,5 FFO büyümesi ve -%19,7 yılbaşından bugüne getirileriyle mücadele etmeye devam etti.

Yatırımcı Duyarlılığı ve Sermaye Akışları Analizi

İpotek borcundaki artış, CRE borç piyasalarında artan likidite ve sağlam ihraç faaliyeti gibi daha geniş eğilimlerle uyumlu. MBA'nın 2025 2. Çeyrek Ticari/Çok Aileli İpotek Bankacısı İhraç Anketleri, ihraçlarda çeyrekten çeyreğe %48 ve yıllık bazda %66'lık önemli bir artışa işaret etti. Bu artış, ipotek GYO'larının Ticari Gayrimenkul Teminatlandırılmış Kredi Yükümlülüğü (CRE CLO) piyasasına önemli ölçüde geri dönmesiyle daha da kanıtlanmaktadır. 2025'in ilk yarısında CRE CLO ihraçları, varlık sınıfının istikrarlı performansı, sabit getirili yatırımcıların talebi ve yeniden finansman ihtiyacından dolayı 2024'ün aynı dönemine göre neredeyse beş kat daha yüksekti.

İpotek GYO'ları, başvuru hakkı olmayan, piyasa değerine göre işaretlenmeyen tesisler ve vadesi uyumlu fonlama yapıları gibi ekonomik olmayan faydaları nedeniyle özellikle CRE CLO'lara ilgi duyuyor. Trepp araştırma direktörü Stephen Buschbom, iki veya üç yıllık köprü kredileri veren ve potansiyel olarak beş yıllık uzatmaları olan ipotek GYO'ları için CLO'lardan vadesi uyumlu fonlamanın önemini vurguladı.

Daha Geniş Etkiler ve Tarihsel Bağlam

Son dönemdeki para politikası düzenlemeleri de CRE görünümünün iyileşmesine katkıda bulunuyor. Federal Rezerv'in 25 baz puanlık faiz indirimi, özellikle sorunlu ofis ve çok aileli mülklerin yeniden finansmanı için acil bir rahatlama sağlıyor. Marcus & Millichap CEO'su Hessam Nadji, faiz indirimini 2023'te bir donma yaşayan piyasa için "büyük bir rahatlama" olarak nitelendirdi. İstikrar belirtileri ortaya çıkıyor; merkezi iş bölgesindeki ofis fiyatları Temmuz ayında yıllık bazda yaklaşık %2 artarak, bir yıl önceki %25'lik düşüşten kayda değer bir geri dönüş gösterdi.

Olumlu ivmeye rağmen, piyasa önümüzdeki iki yıl içinde yaklaşık 2 trilyon dolarlık borç vadesiyle önemli bir zorlukla karşı karşıya. Bu kredilerin tahmini 591 milyar doları, büyük ölçüde ultra düşük faiz oranları dönemlerinde (bugünkü %4,33'e kıyasla %0,25'in altında) çıkarılmış olup, "potansiyel olarak sorunlu" olarak öngörülüyor; ofis borcu en önemli riskle karşı karşıya.

Uzman Bakış Açısı ve Görünüm

Küresel Gayrimenkul Araştırma ve Strateji Başkanı Rich Hill, borç bakiyesi rakamlarının güçlü ihraç anket sonuçlarıyla tutarlılığını gözlemleyerek, sağlam bir borç verme ortamı anlatısını pekiştirdi. Mevcut piyasa dinamikleri, özellikle veri merkezleri ve sanayi mülkleri gibi sektörlerde cazip getiriler ve muhafazakar yapılarla karakterize edilen CRE kredilendirmesi için sürekli bir "altın çağ" öneriyor.

İleriye dönük olarak, piyasa vadesi gelen borçların yeniden finansman çabalarının başarısını, özellikle ofis mülkleri gibi savunmasız sektörlerde yakından izleyecektir. Faiz oranlarındaki daha fazla hareket ve çeşitli CRE alt pazarlarındaki performans farklılığının devam etmesi, sektörün gelecek çeyreklerdeki seyrini etkileyen temel faktörler olacaktır. Hayat sigortası şirketleri aracılığıyla sermaye akışı ve CRE CLO'ların yeniden canlanmasının likiditeyi sürdürmesi bekleniyor, ancak eski, düşük faizli borçların yeniden fiyatlandırılması zorluğu yatırımcılar ve borç verenler için kritik bir dikkat noktası olmaya devam ediyor.