L'IRS renforce son contrôle sur les revenus locatifs à court terme, impactant les hôtes et les plateformes

L'IRS intensifie la surveillance des revenus locatifs à court terme

L'Internal Revenue Service (IRS) a annoncé une intensification significative de sa surveillance sur les revenus provenant des locations de résidences secondaires, à compter de 2025. Ce changement réglementaire désigne l'activité de location comme un domaine d'application prioritaire, signalant une position plus affirmée pour assurer une conformité fiscale appropriée de la part des hôtes de locations à court terme, y compris ceux opérant via des plateformes majeures telles que Airbnb (ABNB) et Vrbo.

Évolution réglementaire et priorités d'application

L'attention accrue de l'IRS découle du nombre croissant de contribuables qui utilisent les locations de résidences secondaires pour un revenu supplémentaire. L'agence souligne que même une activité de location occasionnelle, comme la location d'une propriété pendant quelques week-ends, peut déclencher d'importantes obligations fiscales. Une distinction critique soulignée par l'IRS est celle entre l'utilisation personnelle et l'utilisation locative ; le dépassement de limites spécifiques pour l'activité de location nécessite la déclaration des revenus et, dans de nombreux cas, le paiement des impôts sur les bénéfices.

Les experts de Clear Start Tax soulignent le potentiel de malentendus chez les propriétaires. "Beaucoup de propriétaires pensent que s'ils ne louent leur résidence secondaire que quelques fois, cela n'aura pas d'importance", a déclaré un porte-parole de Clear Start Tax. "Mais l'IRS a des seuils spécifiques, et même une activité de location limitée peut modifier le traitement fiscal de la propriété. Mal comprendre les règles pourrait entraîner des factures inattendues ou même un audit."

Avec l'élargissement des exigences de déclaration numérique et l'augmentation du partage de données par des tiers, l'IRS dispose désormais d'une visibilité sans précédent sur les transactions de location. Des plateformes comme Airbnb et Vrbo sont tenues de soumettre les formulaires 1099-K ou 1099-MISC directement à l'IRS, exposant même les propriétaires occasionnels ou à court terme à un examen plus approfondi.

Impact sur les hôtes et le marché de la location à court terme

L'augmentation de la charge réglementaire devrait avoir plusieurs effets sur le marché de la location à court terme. Les hôtes individuels sont susceptibles de faire face à des coûts de conformité plus élevés en raison de la nécessité d'une tenue de registres méticuleuse des jours d'utilisation personnelle par rapport aux jours de location et d'un suivi détaillé des dépenses. Cela pourrait décourager les hôtes occasionnels, entraînant potentiellement une légère réduction du nombre de propriétés disponibles sur les plateformes de location à court terme. Le changement pourrait également influencer les décisions d'investissement immobilier, car le rendement global des investissements pour les propriétés de location de vacances pourrait être réduit si les hôtes n'étaient auparavant pas conformes aux règles de déclaration ou de déduction.

Implications plus larges pour les plateformes et les investisseurs

L'intensification du contrôle de l'IRS a des implications plus larges pour les plateformes comme Airbnb et l'ensemble du secteur de l'hôtellerie. Bien que la cible immédiate soit la conformité des hôtes individuels, la transparence accrue dans la déclaration des revenus pourrait affecter la dynamique de l'offre et des prix des propriétés de location à court terme. Pour les investisseurs, cela nécessite une planification fiscale plus diligente et des coûts d'exploitation potentiellement plus élevés, réduisant l'attractivité des projets de location à court terme occasionnels.

Airbnb elle-même a été active dans les efforts de lobbying concernant les seuils de déclaration fiscale. En 2022, la société a dépensé un record de 1 million de dollars pour le lobbying fédéral, et 820 000 dollars au cours des neuf premiers mois de 2023. Ces efforts comprenaient le lobbying sur le "Cut Red Tape For Online Sales Act" (Loi visant à réduire la bureaucratie pour les ventes en ligne), qui visait à augmenter le seuil de déclaration 1099-K de 600 dollars à 5 000 dollars. Cela indique une reconnaissance au sein de l'industrie de l'attention réglementaire croissante sur les revenus locatifs.

De plus, la mise à jour de la plateforme Été 2025 d'Airbnb, permettant aux hôtes d'inclure des "Expériences" et des offres basées sur des services, introduit une autre couche de complexité. À mesure que les annonces passent de locations pures à des services, le traitement fiscal peut changer, ce qui pourrait potentiellement avoir un impact sur la "faille fiscale de la location à court terme" que de nombreux investisseurs ont utilisée pour compenser les revenus W-2. Ce changement pourrait reclasser les revenus locatifs passifs en revenus d'activité professionnelle, les soumettant aux impôts sur le travail indépendant.

Perspectives d'experts sur la conformité

Les professionnels de la fiscalité soulignent l'urgence pour les hôtes de revoir leurs stratégies de conformité. Le responsable des solutions clients chez Clear Start Tax a noté : "Les revenus locatifs passaient autrefois inaperçus, mais ce n'est plus le cas. Si vous avez reçu des paiements de loyer via des applications, n'avez pas émis de 1099, ou déduit des dépenses personnelles comme des coûts de location, l'IRS a probablement un moyen de le trouver – et d'agir." Ils ont également mis en garde contre le fait d'ignorer les communications officielles : "Même quelques milliers de dollars de revenus non déclarés peuvent entraîner des pénalités et des intérêts importants. La clé est d'agir tôt et de travailler avec quelqu'un qui comprend comment résoudre le problème avant qu'il n'empire."

Perspectives et considérations futures

L'application imminente de l'IRS en 2025 souligne une tendance croissante vers une plus grande transparence et responsabilité sur le marché de la location à court terme. Pour les hôtes, un engagement proactif avec les professionnels de la fiscalité pour assurer une tenue de registres méticuleuse et une déclaration de revenus appropriée sera primordial. Pour les plateformes, cet environnement réglementaire pourrait accélérer les changements vers des modèles d'hébergement plus formalisés et conformes. Les actions de l'IRS sont susceptibles de remodeler les stratégies d'investissement sur les marchés américains (1,3 billion de dollars) et mondiaux (500 milliards de dollars) des résidences secondaires, poussant les participants vers une planification fiscale plus structurée et réduisant potentiellement l'attrait des opérations de location occasionnelles non conformes.