La disminución de las tasas hipotecarias y los recortes de la Reserva Federal configuran las perspectivas de Annaly Capital Management

La Reserva Federal flexibiliza su política en medio de la disminución de las tasas hipotecarias

El 17 de septiembre de 2025, el Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC) implementó una reducción de 25 puntos básicos en la tasa de fondos federales, disminuyendo el punto de referencia a un rango de 4.00% a 4.25%. Esta decisión, el primer recorte de tasas en nueve meses, fue impulsada principalmente por preocupaciones sobre un debilitamiento del mercado laboral y un crecimiento del empleo más lento. El FOMC además señaló la posibilidad de dos reducciones adicionales antes del cierre del año.

En conjunto con el cambio de política de la Reserva Federal, las tasas hipotecarias en EE. UU. continuaron su trayectoria descendente, alcanzando su punto más bajo en casi un año. La tasa promedio para un préstamo fijo a 30 años disminuyó al 6.26% a partir del 17 de septiembre de 2025, según Freddie Mac, por debajo del 6.91% a principios de año. Esta disminución ha estimulado un notable aumento en la actividad de refinanciamiento, con la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) reportando un salto significativo en las solicitudes relacionadas.

Rendimiento y posicionamiento estratégico de Annaly Capital Management

Annaly Capital Management (NLY) ha demostrado un rendimiento robusto en medio de estas dinámicas del mercado. Las acciones de la compañía han avanzado un 18.6% en lo que va del año, superando considerablemente el crecimiento del 5.9% de la industria en general. Este fuerte desempeño es en gran parte atribuible al favorable entorno de tasas de interés, que ha impulsado los ingresos netos por intereses (NII) de Annaly. La firma reportó $493.2 millones en NII para la primera mitad de 2025, un aumento sustancial de $47.1 millones en el mismo período del año pasado. En el primer trimestre de 2025, el NII de Annaly alcanzó los $220 millones, marcando su NII trimestral más alto desde el tercer trimestre de 2022.

El margen de interés neto de la compañía también se expandió al 0.87% en el primer trimestre de 2025, reflejando una mejora de 12 puntos básicos trimestre tras trimestre. Esta expansión es un beneficio directo de los menores costos de financiación en el lado de los pasivos de su balance. Señalando aún más la fortaleza financiera, Annaly recientemente aumentó su dividendo en un 8%, ofreciendo un rendimiento actual del 14.5% mientras mantiene una razón de pago de dividendos por debajo del 100%.

La estrategia de inversión diversificada de Annaly, que abarca valores respaldados por hipotecas de agencia (MBS), crédito residencial y derechos de servicio hipotecario (MSR), es fundamental para su resiliencia. Al 30 de junio de 2025, su cartera ascendía a $89.5 mil millones, con $79.5 mil millones asignados a MBS de agencia de alta liquidez. Este enfoque multi-activo, combinado con una mezcla de cobertura 60-40 de exposición a bonos del Tesoro y swaps, está diseñado para mitigar el riesgo de tasas de interés y navegar en un entorno de curva de rendimiento en normalización.

Reacción del mercado e implicaciones sectoriales más amplias

El sentimiento predominante del mercado para los fideicomisos de inversión inmobiliaria hipotecaria (mREITs) es alcista, impulsado por la disminución de las tasas hipotecarias y los recortes de tasas de la Reserva Federal. El aumento sustancial en la demanda de préstamos, las originaciones hipotecarias y las actividades de refinanciamiento crea un contexto constructivo para el sector. La MBA informó un aumento del 43% en el volumen de solicitudes de préstamos hipotecarios y un salto del 58% en el índice de refinanciamiento la semana pasada, lo que indica una respuesta significativa del mercado a las tasas más bajas.

Compañías como Ellington Financial (EFC), Annaly Capital Management (NLY) y Orchid Island Capital (ORC) se identifican como posibles beneficiarias de estas tendencias. La expectativa es que las tasas más bajas aliviarán las presiones operativas y de financiación para los mREITs, mejorarán los márgenes de ganancia por venta y estimularán nuevas actividades de inversión. En comparación con el aumento de Annaly en lo que va del año, sus pares como AGNC Investment (AGNC) y Starwood Property Trust (STWD) obtuvieron rendimientos del 9.7% y 7.1%, respectivamente, durante el mismo período.

Desde una perspectiva de valoración, Annaly actualmente cotiza a un múltiplo de precio-valor contable tangible (P/TB) a 12 meses de 1.13X, lo que está por encima del promedio de la industria de 1.08X. AGNC y STWD cotizan a 1.26X y 1.07X, respectivamente. Los analistas, sin embargo, califican a Annaly como "Compra moderada", con un precio objetivo promedio a 12 meses de $20.83, a pesar de implicar una posible desventaja del -5.96% desde los niveles actuales, reconociendo el reciente desempeño operativo superior de la compañía.

Comentarios de expertos y perspectivas futuras

La trayectoria futura de las tasas de interés y su impacto en el mercado de la vivienda siguen siendo temas de variadas opiniones de expertos. El último Resumen de Proyecciones Económicas de la Reserva Federal reveló una amplia gama de puntos de vista entre los miembros del comité, con la proyección mediana para 2026 implicando solo un recorte de tasas adicional, llevando la tasa a 3.25% a 3.5%, lo que es más alto que el menos del 3% implícito por el mercado de futuros de fondos federales. No se espera que la inflación alcance el objetivo del 2% de la Fed hasta 2028.

Morgan Stanley Research, en contraste, anticipa un ciclo de flexibilización más agresivo, pronosticando cinco recortes adicionales de 25 puntos básicos para julio, culminando en una tasa terminal del 2.75% al 3%. Sin embargo, Jay Bacow, codirector de investigación de productos titulizados en Morgan Stanley, advierte que los recortes de tasas de la Fed no siempre se traducen directamente en tasas hipotecarias fijas a 30 años más bajas, citando la correlación más fuerte con los rendimientos de los bonos del Tesoro y la naturaleza prospectiva de los mercados financieros.

Para un crecimiento sostenible en las ventas de viviendas, Morgan Stanley Research estima que las tasas hipotecarias tendrían que disminuir aproximadamente 100 puntos básicos, a alrededor del 5.5%. La brecha persistente entre la tasa promedio de las hipotecas existentes a 30 años (4.1%) y los nuevos préstamos (6.5%) sigue desalentando a los propietarios con tasas más bajas a vender, lo que limita la oferta y contribuye a precios elevados. Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, sugiere que si las "tasas algo más bajas" actuales se mantienen, podría motivar a algunos compradores marginales, pero podría no afectar significativamente a los vendedores. Los datos de Realtor.com indican que más del 80% de los prestatarios aún tienen hipotecas por debajo del 6%, lo que reduce su incentivo para reubicarse o vender.

De cara al futuro, la gestión estratégica del balance de Annaly, su asignación de activos diversificada y su despliegue de capital proactivo se espera que la posicionen favorablemente para superar a sus pares en el sector de los mREIT. Los factores clave a monitorear incluyen las decisiones de tasas subsiguientes de la Reserva Federal, los movimientos en los rendimientos del Tesoro, la evolución de los datos del mercado laboral y la respuesta del mercado de la vivienda a los ajustes continuos en las tasas de interés.